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花朵财经观察出品编辑丨铎子“兜底”楼市的资金来了！近日，“广州将在全市收购90平以下存量房”的消息，一度冲上微博热搜。据广州市国有企业广州安居集团发布公告，称将在全市范围内收购满足90平米以下的存量商品房作为保障房。眼看着广州重磅“收楼”动作来袭，几乎人人都在问：中国房地产的春天真的来了吗？一个鲜明的现象是，一线城市的楼市正在迎来一场波澜壮阔的复兴浪潮，救市药效正在迅速起效果。但另一边的三四线城市，却没能迎来同步的“量价齐升”，仍处于“降价换量”的阶段，全国楼市出现明显的两极分化现象。频繁“收楼”收楼行动，从一个区扩大至全市。据广州安居集团公告显示，为深入贯彻落实国家关于构建“保障+市场”住房供应体系的重大决策部署，拟征集广州市已建成的存量商品房用作保障性住房项目。征集条件包括：①资产负债和法律关系清晰。②已取得竣工联合验收意见书。③面积在90平方米以下。④房源权属清晰可交易，不存在查封登记、异议登记等限制，存在抵押等权利限制的，应取得相关权利人书面同意。⑤优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。虽然本次公告并未提及收购价格和收购总金额，但本次公告的出台已足以让外界振奋。毕竟广州安居集团可是一家广州市的市属功能性国有企业，主要从事保障性住房投资、融资、建设和运营管理。目前，广州安居集团在管保障房小区有48个，在管资产共20万套，其中各类住宅约16万套、配套商业约3.6万套，资产总额达275亿元。无论是背景，还是实力，广州安居集团均丝毫不弱，这也让它的“收楼”行动充满了想象，网友们纷纷喊出：“有人托底房价了；国家队下场收房子，加快去库存，利好市场的信号。”值得一提的是，在广州安居集团发布公告前，广州市增城区在今年8月也曾发布公告，计划收购增城中心城区范围内存量商品房作为户籍家庭公共租赁住房。其预算总额为2000万元，单套房屋面积要求40-80平方米，平均单价上限不超过10537元/平米。有人“托底”，是广州楼市的缩影。根据中指研究院数据，截至2024年10月底，广州全市商品住宅显性库存量为1329.7万平方米，出清周期高达21.4个月。随着广州“收楼”资金不断涌入市场，预计全市的库存量有望稳步下降至合理水平，并推动广州楼市“企稳回暖”。其实不仅广州，今年8月，深圳市安居集团也曾发布公告收购商品房用作保障性住房，征集范围包括整个深圳市，房源面积在65平米以下。今年9月以来，众人还见证了史无前例的房地产利好政策，横扫整个房市。从调低存量房贷利率、降低房贷首付比例，到一线城市降低乃至全面取消购房门槛、再到降契税等，楼市的利好政策密集涌现。中央政治局更首次对房地产行情做出明确指示：“要促进房地产市场止跌回稳”。多方政策、资金，“组合拳”接连出击，一线城市的强劲复苏风，迅速席卷而来。两极分化“日光盘”再次重现江湖。自9月以来，多部门相继发布房市利好政策，为市场注入多股暖流，一线城市正在迎来“泼天的富贵”。10月，广州新房网签10463套，环比上升110%，同比上升59%，创年内新高；二手房累计成交16945套，环比上升102%，同比上升81%，创近三年来高峰。深圳一手住宅网签4153套，环比上升146.3%，创35个月新高；二手住宅网签备案量达6118套，环比上升92%，同比上升121%，创新纪录。上海、北京大都市也纷纷传出捷报。10月，上海二手房网签量达24376套，环比上升52.9%，今年第四次突破2万套；北京二手房网签量达1.7万套，环比上升31%，创近19个月以来新高。据克而瑞研究中心数据显示，一线城市是本次新政的直接受益者，成交同比环比齐增。4个一线城市环比上升61%，同比上升21%，较三季度月均增长49%。不断的利好政策刺激，促使购房者加速入市，人潮拥挤的销售部场面也再次出现，多地甚至出现“日光盘”。一线城市楼市热火朝天，还走出了“量价齐升”的趋势。据中指研究院数据显示，今年10月，一线城市新建住宅房价环比上升0.69%，二手住宅房价环比下降0.17%，较9月大幅收窄了0.64个百分点。彼时，购房者的信心不断增加，不少潜在购房者打算趁机冲上一冲，生怕错过了最佳的进场时机，并发出感慨，“房地产最困难的时刻已经过去了！”但进一步了解便会发现，房价全面普涨的时代，似乎已经结束。其中，一线城市楼市的“量价齐升”，并未传导至三四线城市。目前，三四线城市的楼市，仍处于“降价换量”的阶段，并未走出房价下跌的困境。据中指研究院数据显示，10月三四线代表城市成交量同环比均实现了上升，环比上升为43.23%，同比上升为17.51%。但同期三四线城市的新建住宅房价环比下降了0.02%，二手住宅房价环比下降幅度继续扩大至0.69%。近年来，三四线城市的房价从最高时的七八千元每平方米，降至四五千元每平方米，比比皆是。甚至还存在着买房送车位等促销活动，持续活跃于三四线城市。从去化周期来看，三四线城市的库存压力仍十分严峻。据易居研究院最新《百城住宅库存报告》显示，截至2024年7月，全国100个城市中一、二、三四线城市的新建商品住宅存销比分别为19.8、23.1和34.2个月。三四线城市的去化周期不仅明显高于一二线城市，甚至与之逐渐拉开了距离，形成了大大的“喇叭口”，更说明了三四线城市的去化难，某种程度增加了三四线市场的不确定性。一面是火，一面是冰，三四线城市与一线城市因何走到对立面？地段为王人口不断流失，是三四线城市的“痛”。据统计，2021至2023年，三四线城市人口增速为-0.3%，同期一线城市人口增速为0.08%，二线城市为0.81%。三四线城市人口持续流入一二线城市，毫无疑问将抽走三四线城市人口的购房需求，并进一步推动一二线城市购房需求的增长。相对一二线城市，三四线城市经济羸弱，产业结构较为单一，缺乏多元化的产业支撑，城市吸引力不足，让其楼市的回暖愈发艰难。进一步来看，随着房地产市场进入存量时代，全国楼市区域分化也将可能成为未来房地产市场最大的特征之一。李嘉诚曾留下一句经典名言：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”核心区位的地段，永运稀缺。如今中国的楼市也明显进入了下半场：地段为王。随着人口和产业愈发向一二线大城市聚集，市面上相对稀缺，地段较好的一二线城市核心区，明显具备更高的投资价值。而那些人口一直处于净流出的城市，房价悬了。以黑龙江鹤岗为例，在人口持续流出下，硬是走出了属于它自己的独立行情。当一线城市房价高达上百万，乃至上千万元一套时，鹤岗开出的价格低至几万元一套，给全国人民上演了“房价如葱”的一幕。经济学家马光远曾指出，五年后城市房价将呈现严重的两极分化。他提出3个20%的观点：约20%的城市、20%的房企和20%的房子能够保持或实现房价上涨。也就是，人口持续流入，经济发达的一二线城市，随着经济的持续发展和人口的流入，房价有望持续上涨。相反，大多数三四线城市，由于人口持续流失和经济发展滞后，这些城市的房价将可能持续下跌，直至达到一个合理的水平。从海外市场来看，其实美国多年来房价一直在上涨，主要也是得益于美国几大经济圈城市的房价上涨。诸多中小城市则持续衰落，甚至出现“鬼城”现象。日本、韩国大量人口也一直在往东京、首尔都市圈集中，核心城市不断对中小城市的人口进行“抽血”。这也让房价全面普涨、闭眼买房的时代彻底结束。就此来看，中国楼市大分化，未来或在所难免。如果要抄底中国楼市，不妨多考虑一线的核心城市，而非三四线城市。毕竟一线城市，更具投资价值。（文章来源：花朵财经观察）*本文基于公开资料撰写，仅作信息交流之用，不构成任何投资建议koa12jJid0DL9adK+CJ1DK2K393LKASDad
编辑:蔡德霖
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