体育新动-"一性一爱一乱一怆一情"-多地发布容积率新规：一性一爱一乱一怆一情“送面积”渐成标配房地产品质竞争趋于白热化

多地发布容积率新规：一性一爱一乱一怆一情“送面积”渐成标配房地产品质竞争趋于白热化

致力于清除地雷和未爆弹药的英国慈善组织“地雷咨询组织”的负责人格雷格·克劳瑟称，乌克兰当下的军械数量是过去三十年来“前所未有”的。根据斯洛伐克智库GLOBSEC最近的一份报告显示，乌克兰超17.35万平方公里、占其全境土地面积约30%的区域经历了严重冲突。报告称，尽管持续的冲突让调查机构的调查数据可能并不完全精准，但总体来看，鉴于乌克兰的弹药使用规模和集中程度，该国受地雷和未爆弹药造成的威胁要比阿富汗和叙利亚等国家还要严重。

21世纪经济报道记者唐韶葵上海报道12月中旬，浙江省杭州市规划和自然资源局发布《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》（以下简称“杭州容积率新规”），自2024年12月13日起施行。按照规定，邻近高速、高架、铁路、航空航道沿线的居住用地，以及要求立面公建化的居住用地，在规划条件中明确需采用封闭式阳台的，阳台按水平投影面积的1/2计算容积率。此外，包括符合条件的门厅、开发式风雨连廊、按规定移交的社区、养老、托育、卫生等公共服务配套设施，不纳入容积率计算。文件表示，此举的目的在于，提升建设项目开发品质，打造好房子，改善人居环境，激发市场活力。随着买方时代的到来，消费者对于房屋品质的需求不断提升。近期，越来越多的城市落地容积率新规，在提升房屋性价比的同时，客观上也有助于促进“好房子”的打造。镜鉴咨询创始人张宏伟分析认为，从开发商销售角度来看，目前楼市限价已基本取消，杭州容积率新规对建筑面积层面的规定进行放松，通过提升房屋的实际使用面积，实现了对房源户型附加值的提升。他认为，按建筑面积计算，房地产项目定价有望提高。换言之，产品的价值有望得到体现，房企也能获得更大的利润空间。政策导向性明显容积率是地块开发容量的表征指标，也是城市更新过程中平衡成本与收益、决定开发增值等变量的敏感要素之一。杭州容积率新规新的计算规则共9条，涉及停车、门厅、阳台等多处功能空间。按照新规，可以预见的变化之一在于，有公建化立面要求的楼盘，其实际得房率将明显提高。比如邻近高速、高架等要求封闭式阳台的单元，同样的建筑面积，购房者实际可使用的套内面积更大。综合部分业内专家以及房企相关人士的看法，杭州容积率新规将改变项目设计理念，进而影响城市公共空间和人居风貌。其中，消费者将是受益最大的群体。分析人士指出，新规将提升项目可售部分面积和货值，同时不计容的风雨连廊等政策，也有利于激发开发商在品质上做加法。但克而瑞一名分析师表示，新规对于设计也有一定要求，并非那么简单就能实现。比如，相关细化规则肯定还要再跟进，具体的标准规范需要进一步明确。包括架空层、停车层的相关消防要求，架空停车屋顶的绿地，地面人车分流的控制要求等等。值得注意的是，杭州容积率新规指出，实施城市更新的项目，配建的公共服务设施可不纳入容积率计算。若满足相应的要求，还将给予奖励。一名房企人士指出，这一规则传达了控制项目投资造价、提升建设品质的信号，以吸引更多企业投身城市更新。因此，政策不仅是技术层面的相关调整，其导向性也较为明显。多地已出台容积率新规近年来，随着房地产市场供需关系的逆转，产品层面的竞争日益激烈。其中，“送面积”成为不少项目的卖点，其不仅能提高性价比，也有利于房企在产品上做文章。相应地，一些政府部门也选择在政策上进行松绑，给予企业更大的操作空间。容积率计算方式的调整，早已在一部分城市率先落地。通过设计半敞开空间实现赠送面积等手段，多地部分楼盘做到了“零公摊”，得房率达到甚至超过100%。目前，合肥、长沙、佛山、肇庆等多个城市已明确发文，通过放松阳台尺寸限制、支持空中绿化面积不计入容积率等方式，侧面提升项目得房率。今年9月，湖南湘潭更是直接出台政策支持开发商按套内面积计价销售。12月，湖南衡阳也宣布取消公摊，以套内面积计价。一线城市中，近期北京也发布了《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》，其中首次提出，鼓励在住宅首层设置架空层，打造室内外融合的共享绿色公共空间；鼓励在小区内设置开放的风雨连廊；鼓励在多层住宅设置开敞阳台。张宏伟认为，当前大部分热点城市的市场还处于横盘阶段，各地推出容积率相关新政，仅仅是对房屋计价方式进行调整，并不会影响未来的价格预期。但对于产品品质的提升，政策则提供了有利条件。在产品方面竞争激烈的杭州楼市，对于使用面积计算方式的调整却姗姗来迟。有市场人士认为，主要原因在于杭州楼市出现了回暖迹象。一方面，在全国新建商品房与销售总体下行的背景下，11月份杭州新房成交8189套房源，创近5个月新高，成交价格环比微涨。另一方面，今年10月和11月，杭州二手房价格环比连续两个月上涨，涨幅均为0.8%，仅次于北京，位居70大中城市第二。多数受访者指出，随着新规的发布，杭州楼市的产品竞争有望再度升级。12月19日和12月31日，杭州将有两场土拍共9宗涉宅地块出让，包括钱二地块、滨江西兴单元地块等热门地块。这些地块都将按照容积率新规执行，房企的市场反应如何，将在这两场土拍中揭晓。