科学新知-"德国大8BW德国大8Bw"-万科“不躺平”：上半年销售实现回款率超100%，年内无境德国大8BW德国大8Bw外公开债

万科“不躺平”：上半年销售实现回款率超100%，年内无境德国大8BW德国大8Bw外公开债_ZAKER新闻

要知道这5艘舰船都执行过很多重大任务，且目前仍是解放军的主力战斗装备。

8 月 30 日，万科实现营业收入 1427.8 亿元，销售回款率超 100%，回款近 1300 亿元，年内已无境外公开债；三大主业能力持续提升，综合住区业务销售保持第一梯队，高质量交付 7.4 万套房子，物业服务及租赁住宅业务持续巩固行业头部优势，实现稳健增长。同时，基于资产质量和运营能力，万科实现多赛道 REITs 突破，商业 REIT 完成上市，物流、租赁住宅 REITs 也已进入申报过程。8 月 23日，住房城乡建设部部长倪虹表示，当前房地产市场供求关系发生重大变化，从我国城镇化发展进程看，从人民群众对好房子的新期待看，房地产市场还是有很大潜力和空间。业内人士认为，房地产行业已经转向新发展模式，可以看到万科在守住安全底线的同时，正在通过提升主业能力、打通 REITs 通路等一系列动作，为行业新阶段做好能力准备。相信随着市场逐步恢复，万科将有望重回健康发展轨道。多年坚持稳健经营，为万科提供了较为坚韧的抗风险能力，在重重挑战和各方支持下坚守了财务安全底线。经营层面，全力销售跑赢大势，回款率超 100%，销售回款近 1300 亿元；积极推进资产盘活和大宗交易，2023 年至今盘活和优化的资源累计实现销售 140 亿元，1 — 7 月大宗交易签约 204 亿元，回款金额近百亿元。与此同时，伴随交付高峰过去，万科经营层面的支付压力已在下降，上半年交付总量同比下降 30%，工程支付量也相应降低。通过经营层面的持续努力，万科二季度经营性现金流较一季度已明显改善，实现 42 亿元正向现金流。通过全力行动，万科持续降解存量债务，年内已无境外公开债。上半年，万科累计偿债 524 亿元，截止目前已完成 73 亿元的境内公开债和中期票据和折合人民币约 104 亿元的境外公开债券的偿付，年内境外公开债已全部偿还完毕，年内境内公开债仅余 1 笔中票 20 亿元。伴随房地产行业发展变化，REITs 已成为行业新发展模式的重要探索之一。REITs 对于经营性不动产的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发，不仅能盘活存量资产、贡献现金流，更能打通 " 投 - 融 - 建 - 管 - 退 " 的商业模式闭环，并反向推动企业持续提高资产经营水平。未来，全国有百万亿级的存量资产体量，REITs 市场发展仍有巨大空间，可以说，对 REITs 工具的深入探索和成熟运用，将成为房企适应行业新发展阶段的核心能力之一。目前，万科已成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，逐步建立了符合行业未来发展模式的资产证券化通路。4 月，印力 REIT 上市，发行规模 32.6 亿元，同时万科保障性租赁住房 REIT 和物流仓储 REIT 也已进入申报进程。此外，今年万科还成立了旗下首个商业 Pre-REIT 基金，同时此前设立的建万租赁 Pre-REIT 基金也实现了扩募。业务层面，上半年万科聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业，稳步提升核心竞争力。综合住区业务销售跑赢大市，高质量交付7.4 万套房子，逐步建立新发展模式下的能力 " 护城河 "。上半年万科销售 1273.3 亿元，销售金额在 14 个城市位列第一，销售表现优于百强整体水平。同时，万科持续优化客户交付入住的全过程体验，交付前邀请超过 2 万户业主走进工地实地感受建造质量；交付现场优化流程，78 个项目实现 " 交付即办证 "；交付后持续提升居住氛围，上半年在 48 个大盘项目完善社区生活配套，积极开展社区活动，入住率提升 16%。不谋长远者不足以谋一时，做好当期销售和交付的同时，万科也在积极研发适配城市发展趋势的前沿产品。万科研发的 " 未来城市理想单元 " 产品已于上海率先落地，成为了 2023 年上海市住宅销售套数和面积双料冠军，今年已开始在全国更多城市实践推广。与此同时，万科已逐步建立适配新发展阶段的精准投资能力，2022 年以来，行业高增长时代成为过去时，楼市销量及价格均已今非昔比，但万科主动投资项目整体兑现度却能达到 87%，销售毛利率平均达 18%。租购并举，长租公寓业务规模和运营效率保持行业第一，客户满意度及出租率双双达到 95%。上半年，万科租赁住宅业务实现营业收入 17.3 亿元，同比增长 5.3%。截止 6 月底，累计开业数量增加至 18.3 万间，泊寓客户满意度 95%，出租率保持 95.2%，GOP 利润率接近 90%，保持行业领先水平，单房运营成本同比下降 13.3%。同时，万科长租业务的存量资产盘活的模式不断成熟，传统商办资产 " 由售改租 " 的新模式取得巨大突破，上半年开业的深圳和颂轩项目，1088 套公寓由售改租，开业即实现满租，同类模式今年已盘活房源数超 5500 间。此外，泊寓还积极响应国家纳保政策，全国共计纳保 11.2 万间。物业服务积极于存量中发现增量，用新能力抓住新机会，实现营收 176.3 亿元，同比增长9.5%。住宅物业积极挖掘市场机会，行业增长挑战下实现营收双位数增长。在新增楼盘显著减少的情况下，精准把握存量住宅小区日益增长的房屋维护和更新需求，重点提升设施翻新能力，以低于市场价格 30% 的高性价比完成对公区环境的系统性改善，客户满意度、缴费率双双提升。商企服务综合能力受到知名企业客户认可，万物云的区域资源整合能力、综合设施管理能力和超大型园区运营能力持续提升，连续中标腾讯企鹅岛、华为青浦练秋湖两个中国企业最大的设施管理外包服务项目，金额超过 5 亿元。关于半年报亏损的原因，万科已于 7 月业绩预告中做过坦诚解释，主要是开发业务结算规模和毛利率下降、大宗和股权交易亏损、部分非主业财务投资亏损以及减值计提。由于计提减值的金额增加，实际亏损金额小幅超出预告区间，一位资本市场人士指出，按监管规则，最终业绩在预告区间上下 20% 以内浮动都属正常范围。事实上，房企亏损实属常见现象，因为结算的主要是 2021 年及之前获取的项目，当时行业仍处高增长时期，头部房企为了 " 保规模 "、不掉队，在激烈的土地竞争中难免拿到高价地，而 2022 年后行业进入深度调整期，" 保现金流 " 又成为第一要务，为全力销售回款，以价换量在所难免，两相叠加下，亏损显然就不意外了。万科 7 月预告亏损之后，次日股价保持平稳，就可看出市场对房企亏损早有心理准备。面向未来，万科依然抱有坚定信心。不久前，万科公告公司骨干管理人员共计 1862 人已自筹资金 2.01 亿元增持公司 A 股股票，增持股份自愿锁定两年。有业内人士指出，万科此次增持金额明显高于行业内的同类增持计划，诚意十足，同时不仅是管理层，业务负责人和骨干也参与了增持，体现了团队对公司发展前景的坚定信心。