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提到上海豪宅，我们都知道它的房价很贵，千万级的豪宅数不胜数，甚至动辄几个亿，可以说几乎高出了天价。但是今天我们不讨论房价，而是跟各位聊一聊豪宅的持有成本。对于豪宅而言，除了房价贵，其实它的投入使用成本比我们想象中也要贵很多，当我们越来越多地关注豪宅，发现市场上有一个很普遍的现象，那就是现在豪宅的持有成本真的是越来越贵了。01 上海豪宅精装标准最高超 2 万 / 平现在市场上大部分住宅都是精装房，豪宅也不例外，不同城市的豪宅装修标准各有差异，而上海可以说是全国装修品质的天花板。我整理了一下上海装修标准较高的几个豪宅小区，其中装修标准最高的是古北壹号，高达2 万 / 平方米。其他豪宅每平米的装修标准也在 1 万左右。数据咨询自链家，仅供参考，以具体情况为准举几个例子，如翠湖五集 1.5 万 / 平方米、绿城黄浦湾 1.5 万 / 平方米、宝华紫薇花园 1 万 / 平方米 ...除此之外，还有不少装修标准高于 8000 元 / 平方米的项目，如上海星河湾（三期）、中兴路一号、招商外滩玺等。这些千万级的豪宅，面积也基本上都在 200 平 +，面积更大所以一套装修费也要高达 100-1000 万。越是品质好的豪宅，它的装修费自然也越高。从这几个案例中，装修费对比房价来看，整体上装修费约占房价一成左右，比如一套翠湖五集的 189 平户型，房价 3118 万，装修费 283.5 万，占比约 9%，在同类高端豪宅小区中仍然比较低了。花了这么多钱装修，可想而知装修品质一定不会差。以装修标准最贵的古北壹号为例，当时我去踩盘去看古北壹号时，真的被它的装修惊艳到了。图源：真叫卢俊当初开发商交付时的原始装修，就已经非常的精致。我查了下古北壹号的装修交付标准，几乎都是国际一线知名品牌，意大利 LEMA 衣柜、Bulthaup 橱柜、Gaggenau 厨房电器、SUB-ZERO 冰箱和酒柜、唯宝洁具 ( Villeroy & Boch ) 等。图源：真叫卢俊作为古北壹号装修的标配，SUB-ZERO 冰箱的价格，那简直是冰箱中的 " 劳斯莱斯 "，一台冰箱价格 3 万美元左右，折合人民币 20 万左右。更细节的是，室内的天然实木复合地板采用的也是德国 HARO，意大利 Listone Giordano 品牌，以及黑胡桃材质分户门，还有高档进口的环保墙纸。图源：真叫卢俊就连大堂地面铺装的都是价格高昂的 " 加拿大乱纹石 "。图源：真叫卢俊可以说是顶级豪宅 + 顶级配置。02 不仅如此，豪宅还有一个很大的持有成本：物业费不知道大家有没有发现，现在市场上的一手豪宅的物业费也越来越贵了。每个项目的房价，它的价格还会受市场限制，但是物业费却夸张的很。我统计了一下 2023 年上海一手豪宅的物业费，发现单价 10 万 / 平左右的豪宅物业费最贵，收费标准基本都每平 8 块钱以上，甚至每平 10 块以上都很普遍。算一算，一个月的物业费可能都在上千元左右，一年要交的物业费更是高达几万块。数据咨询自链家，仅供参考，以具体情况为准就拿中兴路一号来说，它使用的是也是比较好的品牌万科物业，物业费标准 14.98 元 /㎡/ 月，年物业费 0.9-3.8 万。没想到今年还算少的，我发现 2021 年开盘的翠湖天地五期，物业费最高达到 19.2 元 /㎡/ 月。对比普通小区块儿八毛的物业费，豪宅一个月的物业费等于别人家小区一年的物业费。那么我们可以想想看，为什么豪宅的物业费可以这么高？换句话说，豪宅的物业费到底贵在哪里，它们提供的服务又有什么不同呢？更多的体现在物业管理的软性服务上。以古北壹号为例，使用的是第一太平戴维斯物业，物业提供的是 24h 管家式服务，每栋楼栋都配置至少一个管家，仔细一看连管家配的电脑都是苹果。而且非常注重保护业主的隐私，所有进出小区的外来人员不可以随便拍照，日常社区维护上也极为用心，从小区干净整齐的景观绿化上也能看出来。图源：真叫卢俊拥有更极致的服务还是汤臣一品，不仅为业主提供 24h 管家服务，还为业主提供私人金融管家服务，不只是管理小区，还帮业主管理资产，这样的服务在全国来说是首例。如果豪宅的持有成本，高达几百万的装修费，一年几万块的物业费已经付了不少钱了。03 还有你想不到的其他的高额费用首先会所的使用成本就很高。除了部分豪宅物业费包含会所费用，其他小区会所都是需要单独付费的，而且价格并不低，按照我询问下来的几个豪宅来看，一年会所费用在几千到几万不等。上海这几个豪宅中，使用会所一年的费用高的需要 24000 元 / 年，价格相对低一点的也要 2000 元 / 年。数据咨询自链家，仅供参考，以具体情况为准举个例子，世茂滨江花园 7800 元一年，这还只是一个人的价格，13800 元是两个人，17800 元差不多就是一家三口。当然了，豪宅会所的价格虽然贵，也有它贵的道理。在华府天地的会所里面，不仅配置了图书馆、健身房、咖啡吧等，还自带超大的泳池会所，而且不出家门就可以享受会所服务。华府天地泳池会所不仅仅是会所，豪宅的停车费价格大概是普通小区的十倍。一般豪宅小区的停车费在 1000-2000 元 / 月，一年就是一两万，其实停车费算下来也很高了。数据咨询自链家，仅供参考，以具体情况为准之前我就实地问过古北壹号的停车费，停车费最贵也要 2800 元 / 月，要知道一个老破小的停车费只有 150 元、300 元左右，这中间差了 10 倍。如果从豪宅的停车体验来说，这个价格也是值得的。这个是宝华西郊紫薇花园的车库：西郊紫薇花园车库整个车库全部精装修而且非常精致，采用了全铝板吊顶 + 全石材地面。从车库的品质上来说，就已经做到了行业内的高标准，而且它后期维护保养得也很好，车库每天都有保洁人员进去，把车库的每个角落都做好清洁和保养。如果是科技住宅，除了物业费，其实另外还有一笔服务费。尤其是金茂科技住宅系统下的住宅。以大宁金茂府为例，有一个叫能源费，收费标准是 5.05 元 / 月 / 平，按照 158 平户型一年大概产生 1 万左右的支出。之所以要收这笔能源费，是因为小区的恒温恒湿系统。在上海类似的科技住宅，还有像中鹰黑森林，都会有这种费用的产生，也正因为如此，豪宅的电费也高于其他住宅。还记得之前大 S 和汪小菲是怎么吵上热搜的吗？印象最深的还是因为那一个月 9 万多台币的电费，折合人民币大概 2 万多，后来才知道，他们位于台北的豪宅台北信义，面积差不多 742 平。一方面面积大，确实用电量也会大一点，而另一个更关键的原因是，这也是一个高科技豪宅，内部是全热交换系统。等于说使用的是恒温恒湿的新风系统，24 小时保持 700 多平的房子内部的空气和湿度都是恒定的，所以就更费电了。最后我们来简单核算一下豪宅的持有成本，到底有多少：除了几百万的装修费，还有一年几万的物业费、一年一两万的会所使用费用、还有一年上万元的停车费，加上高额的电费、服务费等 ... 怎么说也有数十万吧。04 结语总的来看，豪宅贵的核心不仅仅是房价而已，因为豪宅本身的持有成本就很高。这也很好理解，对于品质高端的豪宅来说，也需要后期的物业服务、会所、以及停车这方方面面的服务，那持有成本自然就高了。不过相信那些买豪宅的人，其购买力也一定是非常可观的，既然能够接受豪宅的房价，那么也可以接受一定的持有资金。本文来自微信公众号 " 真叫卢俊 "，作者：真叫卢俊团队，36 氪经授权发布。

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编辑:何光宗

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