社会视角-"十8模软件"-中央政治局会议首提房地产“十8模软件止跌回稳” 释放强烈政策宽松信号

中央政治局会议首提房地产“十8模软件止跌回稳” 释放强烈政策宽松信号

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继央行发放降准、降息、降房贷利率的稳楼市“大礼包”后，9月26日召开的中央政治局会议又释放出重磅信号。中央政治局会议强调，要加大财政货币政策逆周期调节力度，保证必要的财政支出，切实做好基层“三保”工作。要发行使用好超长期特别国债和地方政府专项债，更好发挥政府投资带动作用。要降低存款准备金率，实施有力度的降息。要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。此次会议有几处新提法，诸如“促进房地产市场止跌回稳”“严控增量”等。在业内人士看来，会议释放了极强的政策宽松信号，表明政府将采取一系列措施来稳定房地产市场，防止市场进一步下滑。首提“止跌回稳”，信号意义强回顾历次中央政治局会议，“促进房地产市场止跌回稳”的提法是首次出现。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，这是中央政治局对房地产市场行情做出的首次非常明确的指示，即“止跌回稳”。此处的“止跌”，既包括成交量止跌，也包括成交价格止跌。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这意味着对当前房地产态势有了新的认识，这与二季度的表态完全不同。其直接原因是，“5·17”政策力度比较大，包括5-6月一线城市大幅度刺激，但效果仅仅维持了2个月，这大大超出了预期。当前，房地产下行的压力比较大，而且已经形成了预期疲弱和量价下行的负反馈循环，供给和需求也都负反馈收缩。这种下滑导致的全产业链条收缩是近期“通缩”的重要源头。据上海易居房地产研究院全国百城库存数据显示，8月份全国百城新建商品住宅成交面积同比下降27.0%，相比7月份18.5%的降幅有明显扩大。去化周期为25.2个月，目前已连续7个月超过两年的去化水平，压力较大。与此同时，二手住宅市场方面，1-8月份全国22个重点城市成交套数跌幅为3%，而去年1-8月份该增速为正，且幅度较大为31%。同时价格方面，统计的全国70个大中城市房价指数方面，8月份房价指数环比和同比跌幅均有所扩大，分别为0.7%和5.7%。这些数据都说明，当前房地产市场正处于亟待止跌企稳的关键阶段，亟须采取有效措施以恢复市场稳定并促进其健康发展。严跃进表示，观察7月份以来各地新房和二手房交易数据，尤其是8月份数据其实面临了新的压力。而且，各地普遍反馈市场需求存在断档的压力，进而造成市场面临下跌的风险。“止跌回稳”信号发出，非常明确，要求各地做好稳市场交易和价格的工作。北上深限购将持续松绑，广州有望全面放开发出“止跌回稳”的信号，也意味着四季度中央及各地房地产宽松政策将加码。今天的中央政治局会议也指出，要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。当前仍有限购政策的城市仅包括北京、上海、广州、深圳以及天津和海南部分地区。中指研究院政策研究总监陈文静表示，预计未来北上深的限购政策将进一步优化调整，广州等其他地区限购政策有望全面放开，北上深更大力度优化限购政策也有助于发挥大城市带动效应，提振市场信心。李宇嘉还表示，预计后续住房交易个人所得税、增值税及开发商土增税等，都会下调或暂缓。针对存量房贷利率，9月24日举行的国新办新闻发布会上，中国人民银行行长潘功胜表示，将降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。“预计短期各地银行将有实质性举措落地。”陈文静说。而“抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”的表述，“抓紧”一词也表明了迫切性。陈文静预计，未来建立适应房地产发展新模式的土地、财税、金融等制度，完善配套政策也将进入加速推进阶段。严跃进表示，就近期的房地产发展新模式的工作要点来说，类似现房销售的工作会持续开展，同时在财政支持、房屋养老金制度推进、高品质住房建设等方面会持续发力，也是四季度各地工作试点可以积极关注的内容。首提“严控增量”，强化去库存任务首次提出的还有“严控增量”一词。中央政治局会议指出，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。李宇嘉指出，“严控增量”是第一次提出，意味着供给过剩，同时也意味着新房要去库存，就要各地严格控制新增供地和新房供应上市，以缓解库存压力，这是提振市场预期、促进短期止跌企稳的工具。“目前，各地库存压力都比较大，新房在售库存周期在20个月左右，广义库存（开工未批售和未开工的用地）更大，而且都是旧模式下的同质化供应。继续新增加供应，只会恶化市场供求关系。‘5·17’新政以后，尽管提出要控制增量，但各地依赖度太大，导致继续供地、批售，也恶化了市场预期。”在“优化存量”方面，李宇嘉建议，一方面要加大开发商去库存的力度，加大国企收购的力度。另一方面要针对市场需求，调整供应结构，增加受市场欢迎的高品质住房。“这意味着‘以购代建’等系统工作会加强推进，预计三把斧会强力推进，即银行专项贷款、专项债和社会资本。”严跃进指出。在“提高质量”方面，李宇嘉表示，从当前的房地产供给来看，质量问题很突出，新房不管是品质、配套还是价格、供给区位等，都无法满足市场需求。新房的供给模式，需要革新。在李宇嘉看来，“提高质量”的提法是第一次，也意味着房地产建设的质量要求必须加码，这说明在既有的保交房工作基础上，要立足质量导向，持续做好高品质的住房建设。加大“白名单”贷款投放力度，有助改善企业资金环境此外，中央政治局会议表示，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。在国新办新闻发布会上，中国国家金融监管总局局长李云泽透露，截至目前，商业银行已审批“白名单”项目超过5700个，审批通过融资金额达到1.43万亿元，支持400余万套住房如期交付。李云泽进一步说，在协调机制的带动下，金融机构对房地产行业的支持力度也在不断扩大。截至8月末，房地产开发贷款较年初实现了正增长，扭转了几年来房开贷持续下滑的态势。房地产的并购贷款和住房租赁贷款也分别增长14%和18%。在李宇嘉看来，“白名单”从去年底开始实施，尽管纳入“白名单”的项目多，但授信规模小，贷款发放更少，主要原因是市场不断下滑，金融机构担心风险。下一步，关键是市场实现止跌企稳，银行才有发放贷款的积极性。陈文静认为，未来仍有望加大力度、深入推进，更好地发挥项目融资“白名单”的作用，改善企业资金环境，保障项目交付，也将进一步稳定购房者预期。新京报贝壳财经记者段文平编辑杨娟娟校对穆祥桐来阅读我的更多文章吧段文平新京报记者记者主页

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编辑:李大江

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