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第二十八条私募基金管理人应当建立健全关联交易管理制度，不得以私募基金财产与关联方进行不正当交易或者利益输送，不得通过多层嵌套或者其他方式进行隐瞒。

11 月 13 日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，相关税收政策包括加大住房交易环节契税优惠力度；降低土地增值税预征率下限；以及明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。公告自 2024 年 12 月 1 日起执行。2024 年 12 月 1 日前，个人销售、购买住房涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按公告执行。以下为根据新政整理的政策要点：变化一：全国范围内，购买家庭唯一及第二套住房，不超过 140 平方米的按 1% 缴纳契税新政：契税方面，将现行享受 1% 低税率优惠的面积标准由 90 平方米提高到 140 平方米，并明确北京、上海、广州、深圳 4 个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策，调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过 140 平方米的，统一按 1% 的税率缴纳契税。58 安居客研究院院长张波指出，新政前，对于首套普通住宅契税大致在 1%-1.5%，非普通住宅则是 3%，目前统一为 140 平方米及以下的按 1% 税率征收，对于一二线城市来说，包括首套和改善，大量的需求都是集中在 140 平方米以下，契税的大幅优惠可以大大节省其买房支出，并且契税不同于房贷，需要在购房时一次性缴付，减少契税支出让购房者的当下感受更为直接和明显。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，以上海为例，过去只有购买 90 平方米及以下的普通住房，契税按 1% 征收。而现在购买 140 平方米以下的房子，无论是首套房还是二套住房，都可以按 1% 征收。对于购房者来说，其税率可从原来最高的 3% 下调到 1%。以 500 万元的住房为例，契税从原来的 15 万元减少到 5 万元。变化二：购买 140 平方米以上住房，唯一住房减按 1.5%、二套按 2% 税率执行新政：对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为 140 平方米以上的，减按 1.5% 的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为 140 平方米以上的，减按 2% 的税率征收契税。严跃进指出，140 平方米以上的住房，可以通俗地约定为 " 豪宅项目 "。对于一线城市来说，过去一般会列为非普通住宅，无论是首套还是二套，其税率均为 3%。如此对比，新政下，若是按首套房的名义认购，其税率将从 3% 下降至 1.5%，即 1000 万元的房子，契税从 30 万元减少到 15 万元。若是按二套房的名义认购，税率将从 3% 下降至 2%，契税从 30 万元减少到 20 万元。其他城市在这个税率方面则没有变化。换句话说，大城市在买 " 豪宅 " 项目方面，和中小城市买顶豪的税率是看齐了。变化三：购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税新政：北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税。张波提到，降低交易税费，利好换房人群这一点和此前市场预期相同。从卖方来看，新政前，普宅满 2 年免征增值税，非普宅满 2 年按差额 5% 征收，新政后，2 年以上非普宅也免征，虽然一线城市需要等普宅政策发布后才调整，但大概率也将保持同一节奏，超过 2 年免税将更有利于改善人群入市，尤其是对原来非普宅更为利好。叠加目前交易过程中，个人所得税减免的相关规定，换房的税费成本将大大降低，甚至除了二手房交易的经纪人佣金，大量住房都可以实现交易税费不断接近 " 零成本 "。中指研究院政策研究总监陈文静指出，以北京为例，政策优化前，满两年非普宅需缴纳增值税，若现价 500 万元，购买时原值 200 万元，则应缴增值税为（500-200）/1.05*5%，即 14.3 万元。政策优化后满两年原非普宅也可免征增值税，原应缴增值税可全部节省。变化四：土地增值税预征率下限统一降低 0.5 个百分点新政：土地增值税方面，将各地区土地增值税预征率下限统一降低 0.5 个百分点。与我国房地产开发模式相适应，土地增值税实行预征制度。为充分发挥土地增值税预征的调节作用，税务总局于 2010 年发文明确了各地区预征率下限，其中：东部地区为 2%，中部和东北地区为 1.5%，西部地区为 1%。 此次调整，将各地区土地增值税预征率下限统一降低 0.5 个百分点。调整后，东部地区为 1.5％，中部和东北地区为 1％，西部地区为 0.5％。张波提到，土地增值税层面目前下调的空间并不大，目前来看主要体现在预征层面的减少，这对于减少房企现金流压力层面将起到一定作用。陈文静指出，近些年，随着房地产市场的持续调整，不少房地产项目的土地增值税实际税率已经明显降低，企业不少税费资金处于多缴状态，这部分资金如果不能及时退税，将增加企业的资金压力。本次将各地区土地增值税预征率下限统一降低 0.5 个百分点，有利于降低企业预征预缴的土地增值税，降低企业资金压力，对于当前稳定企业预期也将带来积极影响。

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编辑:王德茂

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本报记者邢雪

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