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权威解读永久YE8.8存量房贷利率调整细则银行将在10月底前完成批量调整

齐齐哈尔市第三十四中学校校园新建附属综合楼项目建设工程设计总平面来源：齐齐哈尔市政府网站

9月29日晚间，存量房贷利率调整政策靴子落地。根据央行公告，进一步深化利率市场化改革，完善商业性个人住房贷款利率定价机制，允许满足一定条件的存量房贷重新约定加点幅度，促进降低存量房贷利率。市场利率定价自律机制亦发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》，要求主要商业银行原则上应于倡议发布当日对外发布公告，不晚于10月12日发布操作细则；各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷(包括首套、二套及以上)利率实施批量调整。随后，多家银行第一时间表态称，正在抓紧制定存量房贷利率实施方案，并将于10月12日发布具体操作细则，2024年10月31日之前统一对存量商业性个人住房贷款利率实施批量调整。据测算，本次调整预计存量房贷利率平均下降约0.5个百分点。以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，假设该房贷利率从4.4%降至3.55%，可节约借款人利息支出每年约5600元。存量房贷利率下调，有利于借款人进一步降低房贷利息支出，提升居民消费意愿，也有助于稳定购房者预期，提振信心。权威人士解读称，此次批量调整完成后，预计存量房贷利率下降将减少银行利息收入约1500亿元。但新老房贷利差收窄后，提前还贷会明显减少，有利于银行稳定贷款规模，提高贷款质量。考虑到中国人民银行降息降准政策，预计带动MLF利率等利率下行，也节省了银行负债成本，提升银行可持续经营能力，为银行更好支持实体经济提供必要支撑。因此综合考虑这些政策措施，对银行净息差的影响基本中性。允许变更房贷利率在LPR上的加点幅度此次央行在公告中提及，允许变更房贷利率在LPR上的加点幅度。根据合同约定，存量房贷利率由LPR和加点幅度（加点幅度可为负值）形成，加点幅度主要反映合同签订时的市场供求、风险溢价等因素，在合同期保持不变。因此，利率水平只会在重定价后跟随LPR同幅度变化。“考虑到房贷期限普遍较长（最长可达30年），在合同存续期间，市场供求形势、借款人的收入、财产和信用状况等因素均可能发生变化。”权威专家表示，当这些因素发生较大变化时，加点仍保持不变，可能导致对合同一方较为不利，需要允许以适当方式变更合同，维护合同的公平性。如2019年11月发放的一笔房贷，当时的加点幅度是+55个基点，现在借款人的收入可能明显增加了，这笔房贷的风险溢价已经发生较大变化。同时，现在房地产市场供求形势也发生了重大变化，新发放房贷加点幅度可能已降至-45个基点，存量房贷借款人情感上也有落差。权威专家指出，央行适应市场形势变化，响应群众期盼，进一步深化利率市场化改革，通过增强市场竞争，完善房贷利率定价机制，允许存量房贷与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借贷双方可通过协商变更合同等方式调整加点幅度，引导存量房贷利率适时反映市场利率变化，降至全国新发放房贷平均利率水平附近。借贷双方可以协商确定重定价周期在本次调整中，央行公告规定“借贷双方可以协商确定重定价周期”，被看作是此次调整的重点之一。重定价周期是指浮动利率贷款合同中，利率跟随定价基准调整的时间间隔，由借贷双方自主协商确定。过去较长一段时间，受制于商业银行系统性能、风险管理水平等客观条件，中长期贷款利率一般一年确定一次，个人住房贷款利率重定价周期也要求最短为1年。“随着商业银行管理水平和科技能力的提升，目前除房贷外的大部分浮动利率贷款都可由借贷双方协商确定重定价周期。”权威专家指出，为提高货币政策传导效率，中国人民银行取消对个人住房贷款重定价周期最短为1年的行政性限制。据悉，对于新签订的个人住房贷款合同，自11月1日起，可由借贷双方自主协商重定价周期。重定价周期可为按年、按半年、按季度等。需要说明的是，在利率下行阶段，重定价周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行阶段，借款人也要越早承受高利率。此外，对于存量房贷，在10月的批量调整阶段，若一对一协商重定价周期，将严重影响批量调整进度，拖延借款人享受低利率的时间。因此，商业银行应优先调整存量房贷利率的加点幅度，暂不调整重定价周期，使借款人尽早享受较低利率。自2024年11月1日起，符合条件的借款人在与商业银行市场化协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可协商调整重定价周期。首套、二套及以上存量房贷利率都可调整利率自律机制在其微信公众号上发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》，明确2024年10月31日前，商业银行将对符合条件的存量房贷再开展一次批量调整，将利率较高的存量房贷利率降至全国新发放房贷利率附近，让借款人尽早获益。值得注意的是，批量调整阶段，首套、二套及以上存量房贷利率都可调整。去年已经调整过加点幅度的存量房贷也包含在内。将二套及以上存量住房纳入降低范围，也是此前市场专家呼吁降低存量房贷利率的重点领域。央行行长潘功胜此前曾在国新办新闻发布会上表示，将引导银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅0.5个百分点左右。根据倡议，对于贷款市场报价利率（LPR）基础上加点幅度高于-30个基点的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30个基点，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限。权威人士表示，由于重定价日的不同，不同借款人的利率在批量调整后会有所差异。批量调整后的利率下降主要是加点幅度下降至-30个基点所致。重定价后，最近一个定价周期内LPR的降幅也将体现出来，参与此次批量调整的借款人利率将调整至同一水平。（图）重定价日位于不同区间的房贷加点调整后利率示例此外，对于固定利率存量房贷，以最新LPR转换为加点形式，再将加点幅度调整为-30个基点。例如，利率为4%的固定利率存量房贷，最新5年期以上LPR为3.85%，先将其固定利率转换为4%=LPR+15个基点，再将15个基点调整为-30个基点。而对于部分城市仍设定了新发放房贷利率政策下限的，调整后的加点幅度需不低于下限。如北京二套房贷利率政策下限为，五环以内二套房贷的加点下限为-5个基点，五环以外二套房贷的加点下限为-25个基点。相应的二套房贷在批量调整时，加点分别调整为-5个基点和-25个基点。本次公告建立了存量房贷利率渐进有序调整的长效机制，如果未来新发放房贷利率继续下降，当存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行协商，申请将存量房贷利率调降至新发放房贷利率水平附近。自2024年10月起，每季度第一个月，中国人民银行将在官方网站公布上个季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率，供银行和借款人参考。此外，为适应房地产市场供求关系的新变化，在批量调整和常态化调整阶段，均不再区分首套、二套房（有房贷利率政策下限且区分首套二套的城市除外），引导首套、二套存量房贷利率降至全国新发放房贷利率平均水平附近，减轻存量房贷借款人利息负担。新京报贝壳财经记者姜樊编辑岳彩周校对贾宁来阅读我的更多文章吧姜樊新京报记者记者主页