伽罗ちゃん的个性特点有哪些取消公摊伽罗ちゃん的个性特点有哪些，谁的利空？
取消公摊伽罗ちゃん的个性特点有哪些，谁的利空？
制片人｜王宇李雯婷
原创 刘晓博最近几天楼市最大的新闻是：取消公摊。比如12月17日，河北省张家口住建局等四部门联合发布《关于推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》，其中就明确提出：鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。正是因为“取消公摊”这个高度概括的表述，产生了一系列误解。所以今天专门来谈谈这个问题。先澄清一点：公摊面积是无法取消的，它不可能不存在，否则业主要从窗户里飞回家。大堂、电梯间、楼梯间等公共使用的面积会一直存在，这些空间需要维护，就会产生费用。这些费用需要业主公摊。而且公共空间面积越大、品质越好，你的居住体验感越好，也会更有面子。大家说的“取消公摊”，是一个笼统的说法，又细分为两种情况：一种是以肇庆、湘潭、衡阳、张家口等城市为代表的，他们“取消公摊”的办法是改变计价方式，从原来合同或宣传中标注的“按照建筑面积计算，每平方米XX元”，变成了“按照套内面积计算，每平方米XX元”。另外一种情况是，通过鼓励赠送面积，让新建商品住房的得房率超过100%，公摊面积就名存实亡了。在广州，甚至出现了得房率140%的新房：目前，通过计价方式变化“取消公摊”的主要是三四线城市；通过得房率超过100%，让公摊名存实亡的，主要是广州、杭州、长沙、厦门等一二线城市。也有一些城市，上述两个办法同步推进。由此，2024年成为中国楼市“取消公摊”的元年，未来两年将全力推进，彻底解决这个问题。“取消公摊”，急需制定国家标准，发布实施细则，否则，各地自发式的“取消公摊”可能催生纠纷。举个例子：一个老小区，当年按照建筑面积出售，并征收物业费、采暖费。小区得房率是80%，物业管理费标准为每平方米每月3元，采暖费为5元。1套100平方米的房子，每月管理费是300元，采暖费是500元。现在取消公摊了，这套房子将按照套内面积——80平方米来缴纳管理费和采暖费，每月管理费应降低到240元、采暖费降低到400元吗？还是维持不变？我认为应该维持不变，因为提供的服务、相关成本没有降低。但一定会有业主主张240元和400元，而不承认原来的标准。想想看，物业在小区里移动几棵树、改动一下草坪都会有争议，更何况在经济下行期，业主房子贬值、降薪的情况下，涉及到每个家庭的管理费、采暖费！按照套内面积计算物业费和采暖费，即便总价没有上涨，名义单价仍然会上涨，这时候就需要召开业主大会，物业管理公司将面临新一轮博弈，弄不好会被更换。“取消公摊”，对楼市是利空还是利好？“取消公摊”只是计价方式的变化，从原来按照建筑面积计价，变成了按照套内面积计价。比如1套房子按照建筑面积计价，每平方米是2万元，100平方米的房子总价是200万元。假设得房率是80%，如果按照套内面积计价，总房价不会降低到160万，大概率仍然是200万元，所以单价就变成了2.5万元。所以，“取消公摊”一定会让住房的“名义单价”提高。但在熊市里，这套房子是否还能卖到200万元，是有点问题的。熊市里大家心态比较脆弱，对价格非常敏感。虽然总价200万没有变，但看到单价突然超出了自己的“常识”和“预期”，还是会很难接受的。如果在牛市里，“取消公摊”带来的名义单价上升，反而会刺激大家房价上涨的预期，产生助涨效应；熊市里，多少有点“助跌”。这有点类似股市里的熔断机制、涨跌停板的作用。“取消公摊”对二手房构成利空吗？只改变计价方式（采用套内面积计价），不会对存量房构成利空。真正有杀伤力的，是得房率高的房子不断涌现。想想看，大家都是“建筑面积100平方米”的房子，你的得房率是80%，套内面积是80平方米；隔壁2年后交房的新楼盘是140%的得房率，100平方米的建筑面积，套内是140平方米。这140平方米，当然远比你的80平方米要香很多，这是4到5房和最多3房的区别！未来房价一定差距很明显。如果新规下得房率高的房子不断涌现，而楼市又没有出现大牛市，原来得房率低的房子，市场表现肯定会很弱。再加上新楼盘密度更低、车位比更高，电梯配比更高，层高更高、隔音效果更好，原来高密度刚需盘的价值是会降低的。但“取消公摊”对存量房也不全是利空，也有很大利好的一面：这就是把神秘难测的公摊计算方式甩到了一边，在支付管理费、采暖非等方面更透明，被人“黑”的可能性降低了。统计数字显示，中国楼市的公摊面积比较离谱，在国外公摊面积多局限于电梯、楼梯等垂直交通区域，而我国除这些外，还囊括小区大堂、门厅、走道等水平交通空间，以及物业管理用房、设备间等公共设施区域。我国的公摊系数明显偏高，比如：北京商品住宅平均公摊系数达 23%，上海超 20%，广州约 19%，相比之下，美国平均仅 15%左右，法国更是低至 10%左右。“取消公摊”，有利于明白消费，这是最大的积极意义。未来哪些二手房最“扛打”？能挡住得房率增加、好房子不断涌现的压力？当然是大城市核心区配套好、品质高的楼盘。首先是位置好，在大城市核心片区，周边产业比较新。所在的片区，是政府规划里的重点片区，总部经济比较发达，高新技术企业、金融企业汇聚，或者有风口行业（比如跨境电商、半导体产业）加持。其次是学位好，最好是全市的一流学位，不是贴牌名校。第三是地铁、商业等配套好。800米内要有地铁站，最好是两线或者多线交汇，1公里内有大型商超。3公里内有比较好的医院，但又不在1公里内。第四，楼盘本身品质、管理都比较好，比较能抗衰老。楼盘车位相对充裕，不存在停车痛点。最好还能密度低，电梯配比高，小区内配套设施完善、高档等。如果这些条件都具备，这类旧规下的二手房，虽然得房率不太高，依然能很扛打。如果还是在一线城市核心区，维持30年辉煌都没有问题。如果是多层小区，密度比较低就更好了。多层小区“多一条命”，未来太旧了容易搞旧改，有增加容积率的空间，就有开发商愿意接手。否则只能原拆原建，操作难度将大幅增加。有读者留言咨询，现在取消公摊，是不是要锁定旧房、让新房更好卖？在卖房子的先后顺序上，地方一般都是优先考虑保障房的去化（降低地方政府债务率），然后是新建商品房的销售，二手房销售是第三位的。但话说回来，二手房好不好卖，关键看位置、配套、价格等因素。城市能级越低，外来人口越少，未来二手房交易越困难，这是一定的。而且当二手房交易越来越难之后，中介费用会越来越高，你甚至需要跟中介分成，有点类似打赢经济官司给律师分成一样。所以，尽量不要在三四线城市，以及弱二线城市保留投资性房产。如果要投资，尽量到头部10大城市的核心区，10大城市郊区或者配套不好的房子也不要买。koa12jJid0DL9adK+CJ1DK2K393LKASDad
编辑:李宗仁
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终身体育作为一种生活方式和价值观，强调个体在整个生命周期内持续参与体育活动的重要性。它超越了传统体育的竞技性质，注重健康、快乐和全面发展，具有深远的内涵和价值。首先，终身体育强调健康。现代生活节奏快，工作压力大，身体健康成为人们关注的焦点。终身体育鼓励个体通过持续的体育锻炼来保持健康的体魄。不仅可以增强心肺功能、提高免疫力，还有助于预防和控制慢性疾病，如肥胖、糖尿病和高血压，从而提高生活质量，延长寿命。其次，终身体育追求快乐。体育活动可以释放身体和心灵的压力，增加快乐感。无论是在户外徒步、跑步，还是在室内健身、瑜伽，都能够让人感受到身心愉悦。体育锻炼还可以分泌内啡肽等激素，促进积极情绪的产生，缓解焦虑和抑郁情绪，提升心理幸福感。第三，促进终身体育全面发展，体育不仅包括有氧运动，还包括力量训练、灵活性训练等多个方面。终身体育鼓励个体全面参与各种体育活动，促使身体各个方面得到发展，避免出现过分强调某一方面而导致其他方面落后的情况。这有助于个体形成健康的体态，增强体能，提高运动技能水平，增强自信心。此外，终身体育培养团队合作和竞争意识。团队体育项目可以促使个体学会合作、协调和沟通，培养团队精神。而竞技性的体育项目可以培养个体的竞争意识、毅力和适应能力，帮助他们在面对挑战时更加从容应对。终身体育还具有社会价值。它可以促进社会凝聚力，打破年龄、性别、社会地位等界限，让人们在体育活动中融合、交流，增进社会和谐。此外，终身体育也有助于资源的可持续利用，减少不必要的医疗成本和环境压力，对社会的可持续发展具有积极意义。由此可见，终身体育作为一种生活方式，不仅强调健康、快乐和全面发展，还培养团队合作和竞争意识，具有深刻的内涵和广泛的社会价值。个体通过终身体育的参与，可以享受到身心健康带来的幸福，促进自身全面发展，同时也为社会的进步和发展作出贡献。
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