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国新办发布会免费剧烈运动扑克视频软件大全回应房地产三大焦点问题，业内专家解读——

制作：白梦洁

“中国房地产在系列政策作用下，经过三年不断调整，市场已经开始筑底。”在10月17日国新办举行的新闻发布会上，住房城乡建设部部长倪虹表示，对房地产止跌回稳充满信心。自9月底中央定调“促进房地产市场止跌回稳”以来，楼市利好政策频出，各项配套措施也在不断完善。今日举行的发布会继续透露称，要通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；要将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿；支持地方政府使用专项债券回收存量土地等。“一揽子”重磅政策将如何影响房地产市场？对此业内专家进行了多方解读。100万套城中村改造拉动需求为促进房地产“止跌回稳”，住房城乡建设部会同财政部、自然资源部、人民银行、金融监管总局等部门，指导各地迅速行动，抓存量政策落实，抓增量政策出台，打出一套“组合拳”，推动市场止跌回稳。“组合拳”概括起来，就是四个取消、四个降低、两个增加。“两个增加”之一是，新增城中村改造和危旧房改造。倪虹公布，将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造，并将主要采取货币安置的方式。据有关调查，仅在全国35个大中城市，需要改造的城中村就有170万套，从全国其他城市来看，这个量还会很大，其他城市也有改造的需求。这次提出新增实施100万套，主要是对条件比较成熟、通过加大政策支持力度可以提前干的项目，同时采取货币化安置的方式，有利于群众根据自己的意愿和需要来选择合适的房子。此前在2014年房地产稳发展的过程中，棚改工作是楼市快速走出低迷行情的重要工具。彼时在提出积极推进棚改货币化安置后，三四线城市去库存浪潮快速开启。当时，因货币补偿的及时性和便捷性，棚改货币化安置的推进，直接激活了商品房销售环节，阶段性解决了房地产库存高企和经济下行的问题。如今再次提出的“城中村”改造，将对行业产生多大连锁反应，也就引发业内关注。上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，这是此前房地产三大工程后，对“城中村”赋予新的使命。同时此次明确提及了货币化安置的方式，与2014年的模式有很大的相似性，预计“城中村”改造工作将成为消化住房库存的重要动力。同策研究院研究总监宋红卫也认为，“城中村”和危房改造政策对于核心城市影响较大，本次提及的改造规模较大，并明确采用货币化安置，这将会直接带动核心城市楼市成交量的上升，量的上升会加快价格止跌回稳，量升才能价格稳。据同策研究院此前调研，在上海动迁安置的货币中，60%会再进入到楼市中，按照这一比例，有可能会带动60万套的新购置住房的需求，这对于核心城市止跌回稳有积极作用。值得一提的是，2018年，国务院常务会曾提出，对商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。此后的城中村改造安置多强调以实物安置。如今的货币化安置方式又将以何种方式推进呢？严跃进预计，此次将以发放现金和房票的方式推进，按照目前各地推进的情况，房票的可能性要更大，这也和近期“消化存量优化增量”的工作思路完全对接。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此次100万套货币化安置，预计是拆迁户拿着货币或房票到市场上选房，既有利于推进“城中村”改造，也有利于消化库存。预计后续将全面盘活存量，直至库存压力消解，从而引导市场预期。此外，100万套并不是最终改造规模。倪虹提及，调查显示，仅在全国35个大中城市，需要改造的城中村就有170万套，从全国其他城市来看，这个量还会很大，也可以说，其他城市也有改造的需求。同时，全国城市需要改造的危旧房有50万套。这次提出的新增实施100万套主要针对条件成熟、通过加大政策力度可以提前干的项目。严跃进认为，这也意味着后续“城中村”改造要提前干和加紧干，预计工作节奏会明显提速，这也将成为新一轮发展要格外关注的市场机会。宋红卫预计，这次政策将采取分步实施的方式，目前公布的量都是可实施的。当前的100万套是35个城市的指标，后面还有299个地级市。业内认为，这一举措为当前在消化库存方面提供了更大的动力和支撑，对更好更快解决安居工作和更好消化库存房源等具有积极作用，对于房地产供求关系的进一步优化具有积极意义。“白名单”信贷规模将超4万亿在当下房地产市场，保交房工作既是保障民生的重要工作，也有利于提振房地产市场信心，防范化解各项风险。为了打好商品住房项目保交房攻坚战，此前8月份，住建部会同金融监管总局组织各地进行了一次“大起底”，全面排查在建已售未交付的商品住房项目，锁定了按照合同约定应该在今年年底前交付的396万套住房，作为保交房攻坚战的目标任务。在10月17日国新办举行的新闻发布会上，住房城乡建设部部长倪虹再次阐述了该工作的思路。他表示，对于保交房攻坚战，要一手抓“白名单”，解决项目建设资金问题；一手抓项目进度，按照市场化、法治化原则“一楼一策”、分类推进，争取住房早日交付。“对于资不抵债项目，提出按照法治化、市场化原则，加快破产重整或者清算，切实维护购房人合法权益，对于违法违规、坑害购房人利益的行为坚决查处，绝不让他们金蝉脱壳，也不让他们蒙混过关。”倪虹称，既要把房子建成，也要把房子建好，把验收合格房子早日交到购房人手上。为助力保交房工作的开展，早在今年1月份，住房城乡建设部便召开了城市房地产融资协调机制部署会，深入贯彻落实中央经济工作会议精神，关系房地产项目融资和保交房的“白名单”开始落地。那么截至目前，这项工作进展如何？在10月17日国新办举行的新闻发布会上，国家金融监管总局副局长肖远企表示，截至10月16日，商业银行已审批通过的房地产“白名单”项目贷款金额达到2.23万亿元，预计2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。他还表示，今年年初，金融监管总局与住建部指导建立了城市房地产融资协调机制，把合规房地产项目都纳入“白名单”，推动金融机构增强对房地产项目白名单项目的融资的支持力度。下一步，要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到应进尽进，应贷尽贷，满足项目合理融资需求。与此同时，要优化贷款资金的拨付方式，做到“应早尽早”。今后，商业银行和房地产项目公司在协商一致的情况下，可以将全部贷款提前发放给房地产公司开立的项目资金监管账户。肖远企举了一个现实案例，他称广东珠海有个住宅项目，前期已出售了部分房屋，后来因为种种原因，项目处于停工状态。城市融资协调机制建成以后，省级、市级等多个层级建立了相应的融资协调机制，使得该项目符合纳入“白名单”的标准，某国有大行对该项目新增了贷款6亿元，项目很快就复工建成、成为畅销楼盘。“白名单制度是当前房地产保交房工作中的重要抓手。对于房企而言，白名单制度和解决资金压力有直接关系。此次白名单制度扩容，确保房地产保交房工作全面推进，将为后续购房信心增加动力，也可持续推进房地产市场的健康发展、止跌回稳。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，融资对接机制已经落地近两年，此前存在的问题是，进入白名单的项目授信额度比较大，但审批和融资落地的规模小。此次新发布规模翻了不止一倍，这意味着，不仅要扩大“白名单”覆盖范围，还要彻底打通从“白名单”到“融资落地”的堵点，加大问题项目修复力度，确保合规项目“应进尽进”，“应贷尽贷”，为保交房提供坚实基础，从而彻底修复居民信心。专项债聚焦房地产堵点问题如何盘活存量资源、加快促进市场供需平衡，是当下房地产的工作重点。日前财政部方面指出，考虑到当前各地闲置未开发的土地相对较多，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目，同时支持用好专项债券收购存量商品房用作保障性住房，引发市场极大关注。在今日召开的发布会上，财政部部长助理宋其超表示，这两项政策聚焦房地产市场的堵点问题，既是推动房地产市场止跌回稳的重要举措，也是扩大专项债支持范围和用作项目资本金领域的重要内容，有利于促进土地市场供需平衡，缓解地方政府和房企的债务压力，也有利于增加保障性住房来源，增进民生福祉。宋其超介绍，在具体操作上，关于专项债用于土地储备，主要是支持各地结合实际情况，与存量土地的业主企业合理确定收购价格，妥善处理回收存量土地涉及的债权债务关系，合理确定专项债券项目内容和地块范围，及时安排债券发行和支出，提高土地资源的利用效率和债券资金的使用效益。同时，支持专项债收购存量商品房用作保障性住房，这项政策主要是由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化运作，在确保项目融资收益平衡的基础上，地方可安排专项债券收购存量商品房用作保障性住房。该政策将与其他相关支持政策协同发力，进一步拓宽地方的资金来源渠道。宋其超称，下一步，财政部将会同相关部门抓紧明确政策的细则和要求，推动政策尽快落地。历史上，土储专项债主要发行阶段为2017年7月至2019年9月，源于2017年5月财政部、原国土资源部联合印发的《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》，指地方政府为土地储备发行，以项目对应并纳入政府性基金预算管理的国有土地使用权出让收入、或国有土地收益基金收入偿还的地方政府专项债券。据天风证券统计，2017～2019 年，土储专项债年度发行规模分别约为2425亿元、5905亿元、6765亿元。土储专项债发行期间，土储成为专项债重点投向领域，占比在35%左右。此后，因专项债过多用于棚改、土储两大领域，为了引导专项债投向基建领域，2019年9月，国常会宣布专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目。不过，近年来随着房地产行业的深度调整，原有对于土储专项债的约束已发生变化。今年二季度以来，地产投资增速始终在-10%左右震荡，同时，年内商品房销售面积增速始终在-20%左右震荡，表明土地市场持续低迷。同时，地方政府及下属平台参与拿地及收储均涉及资金沉淀，较大债务压力下资金短缺或同步影响土地市场热度及收储推进进程。业内认为，在当前的市场背景下，加大土储专项债运用有一定必要性，有助于稳定房地产市场。专项债发行作为资金补充的作用，如财政部次此发布会所明确“既可以调节土地市场的供需关系，减少闲置土地，增强对土地供给的调控能力，又有利于缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力。”据天风证券测算，通过供给侧收储主动去库存使广义库存去化周期回落至20个月以内，则收储面积需达5.5亿平左右，则收储所需资金体量约在2.7万亿元左右。不过，天风证券指出，也不可高估土储专项债，土地出让金或者政府基金预算收入的改善，还是需要地产本身止跌回稳，关键一环在于需求端。

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编辑:赵德荣

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