口袋妖怪武士道_国际关注_房企依然面临生存大考，敢于“大象转身”方能穿越周口袋妖怪武士道期

房企依然面临生存大考，敢于“大象转身”方能穿越周口袋妖怪武士道期

　　“雪从周一晚上开始下，下了两天，还有部分地方停电。”1月23日，一名湖南本地摄影师在前往浏阳社港镇周洛村航拍雪景的路上，看到很多树被压倒。“周洛的地势比较高，积雪多。”一个正检修电路的工作人员告诉他，树被雪压弯后倒地时，压断了村里的电线。

出品|拾盐士当房地产行业进入新周期，多年来在高周转、高杠杆、高负债的“三高”模式下野蛮生长的房地产企业，不得不开始为生存烦恼。今年上半年，虽然政策面不断优化，但楼市复苏动能依旧不足，房地产企业的盈利空间仍在压缩，市场信心和预期修复还需时日。据统计，在已发布中期业绩预告或业绩快报的73家涉房上市公司中，有46家预计上半年出现亏损，出现亏损的房企数占总数的比例约为63%。而导致“亏损”成为房企业绩的关键词的主要原因，除了需求端承压、量价下行，还有土地成本高企和资产减值。不过，即使在这样的行业环境下，房企间的生存情况却也大相径庭，有些早已风雨飘摇，还有的勒紧裤腰带勉强过活，但也有少数早年间积极转型的房企依然活得不错。通过观察这些房企的经营模式，我们或许能发现“穿越周期”的密码。中国房地产供求关系巨变房企正在吞下从未吃过的苦2008年-2016年，房地产市场从火热回归理性，投资需求驱动房地产市场进入稳定发展时期，自此房地产行业从“黄金十年”过渡至“白银十年”。这一阶段，居民大幅加杠杆，房地产投资平均增速下降至18.5%，商品房销售面积平均增速下降至9.4%，行业毛利润率下降至27%，房企也正式进入高周转模式。值得注意的是，2013年-2015年期间，房地产市场就曾经历了一个低谷期。全国房地产开发投资额、商品房销售额和销售面积、土地成交款均加速下滑，开发商热情减退。彼时，国家也推出了一系列提振市场、去库存的金融政策和市场政策，提出要盘活存量，不少城市积极跟进，取消了“限购令”。而当年的去库存政策几乎立竿见影，房地产销售额再次恢复双位数增长，有些城市甚至房价翻倍，政府紧急调整政策，各地也恢复限购措施。随着2016年底“房住不炒”的提出，房地产市场的发展开始进入了结构性分化期。2017-2021年，房地产投资平均增速下降至8.1%，区域市场分化加剧，低线市场开始趋冷。2017年下半年以来，去杠杆政策驱动加速下滑期，房地产“去金融化”进程开启，房地产市场正式进入深度调整期。近两年来，在负债端、融资端和需求端承压的情况下，越来越多业务较为单一、深度依赖“三高”模式激进发展的房企，未能及时掉头，开始一批一批的“倒下”。而事实上，过去20年的迅猛发展，也在一定程度上透支了房地产市场未来的需求增量。如果说危机之初就倒下的房企，是企业治理层面存在失误，但如今“大浪淘沙”后生存下来的少数房企，也仍然面临着市场需求缩减的危机。据国家统计局数据显示，2024年1-7月，我国新建商品房销售面积为5.4亿平方米，同比下降18.6%，降幅较1-6月收窄0.4个百分点，其中，新建住宅销售面积为4.5亿平方米，同比下降21.1%，降幅较1-6月收窄0.8个百分点。可以说，在房地产供求关系已发生重大变化的当下，我国房地产企业正在吞下从未吃过的苦。但从另一个角度来看，危机也会提供新的发展机遇。惟有居安思危、敢于积极转变思路、调整重塑自己的房企，才能具备穿越周期的勇气和实力。全球房企巨头应对周期性危机“启示录”实际上，在任何一个行业之中，不断迎接挑战才是向上发展的常态，如何应对挑战则是每家企业的必修课。纵观美国、日本、中国香港等成熟的房地产市场，甚至经历过更为严峻的周期性危机“大洗牌”。但有些房企成为了时代的砂砾，而有些房企则用一个漂亮的“大象转身”，依然伫立在行业的浪头。以全球市值最高的房地产企业霍顿房屋为例。2008年，美国次贷危机严重打击了房地产市场信心，霍顿公司2008年第一季度房屋订单同比下降了52%，2008年全年收入锐减70%。2009年，霍顿公司的资产负债率飙升至64.5%，流动现金仅为总资产的2.3%，到期借款则高达29.6亿美元，公司实际陷入了债务困境中。面对危机，霍顿公司主动应变，采取了多项改革举措，除了迅速打折促销清库存，保证现金流稳定面对沉重的债务压力，还积极卖地盘活固定资产。仅在2008年6-9月的4个月时间里，霍顿公司就以2亿美元的价格卖出了账面价值约18亿美元的土地，叠加此前的多次卖地，2008年末霍顿公司的土地储备较峰值减少了70%，其中自有土地减少了50%。更重要的是，为了应对危机，霍顿公司迅速调整市场定位，当即将客户定位更新为首次置业及改善型住房人群，推出全面覆盖不同群体客户的四大新产品线。而这些举措行之有效，让霍顿公司完成从命悬一线到“华丽转身”的蜕变，不失为中国房企的自救“教科书”。除了聚焦于传统开发业务的美国霍顿，凭借租赁收入穿越周期的日本的三井不动产，也可以作为另一个参考样本。作为一家租赁起家的日本地产企业，三井不动产早期业务为写字楼租赁，后逐渐加大开发销售业务。在20世纪90年代初，日本房地产泡沫的破灭，导致大量中小房地产企业倒闭，而大型房地产企业如三井不动产也凭借租赁业务保持稳定的现金流，得以存活。在1997年亚洲金融危机时，三井不动产年销售业务亏损达到781亿日元，但租赁利润为586亿日元，覆盖了巨大多数的经营亏损，助力其穿越周期。在2003年，三井不动产明确提出要进行业务模式转型，降低杠杆率。具体在执行上，三井不动产加强租赁业务，并将发展管理业务作为新利润增长点，进而推动三井不动产的营业收入稳步上升。霍顿和三井不动产当年度过周期性危机的举措，也给中国房企提供了很好的破局思路。国内外很多典型房企的案例都可以证明，“低负债水平+高经营性收入”的组合拳，是助力房企穿越周期、乃至成就百年基业的重要密码。房企转型已迫在眉睫打造多曲线增长极才能拥抱长期主义再将视野回归，本轮房地产周期还远未结束，中国房企的生存考验仍将持续。中指研究院表示，在各项政策持续发力下，预计2024年下半年，新房市场下行态势将有所放缓，但由于居民收入预期、房价下跌预期尚未明显改善，全国房地产市场仍面临调整压力，新房市场或仍处于筑底阶段。在市场供需关系发生变化之时，幸存下来的都是居安思危主动应变、积极转型并开辟新业务增长曲线的房企。观察在这轮周期中为数不多可以实现正向盈利的中国房企，也可以印证“低负债水平+高经营性收入”思路的正确性。其中比较典型的就是龙湖集团和华润置地，前者多年前就开始布局运营及服务业务，同时积极降负债规模，在财务上保持稳健；后者则推行“3+1”业务结构，形成了“一轻两重”资产管理架构，赢得面对行业周期波动的底气与实力。以龙湖为例，在“空间即服务”战略的指引下，龙湖从很早开始就已在拓展自身的业务围栏。面对内生式增长的新课题，龙湖将多年来重金投入的经营性业务进一步整合成为商业投资和资产管理两个重资产运营航道，加之物业管理和智慧营造两个轻资产服务航道，如今已成为助力其穿越周期的“第二曲线”。2024年上半年，龙湖实现营业收入468.6亿元，其中由运营及服务业务组成的经营性收入实现131亿元，同比增长7.6%，对公司总营收贡献占比达28%；实现归属于股东的净利润58.7亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达47.5亿元，其中运营及服务业务利润贡献占比持续提升，达到80%以上。可以看到，龙湖已经在享用前瞻性转型布局带来的甜美果实。在2024年上半年，龙湖的四个经营性业务航道以正向的经营性现金流为压降负债提供活水。而依托丰富的经营性业务构成，也为龙湖的债务结构优化，赢得额外的空间与时间。与此同时，在开发业务上，龙湖也积极做出应对市场波动的调整举措，聚焦核心城市、核心区域，注重签约质量，新项目保证毛利率水平，存量项目注重量价平衡，通过一盘一策，兼顾现金回款和利润率，逐步实现开发业态结算毛利率的修复。龙湖多航道并行发展模式在逆周期中所体现出的韧性与抗风险能力，也被行业和投资者所肯定。中信证券研报显示，龙湖在业务转型尤其是经营和服务业方面取得成绩，同时持续优化负债结构。标普发布研报认为，龙湖来自投资物业的现金流和银行融资有助于公司保持充足的流动性，公司投资物业组合将继续产生稳健的经营现金流，有助于缓解房地产开发的疲软。标普预计，从2024年-2026年，龙湖运营和服务业务的收入将以每年10%-15%的速度增长。在前不久举办的半年度业绩会上，龙湖管理层表示，随着经营性业务行活的不断提升，当经营性收入占比过半时，整个公司就完成了业务收入结构的新模式的转换。“我们内部也做过测算，大概2028年底龙湖的经营性收入将占比过半，到那时候整个业务模式可以说切换到了新的发展模式。”可以看到，在多年来坚持培育多航道、多业务线并行发展的策略之下，龙湖即将完成“华丽转身”，同时给自己筑就了长期主义的根基和穿越周期的实力。

koa12jJid0DL9adK+CJ1DK2K393LKASDad

编辑:安怡孙

TOP1热点：陈小春说Jasper演讲祖宗听了都开心

　　成功的投资者都能理性区分股价和股票的内在价值，不会被股价的狂暴表现所恐吓住。就如已逝的伟大投资者芒格所说，“在1973年和1974年跌得最厉害的时候，我很清楚，我自己手里股票的价值是市场价格的三倍。”。

　　#地震快讯#中国地震台网正式测定：01月29日02时11分在台湾花莲县（北纬23.64度，东经121.34度）发生4.7级地震，震源深度10千米。

TOP2热点：贾玲这次热辣滚烫的是鱼汤

　　公安机关有关负责人表示，为坚决彻底铲除缅北涉我电信网络诈骗犯罪“毒瘤”，公安部与缅甸警方持续开展执法安全合作，云南公安机关不断深化与缅甸相关地方执法部门的边境警务执法合作，在前期持续不断打击下，截至目前，已有4.4万名缅北涉我电信网络诈骗犯罪嫌疑人移交我方，其中幕后“金主”、组织头目和骨干171名，网上在逃人员2908名，有力打击了境外诈骗集团的嚣张气焰，打击工作取得历史性重大战果。公安机关将始终保持对此类犯罪的严打高压态势，不断深化国际执法合作，持续缉捕电信网络诈骗犯罪集团重要头目，纵深推进专项打击行动，坚决维护人民群众生命财产安全，切实维护边境安全稳定。

　　市场里不止石文一家店铺遇到这种情况。“棚底下大概有18辆车，积压的各种水果都有。”石文说，压塌的大棚清理困难，市场迟迟未开，积压在店里和车上的货无法销售，车也进不了市场卸货。一些商户只能选择“断臂求生”，把运水果的货车停在市场附近马路沿街售卖。

TOP3热点：字节取消下午茶《消失的眼角膜》1电影免费版

　　股神巴菲特在1973年买入华盛顿邮报时，尽管华盛顿邮报的股价已经极度便宜了，但大智慧的股市依然让华盛顿邮报再跌20%以上，伯克希尔在此期间的净值遭遇腰斩，但巴菲特最终在华盛顿邮报上的投资收益超过50倍。

TOP4热点：会计虚设9岁儿子为包工头侵占2200万元浮力限制一号路或三号路

　　近期红海危机持续升级。据央视新闻，当地时间1月26日，一艘英国油轮在途经红海时遭胡塞武装袭击后着火。此后，美国中央司令部通过社交媒体发文称，美军对胡塞武装一枚瞄准红海并准备发射的反舰导弹进行打击，并将其摧毁。

　　[环球时报综合报道]2024澳网女双决赛28日结束，赛会2号种子谢淑薇（中国台北）/梅尔滕斯（比利时）直落两盘横扫跨国组合基切诺克（乌克兰）/奥斯塔彭科（拉脱维亚）。至此，已经携波兰好手杰林斯基拿到本届澳网混双冠军的谢淑薇，创下澳网近24年来首个“混双加女双”的单届大满贯双料冠军纪录。

TOP5热点：字节取消下午茶妻子韩国

　　1973年，美国股市处于恐慌当中，很多蓝筹股距离1969年高点时已经“腰斩”，华盛顿邮报的市值仅有8000万美元，但巴菲特判断这家公司至少价值4亿美元。巴菲特在1973年一口气买入华盛顿邮报8%以上的股份，他认定这是一个千载难逢的机会。

　　警方通过与门诊药房内的监控进行比对，发现这些大编织袋里装的是在这家医院开的治疗肾病的药物，他们在这家医院开完药后，又匆忙赶到另一家医院去开药。警方跟踪发现这些人一天能跑四五家医院，直到把大编织袋装满。这样的异常行为背后隐藏着什么呢？

TOP6热点：花海的人生是旷野光の妖怪事件簿百鬼屋

　　关于是否有捏造犯罪事实的故意不清。张某全等人是否系在明知钱款系行受贿款的情况下，仍捏造事实，意图使他人受到刑事追究的故意不清，在案证据指向证明主观故意比较模糊，虽艾某军、刘某（艾某军妻子）等人提供了190万元的钱款来源的书证，以及对钱款性质作出解释，但因张某慧给艾某军送190 万元现金也是事实，张某全等人认为如是购房款为何不走公司账户、为何不以公司名义出具收据、190万元为何不转账全是现金等不合常理的交易习惯信息叠加在一起，对190万元的性质出现认识错误，促使张某全、杨某宾误认为“未批先建”被少量罚款与送190万元之间有一定的关系，在张某全作为两件事情的亲历者，并且其本人在有可能自己被追究刑事责任的情况下，拍摄视频进行实名举报，即便有捏造500万元的罚款，举报视频中所述的事实也基本属实。张某全、杨某宾作为公司股东，即便在他人对钱款进行解释后，仍不相信钱款系购房款，自认为存在行、受贿的可能，存在一定的合理性。