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点击上方"米筐投资"树不会涨到天上，价格涨多了一定会回调；树也不会跌到地底下，价格跌多了就跌不动了。房子也一样，不会一直疯涨，也不会无休止地下跌。为什么？因为，租售比。身边恰好有个例子，分享给大家。我有个朋友王五最近在郑州看房子，打算换一个便宜点的租住。王五之前住的是个20平左右的公寓，一个月房租1600元，此外还有物业费、水电费，合计一个月差不多2000元。这个价格在郑州不便宜。原因还是公寓位置好，地处金水区的核心地段。王五原本是不打算换房子的，直到有一次在网上看到附近小区的二手房价格，曾经的楼王均价基本上都跌到了每平1万3千多元。他按照这个1万3的标准给自己的公寓算了下，过程如下。公寓预估总价=1.3万/平方米 *20平米=26万。公寓裸租金一年=1600元/月*12月=1.92万。公寓回本年限=13.5年。换句话说，不考虑折旧、不考虑空置的理想情况下，租金收益率达到了7.5%。而当下10年期国债收益率差不多2.2%左右，三年期大额存单收益率差不多是2.3%左右，三年定期存款利率差不多是2.1%左右。租金收益率已经远远大于无风险收益率！说明什么？说明要么是房价被低估了，要么是租金被高估了。王五认为是租金被高估了，所以选择了搬家！数据来源：我的钢铁网好戏还在后头。王五因为爱干净，喜欢明亮干净的房子，所以他找房子也略有挑剔。他发现，有些房子位置好，但是房东不懂得维护，也不愿意花钱翻修，不仅房子很难出租得掉，而且价格也租不上价。而有些房子位置不错，房东也愿意花点儿精力把房子整得和公寓、和自如似的；房子往往抢手，也能出租个好价格。王五就整了这么一间干净的房子。房租850元，加上小区物业费，房租打扫费（房东每周打扫的辛苦钱），水电费一个月有1000元。这个房子有四间（大小不一样，价格略有差异），总房租差不多3500元。房东一年可以收租金4.2万元。重点来了，房东的这套房子买得早，价格差不多是小100万元，房子贵的时候到过200万，现在跌了30%多，得卖130万上下了。按130万计算，这个房子仅靠租金，31年时间就可以回本了。租金收益率在3.2%。这和央行的一个数据很像。《2024年第二季度中国货币政策执行报告》提出，租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至 3%以上，将高于多数资产回报率。数据来源，网络、侵删王五算是发现了，如果现在买一套核心地段的二手房，愿意拾掇下，出租出去也挺划算，比存银行强。一个王五这样想，就会有千千万万个王五这样想。物极必反。租金收益率越来越有性价比时，无风险收益的机会就会越来越大，就会有人不断地尝试进场抄底。市场本无底，抄底的人多了，就逐渐见底了。从古至今，一定要有自己的房产似乎都是中国人的诉求，仿佛这样才能家庭美满、人生赢家。居者有其屋。然而，当下更多人却将买房看成一种投资，甚至是一种投机，就好比炒股，赚钱的时候完全自己牛叉。买的时候不考虑泡沫，不考虑房贷压力，不考虑房子折旧等不可预知的风险。杠杆必须拉满，才能一波暴富。可是对于大多数人来说，往往进场即接盘，买在最高点。然而，比买在最高点更糟心的是，低价砸盘。价格已经很低，但是仍然砸盘，有些是被迫无奈现金流断了不得不卖，但是有些纯粹是恐慌性、跟风性地砸盘。不考虑地段、不考虑估值，不考虑现金流折现，不考虑租售比，甚至不考虑拿地成本、建房成本。真的是慌了。数据来源：每日经济新闻巴菲特说过，别人恐慌时你要贪婪，别人贪婪时你要恐慌。上海有这么一批人，正在市场低迷之际，疯狂地抢购豪宅。据每日经济新闻报道，8月29日，上海某豪宅开盘现场，120套房源半小时就告罄，总销售额31.6亿元。每套均价2700万元！值得注意的是，上海豪宅半年时间已经卖出去年一年的成交套数，创下了10多年来的新纪录！逻辑很简单。国内当下各类资产收益率都在下跌。房子下跌，股票下跌，存款下跌，信托保险也在下跌，而能抗跌的资产实在是太少了。核心区域的房子虽然是房子，但是却属于优质资产。就好比，银行股虽然是大A，白酒股虽然是大A，但是长期看轻松跑赢大盘，跑赢通胀。最后再讲三点吧。1、好地段的房子租售比正在凸显性价比。只要房子地段好，房东又勤快些，愿意拾掇，那么这些房子很容易成为现金流。租金跑赢国债收益。2、好城市的房子医疗教育依然有天然优势。租售同权虽然已经在推进了，但是具体到孩子上学时，有户口本、房产证仍然是第一梯队，优先录取。教育永远是最大的投资。3、核心区域的房子永远上涨。价格涨高了就会回调，所以价格跌多了就会上涨也没什么大惊小怪了。无论是欧美的美国、澳大利亚，还是同为亚洲的日本、泰国、越南，核心地段的房子都是回调之后上涨，房价中枢不断抬高。请放眼全球，无一例外，核心区域的房子一定是货币的蓄水池！这个时候，请少一分盲从，多一分冷静！当然，我们也要注意一个事实。不同城市，不同区域，不同产业，不同板块，一定是不可同日而语。比如，上海外环有些地区的房价为什么会比中环，甚至内环的房价还贵？就是因为有虹桥商圈、有七宝老街、有华为、有药明康德等等。这就是城市商圈、板块、产业的视角。所以，我们要深入经济增长、人口净流入、产业持续集中的城市进行实地考察。比如上海、深圳、广州、杭州、苏州等等。如果你对城市、对房子、也对租金有兴趣，可以扫描下方二维码，加入我们城市考察团。THE END来源：米筐投资（ID：mikuangtouzi）作者：慧净转载请注明来源及作者侵权必究