吃瓜爆料网不打烊吃瓜爆料网不打烊一大批烂尾楼，正陆续被盘活_ZAKER新闻
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端午，是文化的印记。2009年，端午节成为中国首个入选世界非物质文化遗产的节日，其宝贵的文化遗产存续千年而历久弥新。端午“挂菖蒲、喝雄黄酒、挂艾草”等习俗，与中医学文化亦有互通之处。端午又称端阳，这一天阳气旺盛、万物皆盛，据说当天的草药在一年中“药效最强”。“端午好插秧，家家谷满仓”，端午节也是种植稻谷的好时节，许多农人也会赶在此时插稻子。端午农耕文化孕育了和谐共生、生态循环的农业生产观念，对于生态文明建设和农业可持续发展都具有启示意义，更与现代“绿水青山就是金山银山”的生态理念相契合。
关于烂尾楼盘活的最新进展和利好政策。不得不说，虽然最近几年关于烂尾楼盘活的利好政策层出不穷，但进展仍不达预期。究其原因，在于烂尾楼盘活不仅需要筹集大量资金，亦要应对复杂的债务纠纷，还要平衡好开发商、债权人、购房者、政府等多方主体之间的利益。一着不慎，或许满盘皆输。那么，烂尾楼到底该如何盘活？盘活过程中，又面临哪些痛点堵点？今天明源君就从政府牵头烂尾楼盘活的角度，讲下这个话题。01 政府直接牵头恒大等房企多地楼盘被盘活根据易居研究院发布的《2023 年全国烂尾楼研究报告》显示，2023 年上半年，一二线城市的烂尾率约为 5%，而三四线城市则约为 4%。全国范围内，楼盘烂尾率约为 3.85%。有媒体照此计算，全国的烂尾楼面积大约是 2.31 亿平米。按照每套房子 100 平方米计算，那就是 231 万套烂尾楼。这个数字，不可谓不惊人。于是乎，最近两年，各地政府也纷纷出台多项针对性政策，组织人力物力财力，推动烂尾楼尽快复工盘活。和其他主体相比，地方政府牵头盘活烂尾楼，无疑将会增加烂尾楼成功盘活的几率。一方面，地方政府能够调动财政资金、政策支持、行政协调等资源，加快烂尾楼的处置进度。另一方面，除了利用市场化手段盘活，政府还可以通过法律手段，比如破产清算等方式，清理复杂的债权债务关系。还有一点，烂尾楼问题往往涉及大量购房者和债权人，由政府牵头，可以更好地平衡各方利益。政府牵头盘活烂尾楼，从顶层设计层面，主要分为几种：第一种是成立专门的烂尾楼整治机构。烂尾楼整治机构通常由地方政府牵头，联合建设、规划、国土、监察等职能部门，共同制定和实施烂尾楼项目的整治方案。比如重庆就专门成立了市级、区县、项目三级 " 两久（久供未建和久建未完）" 项目处置工作专班，主要负责统筹协调 " 两久 " 项目处置中的卡点、堵点问题，以及出台支持 " 两久 " 项目处置的配套政策措施，包括融资支持、土地处置、资产盘活等方面。位于重庆高新区某地产项目，曾因资金链断裂停工。后面在重庆 " 两久 " 项目处置专班的介入下，通过引入战略投资、实施股权转让等方式，项目最后被一家国企百分百控股，得以盘活。了解 AI 创意工场，内容灵感永不枯竭还有九龙坡区某地产项目，由于资金跟不上导致施工进展缓慢，存在 " 久建未完 " 问题。后面九龙坡区 " 两久 " 项目处置专班通过区属国企出资购买该项目房屋，作为城中村改造安置的房源，成功盘活了项目。第二种是成立烂尾楼专项纾困基金。烂尾楼专项基金也是由政府牵头，联合金融机构和社会资本共同设立，旨在通过资金支持、收购和重组等方式，盘活烂尾楼盘。比如南宁就专门成立了 " 平稳房地产基金 "，以市属国有企业出资为主，吸引社会资本共同投入发起设立，首期规模 30 亿元。南宁某地产项目，因原开发商经营不善而陷入烂尾状态。后面平稳基金介入，启动了对该项目的托管，接手后续开发和建设工作。在盘活过程中，平稳基金一方面按计划向基金子公司注入保交楼资金，确保项目续建的资金需求。另一方面还设置了 " 专款专用 " 与 " 现场督导 " 的双保险，确保资金用于项目续建，避免挪用。与此同时，因为保交楼项目原开发商已资不抵债，导致平稳基金投入的成本面临全额亏损的情况。为此，平稳基金通过房地产开发来平衡保交楼资金的保值增值，同时也确保了国有出资不流失。绍兴同样设立了房地产稳保基金，按照 " 一项目一子基金 " 模式，定向用于房地产项目的纾困解难工作。例如，诸暨某地产项目因短期现金流紧张面临停工风险，后面市产业集团与诸暨国企共同出资设立市稳保基金壹号子基金，定向对城市之光项目进行纾困，纾困规模 7 亿元，涉及住宅 1778 套（其中人才公寓 400 套）。第三种是企业破产预重整 + 异地安置。企业破产预重整 + 异地安置是一种创新的烂尾楼盘活方式，旨在通过结合破产法的灵活运用和政府的积极介入，解决烂尾楼问题。该模式主要分三步走：第一步是企业破产预重整。在正式进入破产程序之前，通过预重整的方式，债务人与债权人、投资人等利害关系人就重组事宜充分协商、合理安排，并推动重整程序的依法确认。 第二步是异地安置。对于无法在原项目完成交付的业主，政府或相关部门提供其他地区的房源进行置换，业主可以选择在新的楼盘重新选房，并签订新的购房合同。 第三步资金转移与房券发放。在异地置换过程中，原项目的购房款被转移到新项目，并为业主发放对应金额的房券，业主可以拿房券到新楼盘置换选房，房价 " 多退少补 "。点击了解，0 基础玩转视频获客比如恒大位于宁波奉化的某地产项目，因自身资金链断裂，项目在完成一区交付后，二区和三区停工，四区、五区则成为烂尾楼。为此，奉化区住建局及当地镇政府提出通过 " 企业破产预重整 + 异地安置 " 的方式解决，超 70% 的业主成功换房通过这种方式，不仅解决了业主的住房问题，还促进了新项目的开发和销售，实现了双赢的局面。第四种是府院联动。府院联动机制也是近几年地方政府盘活烂尾楼的方法之一。这种模式的好处在于：一是通过政府部门的行政支持和法院的法律执行，可以加快烂尾楼的处置进程；二是法院的介入为烂尾楼的处理提供了法律保障，确保各项操作的合法性和公正性。比如桂林市某烂尾项目，就在当地法院牵头下，组建由城区法院、财政、住建、自然资源、税务等 15 个部门参与的企业破产处置工作府院联动专项工作组，通过破产重整程序，成功将项目拍卖。后面项目重启建设，一度成为桂林销冠。三明市宁化县某地产目，同样由于开发商资金链断裂、经营不善烂尾，涉及购房户多为进城农民及务工人员。后面宁化法院通过府院联动工作机制，引入 " 保交楼 " 专项借款，推动项目复工续建，最终完成主体结构封顶并交付购房户。02 国企下场收购烂尾楼必须做好资金回收的预案除了刚才提到的几种形式，以下两种形式盘活烂尾楼，政府同样在其中发挥了巨大作用。第一种是地方政府指派国企直接收购烂尾楼。一方面，国企拥有较强的资金实力，能够为烂尾项目提供必要的资金支持，确保烂尾项目的后续开发和建设。另一方面，国企的介入得到了政府的政策支持，这有助于在法律和行政层面解决烂尾楼项目遇到的问题，加快盘活进程。通常而言，政府指派国企收购烂尾楼，有几个关键环节：首先，政府或相关部门会对烂尾楼的财务状况、法律风险、市场价值等情况进行全面评估，以确定哪些项目适合由国企收购盘活；其次，在确定收购项目后，国企会通过银行贷款、发行债券等多种方式筹集资金，之后会与尾楼的原开发商或债权人达成协议，进行产权转让，支付收购价款；最后，国企会对项目进行后续的规划设计、施工建设，等项目建设完成后，再通过销售或租赁等方式回收资金，实现良性循环。比如佳兆业位于武汉的地产项目曾因工程欠款问题，陷入停工状态。后期项目组织了三次拍卖，均因起拍价过高而流拍。最后在第四次拍卖中，武汉某地方国企直接出手，以 3.12 亿元的底价拍下。拍卖成功后，管理人开始与原总包单位进行退场交接，并组织施工队伍进场施工，成功盘活了该项目。第二种是地方政府引入社会资本，通过市场化运作方式盘活烂尾楼。除了拥有较强的资金实力，社会资本尤其是专业的投资机构，往往具备丰富的项目开发和运营管理经验，能够有效提升烂尾楼项目的开发效率和品质。与此同时，引入社会资本，亦能有效减轻政府的财政压力，分散风险。地方政府引入社会资本盘活烂尾楼，也有几个关键步骤：一是政府会对烂尾楼项目进行全面评估，以确定哪些项目适合引入社会资本进行盘活；二是通过招标、竞争性谈判等方式，引入社会资本参与烂尾楼项目的收购和后续开发；三是社会资本方根据合作协议的约定，组织专业的施工队伍，对烂尾楼项目进行施工建设，同时可以考虑引入新的开发商或投资者，推动项目的商业化运营和发展。比如贵州某商业地产项目因管理不善和资金链断裂，项目一度陷入停滞。而在多次尝试引入社会资本失败后，当地政府通过续建、缓建、转建和压缩建设规模等方式推进整改。后面，该县政府引入了一家民营酒店集团，改造资金由政府出大头，酒店集团也投入了上千万资金，最终成功盘活了该项目。本文来自微信公众号 " 明源地产研究院 "，作者：古月，36 氪经授权发布。koa12jJid0DL9adK+CJ1DK2K393LKASDad
编辑:高大山
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