实时解读-"18may19-XXXXXL"-房屋养老金来了，房价还得18may19-XXXXXL跌？

房屋养老金来了，房价还得18may19-XXXXXL跌？

为确保此次“双档靠泊”顺利实施，洋山港海事局根据风力、潮汐、能见度要求，选择合适的时间窗口，提前组织召开安全协调会，制定周密的操作计划和安全保障措施。作业期间，洋山港海事局采取船舶交通管理中心远程指挥和巡逻艇现场监督的组合形式，对作业船舶重点跟踪，及时发布信息广播，实施交通组织，避免其他无关船舶妨碍作业实施。（摄影：孟飞、张晓蒙）

点击 “简七读财” ，发送消息“理财小工具”免费领取40个赚钱工具资源包~这两天，很多人在热议新推出的「房屋养老金」。起因是上周五（8月23日），在国新办例行举行的新闻发布会上，住建部的领导提到了「房屋养老金」：正所谓「一石激起千层浪」，大家对此也是议论纷纷：自己的养老还没搞定，怎么现在又要给房子养老了？根据今天的最新消息，上海发布了住宅维修资金管理新规（《关于规范本市住宅维修资金管理的若干规定》），明确了不同类型住宅维修资金的归集标准。这两天有不少朋友在问，国家此举是不是想鼓励老百姓买房？房屋养老金到底是谁来掏钱？未来对房租和房价会有什么影响？今天就来和你聊一聊这个话题。01首先，很多人会把「房屋养老金」和「个人养老金」混淆起来，其实房子并没有「退休养老」的概念。房屋养老金，涉及到房屋的维护和修缮，更有点像一个人在「医疗保健」上花的钱。我国的普通住宅设计使用年限为50年，但在实际使用中，城市住宅的平均实际寿命在30年左右。根据此前住建部和统计局公布的数据：截止2022年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，楼龄二十年以上住房占比近30%，全国城市居民中有1亿人住在2000年之前建成的小区里。预计到2040年前后，30年以上房龄的城镇住房占比将上升至近80%。将来大量老旧房屋的更新维护，少不了大笔资金的支持，「房屋养老金」制度由此应运而生。从2022年起，「房屋养老金」就在官方会议、讲话中频繁地出现。今年6月份，住建部部长在和来访的中国银行高层交谈时，也提到过，要建立房屋养老金制度。当时也没闹出啥大动静，可是这次舆论的反响却很大，甚至有人解读说，这是变种的「房地产税」。到底是不是这样呢？02从坊间的种种猜测中可以感觉到，大家对房屋养老金还是有点陌生，这里就好好介绍一下。房屋养老金，主要是指用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后，房屋公共体检、日常维修以外的大、中修，及更新改造的资金。这里可以圈出两个重点：第一，它针对的是房屋的公共区域（区别于私人区域）；第二，侧重点不是日常「小修小补」（更换楼道灯泡、清理下水管道等），而是大中型维修改造（更换屋顶、更新电气系统、安装新电梯等），通常都不会是一笔小数目。在海外，许多国家都存在类似的制度，如美国的业主在缴纳物业费时，包括物业保养费（小区设施日常维护）和维修准备金（设施设备大规模维修）；日本业主支付的房屋管理费中，「共益费」用于维护和管理公寓大厦内的公共区域（包括公共空间的水电费、清洁费、电梯维护、景观美化以及法定检验等费用），「修缮积立金」，用于公寓大楼的整体大规模修缮和维护工程。估计有人会好奇，「房屋养老金」概念是这两年才提出的，那我们之前维修房屋的钱，又是哪里来的？03我查了一下，从1998年开始，我国就有征收房屋维修金的制度；2004年起政策明确要求，购房者必须缴纳一笔「住宅专项维修资金」，不缴纳不能办理房屋产权证。我们买房时，会按照建筑安装成本价的5-8%缴纳费用（如某地区的住宅建筑成本每平方米为1000元，那么住宅专项维修资金的缴纳标准，可能是每平方米50元左右）。根据媒体的报道，目前全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，不同城市的累计使用比例都比较低——如山东的累计使用比例仅3.3%（截止2019年底），北京的使用比例约为9%，上海、深圳、广州等城市的使用比例在8%至13%之间（截止2023年底）。资金结余多，说明这笔钱没完全用起来，主要原因有两个：一个是交钱的商品房最老也就26年，还没到大规模维修、更新的阶段，平时小修小补的，可能花不了多少钱。另一个是申请动用资金的流程繁琐，导致提取率较低。很多人不知道，这笔钱平时到底存在哪里了？一般来说，每个小区的维修基金都存在银行专户里（每户人家设一个分账户），由当地住房主管部门代管；当业主大会或业委会成立之后，可以在银行开设维修基金专户，通知所在地区的住房主管部门把钱转到专户（如果成立业委会的小区不主动申请，维修基金仍由当地住房主管部门管理）。动用维修基金，有两个必要程序：一是征得三分之二以上业主或业委会的表决同意，二是住房主管部门的审核同意，这一过程可能耗时较长。综上所述，我们现在推出「房屋养老金」制度，有三点考虑：第一，是因为现有的「住宅专项维修资金」提取困难，利用效率低；第二，随着时间推移，98年后交钱的房子未来会面临更新改造的问题，届时可能出现资金不足；第三，98年之前建的房子，这两年也陆续迈入要大修、更新的阶段，这维修的钱不可能让98年后缴费的业主分担，只能另外想办法筹钱。03具体来看，房屋养老金分为两个部分，一个是个人账户，另一个是公共账户。个人账户，对应「住宅专项维修资金」，由业主缴纳，这个仍按现行规定执行；公共账户，就是这次上海等22个城市正在试点建立的制度。大家关注的焦点是，公共账户的钱，到底由谁来出？根据官方部门的说法，这钱不是居民缴纳，而是由政府负责出，资金来源主要有3个：第一是国有土地出让收入，指的是地方政府的卖地收入；第二是中央财政城镇保障性安居工程补助资金，指的是中央给地方拨款，其中一部分资金可用于老旧小区更新改造；第三是地方财政补助资金，通常是地方财政拨款用于某些特定项目，其中包括老旧小区改造等。此外还有综合来看，公共账户以财政出资为主，其他房地产相关税收为辅，并不会额外增加居民的负担。这么看来，这回闹得沸沸扬扬的「房屋养老金在多个城市的试点」，并不是对业主或住户加征费用，与「房地产税」更是毫无瓜葛。对我们普通人来说，以后在购买二手房时，可以先看一下房子的建成时间，如果是1998年前的，没有缴纳过专项维修资金，未来可能会面临房屋老化没钱修的问题，相对来说，房龄较短的小区，居住体验会更好；但也不是说，房龄较长的房子就没有购买价值，比如对于大城市核心地段的「老破小」，不论是租金和房价都是比较高的（除了位置优势，还包含维修成本）；未来房屋养老金制度如能完善，出钱维修的成本不用房东或租客完全承担，那么租金和房价倒是有可能降到一个合理价位。当然以上仅仅是个人猜测，毕竟房屋养老金制度仍在探索阶段，具体的实施细节和效果还有待观察。眼下，我国逐渐从「增量房」进入「存量房」时代，有关部门重视房屋养老问题，防患于未然，出发点自然是好的；不过相比建立公共账户，怎么在现有机制下盘活存量的维修资金，让「沉睡的小金库」能动起来，也是值得探索的方向吧。晚安

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编辑:赵德荣

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