鉴黄师app1.6.3_热点聚焦_我们窥视了上海数千条二手鉴黄师app1.6.3成交，发现几个惊人事实_ZAKER新闻

鉴黄师app1.6.3我们窥视了上海数千条二手鉴黄师app1.6.3成交，发现几个惊人事实_ZAKER新闻

我们窥视了上海数千条二手鉴黄师app1.6.3成交，发现几个惊人事实_ZAKER新闻

　　这是一场巩立姣自己和自己的对抗。在这场决赛开始前，巩立姣特意将微信账号换了一个头像，新头像是一张在布达佩斯世锦赛拍下的照片，照片中的巩立姣单手握拳，身后的布达佩斯田径中心上空也是一轮皓月。

关于近期上海的成交数据，我们做过很多解读，比如成交总价、均价还有板块情况等，但有没有一种可能，还能了解得更加具体、更加细节？机缘巧合下，我收到了来自某头部中介的 10 月一手数据（数据真实性已做严谨核实），打开一看好家伙，整整6318 条成交明细（表头 01 除外），覆盖了全上海所有板块。图源：真叫卢俊颗粒度非常细，包括各种维度，除了每一套房的基本属性外，还有各自的评分等级、销售应收佣金、议价空间、成交周期、带看情况 ……因为该平台在上海的市场份额非常稳定，数据堪称权威，所以参考意义极大，可以说是今年拿到的最宝贝的一份数据。完整看完之后，我对眼下二手市场有了全新认识。01先来看大家最关心的议价率，指的是房东挂牌后被砍掉的价格比例大小，也被称为 " 砍一刀 "。这么多条成交数据的挂牌价加起来一共 281.11 亿，而最终成交价格只有 261.19 亿，算起来平均议价率为 7%，略低于市场普遍认为的 8%。分环线看，内环内房源因为价格高，议价率是全市最高的。图源：真叫卢俊分价格看，2000 万以上的豪宅议价率最高，总价越高越禁不住砍价，主要因为该平台的豪宅成交量较小，被个别的 5000 万 + 的别墅所影响，还在 " 挤泡沫 " 的阶段。比如成交的 5 套翠湖天地，总价从 1800 万到 4080 万，平均议价率只有 6% 左右，反而远低于均值。500 到 800 万的议价率最低，也是由刚需走向刚改的一个分水岭。图源：真叫卢俊分区域看，浦东和杨浦两个区的议价率遥遥领先，奉贤的却是全市最低。图源：真叫卢俊尽管全市成交普遍都有砍价，但意外的是，还有 1% 比例的房源做到了不折价甚至涨价成交。我拉出了两方面极端的个例：图源：真叫卢俊砍得最多的是一套莘庄的大面积，成交周期接近 10 个月，最后仅以 1.6w/m² 的单价成交，议价幅度近 60%，比腰斩还要夸张。排在第二和第三的两套则是快速成交，房东直接一把 " 屠龙刀 "，把所在小区的成交单价干回了 10 年前。而涨的最多的是青浦赵巷板块的这套，成交周期更长，足足有 14 个多月。图源：真叫卢俊据交易记录显示，房东是在 2021 年 1 月以 229 万购入此房，随后在 2023 年 8 月以 298 万价格挂牌。436 天里不急着卖，前后调了 4 次价，最终在 10 月成功以 360 万卖出，不到 3 年的时间里，卖出比买入价多了 131 万，涨幅高达 57%。另外两套也略有 6% 左右的涨幅，可能是房东将新政优惠的税费加了进来。02看完了议价率，再来看看成交周期。虽然现在市场上捡漏的机会多了，但卖房还是有一定的难度，6000 多条成交数据，算下来平均的成交周期达到了 129 天，也就是平均 4 个月左右的时间成交一套房子。分环线看，外环外成交最久，内中环和中外环成交较快。图源：真叫卢俊分价格段看，800 到 1000 万总价的刚改价位段，由于稀缺性，平均成交周期最短。第二短的是 300 万以下的低价房源，一来是房源的选择多，二来买家也好砍价。而 1000 万以上房源的成交周期基本都在 140 天以上。图源：真叫卢俊分区域看，有 8 个区的成交周期高于全市 129 天的均值，其中五大新城占了 3 个，再加上金山和崇明。黄浦和长宁主要由于价格偏高，浦东则是因为区域太大，被一些表现不佳的板块给拖了后腿。如陆家嘴板块的平均成交周期长达 210 天，世博滨江和唐镇也分别要 186 和 175 天。不过也有个别板块去化较快，像周浦仅需 95 天。图源：真叫卢俊而徐汇区的表现更为出色，不论是热门的徐家汇、滨江、漕河泾，还是田林、长桥等刚改板块，成交的速度都不低。同样来看极端个例，有 13 套房源的成交周期在 1000 天以上，其中 7 套在五大新城，4 套在浦东新区，最长的更是达到了 2059 天，从 2019 年 2 月就开始挂牌，来自松江泗泾的绿地小 9 窝楼盘。图源：真叫卢俊还有 5 套的成交周期是 0 天，当天挂牌出来，跟着就立刻卖了出去。不难发现佘北家园和联乾小区的这两套价格极低，成交单价只要约 2 万 /m²，而上海大花园和新浦江城这两套，成交单价也是这三四年内的最低，非常有性价比。图源：真叫卢俊此外，还有 240 套的成交周期在 3 天内，530 套的成交周期在 7 天内，1663 套的成交周期在一个月内，占比在 26% 左右。议价率和成交周期也存在一定的正相关性，简单来说，挂牌时间越长的房子议价率越高，也符合日常认知。03说完了议价率和成交周期，再来看最近大家都在吐槽的中介费。契税、增值税双降之后，佣金无疑就成了二手房交易中最大的一笔开支。在上海，大多数中介佣金收 1.5 到 2 个点，规模较大的中介收 3 个点，由买家交 2%、卖家交 1%，也有的卖家会要求买家承担所有税费。一直以来，佣金都是各大中介的绝对机密，这次可是难得看到内幕，10 月 6000 多套房源的总佣金一共 7.58 亿，平均每套房的佣金约 12 万元，负责开单的中介共 4767 人，平均每个中介得到的佣金为 16 万元。听起来确实不是一个小数目。图源：真叫卢俊那么，最多的一笔佣金到底拿了多少钱呢？答案是 234 万，来自浦东的别墅御翠园，面积达 491m²，成交总价为 7800 万，比起挂牌价直接砍了 1200 万，中介费收取仍然是按照标准的 3%，更厉害的是成交周期还只有 17 天，也就是大半个月的时间，负责这套别墅的销售就收了 200 多万的中介费，尽管还要多方分成，但他拿到手的也不会低到哪里去。各大 " 销冠 " 的业绩也不差，10 月一共有 3 个人各卖出了 9 套，主要负责外环外刚需板块，各自的佣金收入从 51 万到 104 万不等。还有 1 个销售专注静安大宁刚改板块，卖出的 8 套也收到了 110 万的佣金；还有 7 个人卖出了 6 套，17 个人卖出了 5 套，都获得了不菲的佣金收入。但并不是每个销售都能赚这么多，还有 10 套房的佣金不到 1 万元，最低的一套成交总价就 20 万，佣金只有 2000 块。而且数据展示的还只是有开单的销售情况，该平台在整个上海的员工数在 3w 人左右，新政助推下的 " 银十 "，开单销售数也才不到 5000 人，也意味着还有超过 2.5w 人上个月是 "0 开单 "，差不多平均每 6 个销售，一个月才能卖出去一套房。这让我看到了地产中介行业的残酷现状，内部差异巨大，上限很高，下限也很低，能卖房的中介赚的一点不比陆家嘴金融白领差，一直卖不出去的销售，就只能拿几个月的底薪然后走人。再到对应的门店方面，10 月共有 1252 家分行有房源成交，平均每家分行一个月卖出 5 套房，而截至今年 9 月，该平台官方宣布在上海一共有 2301 家门店，也就是门店单月的开单比例在 54% 左右，还有 46% 的店没能开单。同时也明白了为什么现在中介平台大力推租赁业务，毕竟每个月要付这么多的工资还有门店租金，面临巨大的成本压力，卖房开单不容易，租房市场也大有可为。04这份数据还有个很有意思的地方，就是区别于市面上普通的纯价格交易因素，每一套成交的房子都有自己的分数。在中介眼中，房子都是分 " 三六九等 " 的，满分 10 分，将不同房源分为＞8 分、7-7.9 分、4-6.9 分、＜4 分，评分标准可以大致参考如下：图源：真叫卢俊从房屋基本属性、价格竞争、房东诚意度等多维度打分，成交的 6000 多套房子中，这 4 个分数分别对应占到的比例为 62.63%、15.02%、21.59% 和 0.76%。高分房源能得到更多的曝光，中介更多的带看，也就意味着更容易成交。图源：真叫卢俊带看数据方面，这些房源平均成交前 7 天的带看量达到 6.5 个，平均前 15 天的带看量达到 13.5 个，也就是基本每天都有 1 个意向买家上门看房，有了大量的带看基础，才能达到快速成交，05我们可以看到，新房之外，整个市场依然存在大量潜在的二手房人群，随着全市二手挂牌量来到 23 万套的新高峰，房源越来越多，客户越来越少，摆在每个卖家面前的问题就是如何快速卖房，而每个买家在想如何买到高性价比的房源。通过头部中介的销售数据，这份非常珍贵的样板，窥探到了议价空间、成交周期、中介佣金再到房源评分、带看量等等，这一系列具体的数据都随市场变化而变化，重要性不容小觑，这些小切口的背面，也呈现出当下楼市的真实情况。本文来自微信公众号 " 真叫卢俊 "，作者：远山，36 氪经授权发布。

koa12jJid0DL9adK+CJ1DK2K393LKASDad

编辑:吕显祖

TOP1热点：特朗普趁火打劫乌克兰走到命运的十字路口

　　中国女子铅球在称霸亚洲的近50年时间里，曾经见证过李梅素的21米76，巩立姣希望能够重现这样的辉煌，同时她肩上也有更重的责任和胆子——那就是等待着身后的年轻人赶上自己，并且找到接班人。。

　　外交无小事，这么多美国政要，尤其是现职官员出席，至少说明了一点：不错，中美依然有斗争，但还是斗而不破，而且现在关系，比前一阶段又有改善。

TOP2热点：《00后老师上任了》！

　　那么，什么是强制措施？据大皖新闻，北京安剑律师事务所周兆成律师解读称，刑事强制措施，是指公安机关为保证刑事诉讼的顺利进行，依法对刑事案件的犯罪嫌疑人的人身自由进行限制或者剥夺的各种强制性方法。“我国的刑事强制措施包括：拘传、取保候审、监视居住、拘留、逮捕五种，这五种措施是依照强制力度由轻到重的顺序依次排序的。”

　　事实上，就在赛后等待采访的过程中，不少记者就在讨论着这位老将会在哪场比赛之后宣布自己的谢幕，他们的答案大部分都集中在“下一届全运会”甚至是“下一届亚运会”，但巩立姣并没有给自己更宽裕的时限去完成成绩上的突破。

TOP3热点：老北京混混的底层生活，油炸活人，拿手榴弹提亲，太狠了！《黑白人间》超碰亚洲

　　与会同志一一作了表态发言。大家一致表示，完全赞成、坚决拥护省委给予赵贡桥开除党籍处分的决定，深刻汲取赵贡桥严重违纪违法案的警示教训，切实引以为戒、警钟长鸣，始终从严修身律己、廉洁用权，坚决同违背党的初心和使命、影响党的先进性和纯洁性的问题作斗争。

　　9月28日晚间，中国恒大（03333.HK）在港交所发布公告称，“本公司接到有关部门通知，本公司执行董事及董事会主席许家印因涉嫌违法犯罪，已被依法采取强制措施。本公司股份由2023年9月28日上午9时正起于联交所停止买卖，并将继续停止买卖直至另行通知。”

TOP4热点：【自制动画】《申公豹》小豹，哥带你回家亚洲精品一卡二卡三卡

　　业内人士对于恒大的债务重组重新变得悲观。IPG中国区首席经济学家柏文喜告诉第一财经，恒大是否会最终走向破产，目前还无法确定，是否进入破产清算不仅仅是企业经营问题与法律问题，还需要考虑“保交楼”等社会问题。在“保交楼”问题没有切实解决方案前，恒大要正式宣布进入破产程序不太现实，不过其前景确实不容乐观。

　　为深挖余罪、彻查全案，严厉打击涉黑组织违法犯罪，维护人民群众正当权益，警方向广大人民群众公开征集该涉黑组织的违法犯罪线索。

TOP5热点：我们给漠河环卫工爱心捐赠的10万元早餐被商家缺斤少两了？一刷东北雨姐家和二刷漠河早餐店让我深知，守护第一次的“真实”是需要更多的责任与担当。513动态热图

　　近9000亿的亏损是一笔巨额数目，仅中国恒大亏损的8120亿元就创下了中国企业有史以来最高亏损记录。此外，中国恒大的总负债已达2.44万亿元。在出现巨额亏损以及债务全面违约的情况下，中国恒大已深陷资不抵债的境地。

　　或许是为了“独立门户”，上世纪90年代中后期，向黎曾到外地闯荡，足迹涉及杭州等地，但对于他在杭州的生意，当地存在不同说法。2003年前后，向黎还曾因涉案被警方控制，但几个月后又恢复了自由。此后，向黎开始帮助父亲打理砂石生意。

TOP6热点：当东方邪修遇上西方邪修久久东京热

　　“对于乘客提出的意见，国铁集团应多方面听取乘客需求，提高服务意识，完善新产品细节，把好事做好，提供更人性化的票制服务。”孙章表示。

　　他强调，要提高军事斗争准备质量和水平，加强重难点课目专攻精练，加强新质战斗力建设，加强所属作战力量、作战单元、作战要素融合集成，有机融入联合作战体系。

TOP7热点：《重返未来：1999》2.6版本PV：疯癫与文明えっちですよ甘雨さん

　　水满则溢、月盈则亏，行到水穷处，坐看云起时。永远不要对中国失去信心，赌注做空中国，首先会做空自己。当然，中国，永远不能骄傲，还是要加油啊，发展才是硬道理。

　　从东京奥运会开始，巩立姣就一直期待着能够在正式比赛中投出21米，但略显遗憾的是，因为种种外部原因加上自己在这几个赛季的伤病干扰，巩立姣始终未能如愿。

TOP8热点：【拍飞传统教学】让普攻，不那么普通美国农夫导航

　　进入教育行业后，向黎的文化情怀得到充分施展。他投资数十万元打造了1500平方米的流江书画院，将渠县和周边地方文化人物拉入旗下。向黎也顺理成章成为达州市书法家协会常务理事、渠县流江书画院院长。他还通过特殊渠道，获得了某师范大学的研究生学历。