实时访谈-"夜夜欢天天干"-大调整下周开启！新旧房贷利率将“端平” ，个人房贷夜夜欢天天干利率迎新定价方式

大调整下周开启！新旧房贷利率将“端平” ，个人房贷夜夜欢天天干利率迎新定价方式

此前，书记、副书记、委员领题调研

21世纪经济报道记者叶麦穗广州报道银行存量房贷利率调整进入倒计时，此次存量房贷利率下调预计惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。此外为了从根本上解决新老房贷利差问题，央行建立存量房贷利率渐进有序调整的长效机制。根据相关规定，如果未来新发放房贷利率继续下降，当存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行协商，申请将存量房贷利率调降至新发放房贷利率水平附近。对此，市场认为，通过长效动态的调整，可以避免贷款人由于利差过大而提前还贷，也有利于银行稳定贷款规模，提高贷款质量。存量房贷利率调整下周开始存量房贷利率将在下周迎来调整，本次调整后，存量房贷利率将与新发放房贷利率基本拉平。调整后，存量房贷利率原则上将降至不低于贷款市场报价利率（LPR）减30个基点，即“LPR-30BP”，且不再区分首套、二套房。北京等特大城市的存量房贷利率本次也将迎来大幅调整，尤其是此前首套房贷利率为“LPR+55BP”的购房者，这次也将统一调整为“LPR-30BP”。由于此次存量房贷利率调整仅涉及加点幅度，并不调整贷款重定价日，重定价日的差异使得调整后的存量房贷利率有所差别。目前，各借款人的定价基准LPR有4.2%、3.95%、3.85%三种可能，减30个基点对应调整后的利率分别是3.9%、3.65%、3.55%。此外，9月29日中国人民银行发布公告，指导商业银行再次下调存量商业性个人住房贷款利率，并进一步完善个人住房贷款利率定价机制。个人住房贷款利率也将迎来新的定价方式。一是自11月1日起，存量和新发放个人住房贷款均可由借贷双方自主协商重定价周期，选择按年、半年或季度重定价。二是当存量房贷利率与新发放房贷利率出现一定差距后，借贷双方可适时通过变更合同等方式，自主协商调整贷款利率加点幅度，不需要等到再次批量调整。上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受记者采访时表示，对于购房者来说，增加了选择权，购房者可以根据自己的实际情况选择定价周期。当然定价周期时间越短，灵敏度更大，可以更贴近市场的利率走势，如果未来利率持续下行，选择短周期当然更加划算，当然这也是双刃剑，如果未来利率向上，那也意味着会付出更高的成本。对于自主协商调整贷款利率的制度，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉坦言，通过长效动态的调整，可以避免贷款人由于利差过大而提前还贷，也有利于银行稳定贷款规模，提高贷款质量。不过严跃进坦言，由于客户众多，银行单个协商的可能性不大，除非是金额比较大，比如200万元以上，协商的可能性会大一些。“近期一直都在加班加点，估计下周开始到月底会更忙，行里已经通知加班了，本次调整涉及的人数较多，需要办理的业务量很大。”一银行工作人员者表示。10月12日，全国主要商业银行发布批量调整存量个人住房贷款利率的操作细则，明确将于10月25日“掐点”主动批量调整存量房贷利率。届时，除贷款在北京、上海、深圳等地区且为二套房贷款的情形外，其他符合条件的房贷利率均将调整为贷款市场报价利率（LPR）减30个基点。截至10月15日，包括国有大行、股份制银行在内，以及城商行、农商行、村镇银行等上百家银行，集体发布了批量调整存量个人住房贷款利率细则公告。多家银行明确，存量房贷利率调整将由银行统一进行批量调整，不需要客户提出申请。“时间紧，任务重”成为当前银行个人住房贷款业务部门的工作写照。9月新发房贷款利率处于历史低位存量房贷利率下调进入“倒计时”，由于此次调整涉及的范围、幅度较大，在惠及借款人的同时，不可避免会对银行息差产生影响。根据中国人民银行发布的2024年二季度金融机构贷款投向统计报告，截至今年二季度末，全国个人住房贷款余额为37.79万亿元，同比下降2.1%。国有四大行同期个人住房贷款余额合计约为22.3万亿元，占全国比重约为59%。中泰证券研究所所长戴志锋认为，本轮存量房贷的调整，对银行而言，虽然短期对息差、营收和税前利润有所影响，但是长期来看，有助于缓解银行零售资产端增长压力；当前居民还款压力较大，存量房贷下调有助于稳定银行零售资产质量。开源证券地产建筑团队分析师齐东表示，存量房贷利率下调可以减轻居民的负债压力，刺激消费和投资，减轻提前还贷压力，稳定住房消费预期，提振购房信心，政策利率下调也预示后续房贷利率中枢进一步下移。过往两次存量按揭利率调整均有所成效，他认为本轮调整虽然不能直接促进市场去库存，但短期市场信心或将得到改善，后续政策持续性仍值得关注。在宽松的货币政策支持下，经济保持稳健增长，购房信心修复企稳，市场销售数据有望筑底，促进房地产行业平稳健康发展。万联证券研究所分析师郭懿表示，存量房贷利率下调有利于促进消费、减少提前还贷行为。银行业整体的利润增长或已经进入底部区间，盈利的稳定性将逐步体现。另外，从分红的角度看，分红率的提升，有利于银行股估值的提升。不过，由于银行本身商业模式的限制，净利润除了分红外，留存收益部分作为重要的资本内源补充，满足监管对资本充足的要求，推动未来业务和规模的扩张。10月14日，中国人民银行的数据显示，9月份新发放个人住房贷款利率约为3.32%，比上月低约2个基点，比上年同期低约78个基点。本次存量房贷利率调整后，存量房贷利率将与新发放房贷利率基本拉平，房贷整体利率水平处于历史底部。

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编辑:于学忠

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