大腿中间一张嘴顺口溜万科物业出招应对降价潮:推自定义服务菜单,交多少钱大腿中间一张嘴顺口溜业主说了算_ZAKER新闻
万科物业出招应对降价潮:推自定义服务菜单,交多少钱大腿中间一张嘴顺口溜业主说了算_ZAKER新闻
距今3300多年的殷墟
本文来源:时代周报 作者:梁争誉物业费限价风波此起彼伏之际,行业老大万科物业放出大招。12 月 11 日,在万物云 . 睿见大会上,万科物业发布 " 智选 " 产品,推出 " 弹性定价 ",将服务选项和定价权利交给业主。万科物业此举与物业费降价潮不无关系。2023 年以来,广州、青岛、重庆、武汉等多地先后推出物业费 " 限高令 "。其中,广州自 2024 年 1 月起施行新收费政策,中心城区有电梯的住宅物业服务收费标准最高为 0.9-2.8 元 / 平方米 / 月;重庆 2024 年 6 月起实行的中心城区住宅物业费收费标准为:电梯住宅的物业服务收费最高为 1.9 元 / 平方米 / 月,最低 1 元 / 平方米 / 月;无电梯住宅最高 1.35 元 / 平方米 / 月,最低 0.6 元 / 平方米 / 月。由于最新定价远低于现行物业收费标准,市场出现混乱局面。重庆施行新规后,数百个小区业主申请降低现行的物业费,甚至有业主拒缴物业费。根据中指研究院 " 全国物业服务客户满意度调查 ",重庆 2024 年满意度得分首次出现小幅回调。克而瑞物业《2024 年住宅物业服务满意度调研问卷》数据也显示,中端项目中认为物业费不合理的业主占比多达 44.2%,明显高于高端、老旧项目,中端项目物业费降价风险高。图源:图虫创意万科物业母公司万物云董事长朱保全认为,主管部门推出物业费定价机制,落地时需要物业公司跟业委达成共识。" 今天如何构建与业主之间的对话平台,什么样的价格对应什么样的标准,在有底线的情况下,跟业主对话形成一套基于服务频次、服务标准的定价体系才是关键。"中物智库创始人杨熙持相似意见。他表示,当前住宅物业管理的发展瓶颈,就是业主甲方的主体归位问题。解决这一问题的方案,要通过各种方式,积极引入社区的业主参与到社区治理中,将物业公司原来习惯的单方面乙方服务模型,转化为与业主的双向奔赴互动。万科物业 " 智选 " 产品梳理社区里的 95 个服务空间、1530 个作业对象,共计 508 项服务事项,再于其中分类筛选出 158 项必选服务、350 项自选服务。客户可以 " 自定义菜单 ",筛选需要的服务内容、服务频次,付费使用。万科物业市场管理合伙人邹明表示,不要 " 默认设置 ",而是 " 自定义 " 菜单,让业主真正参与进来,共同制定物业费和服务标准,万科物业定服务 " 底线 ",业主按需定服务 " 高线 ",这是万科物业智选产品的主要特征。万科物业的 " 智选 " 产品将共享万物云基于 " 灵石 + 飞鸽 " 的数字化基础设施及远程运营能力,采用 " 人 + 机器 + 远程 " 的作业模式实现差异化服务交付。朱保全认为,在保持底线的前提下,如果能够形成一套对话级的定价机制,保持物业行业的毛利还是有可能的。" 今天万科物业的成本体系以及品牌认知,我认为 2.5 元 / 平方米 / 月的物业费是一个分水岭,2.5 元 / 平方米 / 月以下的物业服务万科似乎也不太会做,如果万科物业做了 2.5 元 / 平方米 / 月以下的物业,原来的业主也不同意,所以就进入到万科物业在发展过程中受到价格限制的瓶颈。" 朱保全表示。但是,下沉市场空间广阔。中信证券从头部经纪平台获取 24 个城市超 16 万社区、涉及约 1 亿户住房的物业信息,分析得出,24 个城市 2024 年 10 月的物业费按户数加权平均为 1.76 元 / 平方米 / 月。按户数来看,物业费主要分布在 0-2 元 / 平方米 / 月的区间,占比为 65%,2 元 / 平方米 / 月以上占比 35%。" 上市物业公司主要参与的 2 元 / 平方米 / 月以上市场,占到市场份额的 66%。"" 当我们真正把市场打开的时候我们会发现,如果你把 2.5 元 / 平方米 / 月价格往上走,你的空间会越来越窄,而如果往下走,你的空间才会越来越大。" 朱保全说。中信证券的研报亦指出,物业行业仍然是高度分散的行业,头部公司市占率仍然不高,但头部化趋势非常明确,头部企业的市占率有提升趋势。" ‘当一个物业保安如龟速一般行走,而外卖骑手在快速飞奔的时候,速度的差异就是两个行业市值的差异’——这句话深深刺激了我,我也一直希望我们的员工能够奔跑起来,所以今天凡是坐着不动的岗位,我们都用 AI 做了替代,让所有不动的岗位动起来。" 朱保全说。koa12jJid0DL9adK+CJ1DK2K393LKASDad
编辑:钱生禄
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制作:王垣晴(实习生)
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