教育新视-"旗袍全开襟做双人运动人民网"-很多江浙县城楼市率先反弹了

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持续扩产能，拓展非核领域

最近绿城又拿地了。是的，上一块被大家熟知应该还是 8 月拿下徐汇滨江原小米总部地块，豪掷 48 亿也刷新了时隔 8 年的土拍记录，而仅仅不到 2 个月绿城再次出手了。并且拿下这块地可不便宜，一块县城的地居然能引起绿城在内五家房企竞拍经过 72 轮激烈角逐，最终成交楼面价约 2.58w/ 平，溢价率高达 43.42%。细数今年上半年义乌的地块，几乎个个都是超高溢价。来源：浙江省自然资源网上交易中心要知道今年上海土拍最高溢价率也不过 31.2%（静安曹家渡地块），包括 5 月开盘的义乌绿城凤起潮鸣，单价 6w/ 平引来 325 组意向客户，总价四五千万的房子居然一房难求，很快就去化完成了。怎么大家都去抢义乌的项目了？成交量上，在各大一二线城市都在竞相开放限购的时候，据说国庆期间县城销售的嗓子已经冒烟了。有的实现了销量，环沪的昆山，国庆 10 月 1 日 -3 日新房成交相当于一个月的量，有的卖出了价格，江阴某豪宅别墅项目 7 天签约近 30 套，累计认购金额超 1.5 亿。于是我又去翻了下最近链家的二手挂牌。义乌顶到 5w/ 平还算能有预期，但是作为台州下属县城的温岭，有别墅项目挂牌价都快接近 9w/ 平，实属有点夸张了。这一切也让我感受到当下楼市正在快速崛起的一股力量：江浙县城。这些本就是全国县城中的佼佼者们，如今又在怎样刷新认识。要说今年楼市什么最火，毋庸置疑就是豪宅。不久前我们还在感叹上海翠六销售额高达 120 亿创下豪宅日光新记录，紧接着广州老牌豪宅侨鑫汇悦台就成交了一套单价 36.86w/ 平，总价 4.61 亿的豪宅，成为全国大平层顶豪网签总价的 TOP1。于是更多情况下，似乎成交上 " 亿 " 这个词总是更容易出现在一二线城市。而当我挑选了今年江浙县城几个卖最好的豪宅，发现首先在楼盘总成交价上，不少县城的首开销售都能来到亿元级别。整理自：各楼盘宣发信息，仅供参考各位可别小瞧这点。要知道对于县城来说，那是一个首付超过 10 万都嫌贵的地方，在全国大多数县级市房价都在 4000-9000 元 / 平的时候，也就江浙县城能够动辄上万。而如今除了最高义乌的凤起潮鸣以套均 1800-4318 万的总价，开盘当日就劲销 20 亿 +，以及 16 亿 + 的八都万境观雲。今年上半年绿城浙南公司销售额一共 60 多亿，义乌一个凤起潮鸣就贡献了近六成的销售额，义乌当之无愧今年最猛豪宅县城。另外出乎意料的还有乐清，属于温州，这个看似平平无奇的县城背后，主导产品低压电气占全国市场份额达 65% 以上，产业的兴盛又带动消费。2023 年乐清市城镇居民人均消费支出高达 57682 元，是所有城镇县域消费水平最高。这也难怪今年 4 月 18 日首开的新湖 • 金色海湾，首开当天不到 3 小时，就能够实现 9.6 亿的热销。来源：乐清市城市网文化艺术传播中心此外还有 5 月新开的城投 · 建发缦云三期，该楼盘三次开盘三次售罄，尤其是这次均价近 5.6w/ 平的排屋。据说这还是乐清有史以来头一次出现 102 人抢 8 套房源，即便是行情特别好的时候也不曾见过。而如果说从销售金额来看，县城豪宅已经有可以比肩一线的实力，那么，如果你把这些豪宅放在县城本地，更能感受到什么才是真正的降维打击。整理自：各楼盘宣发信息，仅供参考皆超出当地新房均价 50% 以上，其中高出一倍以上的共 4 个楼盘，除了刚才提到的乐清缦云三期，高出当地市场均价约 250%。除此之外还有高出 160% 的义乌万境观云、140% 的绿城 · 凤起朝鸣。要知道这可是新房均价动辄上万的江浙县城，在一线城市还在和二手房比拼倒挂的时候，县城的倒挂已经可以对标新房市场了。细心的小伙伴或许已经发现了，就是仔细去看今天列举的楼盘，其实有一个很明显的改变。第一，好多品牌房企都跑去县城做顶豪了。绿城给义乌留下了 TOP 级招牌凤起潮鸣，华润置地为义乌带来了业内称为首个真正意义上的四代宅项目，万科最新产品系拾系也在落位昆山，而其中最典型的还是绿城了。图源来自：绿城浙江不仅今年的杭州、嘉兴、义乌、宁波、台州、丽水、衢州、德清等 13 座城市都有绿城的身影，而这样品牌房企的项目对于一个县城可以造成多大的影响。就以慈溪的绿城 · 晓风印翠为例，今年 7 月首开 150 套房源，直接去化 9 成，劲销 5 亿。截止 7 月 26 日，绿城在慈溪这一个楼盘的的成交套数，比 7 月以来慈溪其他楼盘成交总和还要更多，堪称碾压级别。第二，大户型在县城也越来越吃香了。以前在县城来说如果拥有一套 120 平的四房，也属于大户人家了，而今年这些县城卖得好的楼盘，无一例外都是大户型在占据主导。整理自：各楼盘宣发信息，仅供参考最高如常熟的创想 · 樾湖山庄、永康的华鸿 · 江山雲、义乌的万境观云最大面积段已经来到 400、500 以上，最低也有 115 平。就好比华鸿 · 江山雲，在永康这样的县城不仅也能请来国际著名建筑师梁志天设计，其中 558 平并非跃层，更是纯粹一层一户的超级大平层。环绕在建筑周围，还是如此惊人尺度的空中露台。这么大面积，真的卖得出去么来源：名师联室内设计智库要知道虽然说是县城，但永康也被称为 " 中国五金之都 "，整个 2023 年全市实现地区 GDP 为 755.98 亿元，人均 GDP 为 121397 元，这可比河南省会郑州的人均 GDP ( 104754 元 ) ，还要高出近 2 万，所以对于这些县城而言，不是需求没有，而是改善的需求一直没有被很好满足。我们说当楼市告别过去 20 年的高歌猛进，最先困扰所有开发商的问题都是：客户去哪了？就是好像已经很努力了，项目都在认真做，为什么客户更纠结了，还是说，真的就没有客户？但各位有没有想过为什么今年那些本就是县城中顶流的江浙县城，义乌、永康、温岭，还能继续刷新他们的豪宅记录。是因为购买力不够么？根据麦肯锡预测，到 2030 年，中国有 66% 的个人消费增量，都将来自县城，无论是被称为最猛县城的昆山，作为迄今为止，中国第一个以及唯一一个 GDP 破 5000 亿规模的县级市，昆山已经连续 20 年霸榜全国百强县之首，2024 年同样位居百强县第一。世界小商品之都的义乌、中国五金之都的永康，包括纽扣之都永嘉县、眼镜之都丹阳 ...来自县城领域的力量，原比我们想象的有韧性，也让我们看见即使是县城，居民改善的需求依然在，而杀出重围的方法也已经写在题眼上了：品质驱动。就给大家看两个细节，很难想象当我们还停留在义乌还是全国最牛逼的小商品县城的时候，在义乌看见了不输一线的豪华艺术会所。义乌凤起潮鸣会所《百鸟朝凤》，来源：绿城官方同样在慈溪的晓风印翠，绿城同样拿出了当地首个近 8000 平的全维实景示范区。这就是态度。甚至连一线城市都还没等来的四代宅，但是在义乌呈现出的质感是这样的。华润义乌孝子祠澐璟本质上也是产品品质在驱动县城的改善力量，包括各位知道我们还在县城看见了什么吗，如今县城项目也要讲究用户圈层了。像融创也为义乌业主量身打造了 " 江山会 "，提供包含豪车试驾、私宴体验、音乐会、财富交流沙龙、高尔夫增值体验等权益，充分满足他们的高端社交需求。所以今天聊了这么多关于江浙县城的反弹，当大家都在讨论楼市怎么回暖，其实只要市场仍然有需求，百姓有购买力，然后出现好的产品，这样的楼市就是能够回暖。这个赛道从来没有秘密，未来这个行业的供给侧一定是围绕着美好生活这个赛道去进行的。一个好的产品依然是最受一座城市欢迎的那个，哪怕它只是存在于一个县城。本文来自微信公众号 " 真叫卢俊 "，作者：真叫卢俊团队，36 氪经授权发布。