骑蛇难下(双)金银存量房贷利骑蛇难下(双)金银率该调降了
存量房贷利骑蛇难下(双)金银率该调降了
这些产教融合试点城市带动下，山东顶级高校与企业的互动正越发频繁。而如空天信息大学等行业顶尖高校的加速布局，也将给全省的新旧动能转换以及抢滩未来赛道打开更多的想象空间。
文：任泽平团队导读如能降低存量房贷利率，将大大减轻居民负担，提振市场信心，涉及38万亿房贷，很多居民背不动了。从善如流，回应民众呼声，善莫大焉。我们在2023年12月，提出“三招可救地产”（参考 ），并多次呼吁持续降息，包括降低二套房存量房贷利率。2024年以来，存量与新增房贷利差继续扩大，居民提前还贷和被迫断贷现象增加，调降存量房贷利率呼声高涨。2023年，第一轮存量房贷利率调降效果明显，但政策空间仍存。2023年8月31日，中国人民银行联合国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确符合条件的存量首套房借款人可与承贷金融机构协商降低利率。2024年7月，央行发布《中国区域金融运行报告（2024）》，以专题形式回顾了2023年存量房贷利率下调的政策效果。2024年，存量房贷利率下调预期再起。2024年下半年工作会议中，中国人民银行提出要“把着力点更多转向惠民生、促消费”。2024年8月以来，中国人民银行在公开采访中提到“推动企业融资和居民信贷成本稳中有降”、“研究储备增量政策举措”。诸多政策信号出现，再次引发了市场对存量房贷利率下调的关注。下调存量房贷利率必要性上升，有助于帮助居民减轻还贷压力，度过暂时的困难，对银行而言可减少提前还贷造成的利息损失，同时有助于银行留存优质客户。由于利率持续下行，几年前的存量房贷利率和当前的利率差距在20%以上。我们按照100万元的30年按揭贷款、等额本息还款计算，估算存量房贷利率下调60bp-80bp可降低借款人月供约340-450元，节约月供和总还款额7%-9%。存量房贷利率可能如何降？1）2023年是通过直接方式，即变更合同条款，2024年本轮是否可跨行“转按揭”等仍待具体方案出台。2）本轮下调存量房贷利率幅度预计60-80bp，节省百姓利息支出2280亿元-3040亿元。3）全面调降首套、二套存量房贷利率可能性较低，预计阶梯式、差异化调降，可能试点推行二手房存量房贷利率下调。建议加快出台方案及细则，调降存量房贷利率。同时，对调降存量房贷利率的银行给予政策激励，如定向降准、结构性货币政策工具补贴等。正文一、存量与新增房贷利差大、收入就业形势严峻，居民提前还贷现象增加1、LPR下降、加点部分下降造成存量房贷利率与新增房贷利率差距较大。个人房贷利率定价方式主要有两种，一是固定利率模式，二是“LPR+加点”浮动利率。如果购房者选择浮动利率，一般贷款利率会在合同约定的“重定价日”调整，调整内容是LPR，加点部分在合同期限内一般不变。一方面，LPR不断下降导致此前购房者利率与当前购房者利率差异。2019年10月-2024年8月，LPR从4.85%降低100个基点至3.85%。另一方面，存量房贷加点多，新增房贷不加反减。存量与新增房贷加点部分差距也扩大了存量房贷与新增房贷利差。2024年“517新政”以来，各城市相继取消或大幅下调房贷利率下限。叠加年初以来，5年期及以上LPR累计下调35BP，新增房贷利率正式步入“3时代”，新旧房贷利差迅速扩大。以我国重点城市北京、上海、深圳为例。上海：从2021年7月24日至2023年12月14日，上海的首套房贷下限始终是LPR+35BP，比5.17新政后的最新利率下限要高出80个基点。深圳：从2019年10月8日至2023年9月28日，深圳的首套房贷利率下限始终是LPR+30BP，比5.17新政后的最新利率下限要高出75个基点。北京：从2019年10月8日至2023年12月14日，北京首套房贷利率下限始终是LPR+55BP，比6.26新政后的最新利率下限要高出100个基点。2、外部环境变化带来的不利影响增多，国内有效需求不足，经济复苏放缓，居民就业收入预期不稳，倾向降低负债、减少利息支出。中国二季度经济放缓，二季度GDP实际同比4.7%，较一季度下滑0.6个百分点；环比0.7%，低于一季度0.8个百分点。居民对未来就业、收入预期存在不确定性。根据央行城镇储户问卷调查，2024年第二季度，居民对未来的收入感受指数、收入信心指数环比分别下降1.3、1.4个百分点。就业感受指数较一季度下降1.4个百分点，48.1%的居民认为“形势严峻、就业难”或“看不准”。因就业、收入预期下降，居民倾向减少投资、消费，增加存款、降低负债，从而选择提前偿还存量贷款。二、下调存量房贷利率有何影响？存量房贷利率下调直接利好居民端，对银行而言可减少提前还贷造成的利息损失，有助于银行留存优质客户。从居民角度看，存量房贷利率下调有助于缓解存量房贷持有者偿债压力，减少提前偿还存量贷款现象，增加居民端可支配收入，提振消费信心，拉动社会总需求增长。根据《中国区域金融运行报告（2024）》，2023年存量房贷利率下调，每年为借款人减少利息支出约1700亿元，对减少提前还贷、拉动消费增长起到显著作用。央行重庆分行调查显示，超三成受访居民打算将节省的利息支出用于增加消费。假设本轮存量房贷利率降至最新发放房贷利率下限，部分城市存量利率调整幅度最多可能达到100bp。按照100万元的30年按揭贷款、等额本息还款计算，估算存量房贷利率下调60bp-80bp可降低借款人月供约340-450元，节约月供和总还款额7%-9%。从银行角度看，银行目前亟待解决因提前还贷增长导致的利息损失扩大问题，调降存量房贷利率或是合理解决方案，利润变薄好于利润损失，合理的调降存量房贷利率方案有助于银行留存优质客户。三、这一轮存量房贷利率可能如何降？上一轮存量房贷利率下调不是终点，还有施策空间。2023年8月31日，中国人民银行联合国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确符合条件的存量首套房借款人可与承贷金融机构协商降低利率。一是，新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，缺乏“自上至下”的准确调降幅度；二是，新发放贷款在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套房贷款利率的政策下限，对于房贷发放时利率加点较高的城市，下调空间更加有限；三是，2023年存量房贷利率下调后，根据央行2023Q4货币政策执行报告，调整后存量加权平均利率已降至4.27%，但仍高于2024Q2新增房贷加权平均利率3.45%约82个bp。1、调降幅度：预计60-80bp，节省百姓利息支出2280亿元-3040亿元。根据《中国区域运行报告2024》，2023年9月即上一轮存量房贷利率平均降幅约73个bp。但根据国家金融监管总局公布数据，2024年二季度商业银行净息差1.54%，已经处于较低水平，明显低于2023年二季度1.74%水平。预计本轮下调幅度将在60-80bp区间。根据央行二季度金融机构贷款投向统计报告，2024年二季度末，我国个人住房贷款余额37.8万亿元。估算我国目前存量房贷总额约38万亿元，若存量房贷利率降低60BP-80BP将为房贷借款人每年节省利息支出2280亿元-3040亿元。2、调降方式：直接方式是变更合同条款，间接方式是“以新换旧”。变更合同条款，即银行与购房者自主协商、更改合同内容调降。2023年9月，即上轮就是通过下调加点部分，将较高的利率作废，变更为新增房贷利率。另一种是“以新换旧”，即贷款置换、“转按揭”，购房者重新申请住房贷款，同时偿还此前高利率房贷。目前，是否可跨行“转按揭”仍存不确定性、亟待具体方案出台。3、调降范围：全面调降存量房贷利率可能性较低，预计阶梯式、差异化调降，同时试点二手房存量房贷利率下调。根据2008年调降存量房贷利率先例，商业银行在推出下调存量房贷利率细则时，针对所有贷款人全面下调可能性较小，调降政策可能向优质客户倾斜；而此前在2023年9月，下调存量房贷利率仅涉及了首套住房，二套住房贷款利率未做调整，未来存量房贷利率下调范围有望扩展至二套住房。4、调降时间：预计各大银行需要一段时间做出调整。根据2008年的经验，2008年10月央行宣布新政后，部分银行2009年初才做出调整，在部分地区实行存量房贷优惠利率。从政策提出到落地仍需一段时间。5、调降机构：个人房贷占比小、净息差较大的银行可能先试先行。房贷占比、净息差水平是影响银行降低存量房贷利率动力的两大因素。房贷占比越高，下调存量房贷利率对银行负面影响越大。净息差越小，调降存量房贷利率将进一步压缩净息差空间。四、建议：阶梯式差异化调降，定向降准支持银行可阶梯式、差异化调降存量房贷利率。应对提前还贷潮，下调存量房贷利率是大势所趋。银行应尽快出台具体方案及配套细则，明确两种调降方式的要求、流程等，如规定客户资产规模、限制贷款人提前还款等。可阶梯式差异化降低存量房贷利率，如对2024年9月30日时利率仍高于4.5%的存量房贷，划分不同阶梯，给予差异化优惠政策。对调降存量房贷利率的银行给予政策激励。下调存量房贷利率会导致银行利息损失，银行尤其是房贷占比高的银行缺乏动力。建议对房贷占比较高的银行予以支持提高银行极性。如对房贷规模较大的国有行、股份制银行给予窗口指导，鼓励国有行发挥领头羊作用。对积极调降存量房贷利率的银行，可给予定向降准支持。真金白银托底补贴，设立结构性货币政策工具，因调降存量房贷利率造成的利息损失，给予银行等额或部分补贴。添加助理领取专属研报koa12jJid0DL9adK+CJ1DK2K393LKASDad
编辑:蔡德霖
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从这些新增高校来看，山东高等教育的结构正在逐步优化，产业特色趋于明显。如组建新的齐鲁工业大学（山东省科学院）、山东第一医科大学（山东省医学科学院），以及山东省化工研究院整建制并入青岛科技大学等，就是以“科教融合”模式整合创新资源，推动行业特色型高校持续向上突破。。
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但是，气温的回升之路并不是一帆风顺，预计26日至27日，新一股冷空气将再次影响我国中东部地区，带来大风降温天气，后期气温整体会有所波动。
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这也是过去十余年困扰山东高教的突出症结。从2010年初起，破解“有山无峰”问题就已经频频见诸报端，而山东省级层面也是想方设法提升高等教育水平。
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倘若2026年山东如愿，“双一流”建设高校将增加至4所。与此同时，山东也正在积极推动新型高水平大学的建设，加快补上高端创新资源的短板。今年11月，山东省委书记林武、省长周乃翔先后调研康复大学（筹）建设工作，重视程度可见一斑。
12月19日中午，积石山县移民初级中学的所有学生全部安全到家。当天，甘肃省教育厅发布消息，积石山县寄宿制学校学生已全部有序疏散并妥善安置。
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老师在广播里喊了什么，她没听清，只是本能地汇入人群，挤去操场。直到置身零下十几摄氏度的室外，她才意识到自己只穿了一件薄薄的校服。她环顾四周，同学们也大多只穿着单衣，两三个人抱在一起取暖。
2017年，国防部宣布，中央军委决定以陆军原18个集团军为基础调整组建13个集团军，番号依次为第71集团军至第83集团军。
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同学们陆续被家人接走，身边的人越来越少，而马雅文知道母亲可能没办法来接她，她并不感到难过，只担心“妈妈一个人在家会不会不安全”。
在外界看来，山东、山西、河南、河北因为高等资源匮乏被称作“山河四省”，而山东入群似乎从一开始就是“生拉硬拽”的意味，毕竟本科高校数量高居全国第二位，“双一流”建设高校3所。
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不过，21日山东半岛“雪窝子”的雪可以说是终场前的“高潮”了。22日，降雪范围将会收缩，强度也会减弱。23日，随着冷空气影响结束，本轮降雪过程也会收尾。之后，伴随着气温回升，山东半岛将陆续放晴。
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如何进一步加快新型工业化进程？在山东省工信厅厅长张海波看来，山东将坚持传统产业和新兴产业两手抓，深化“万项技改、万企转型”，优化炼化、钢铁、建材等布局。在新质生产力培育上，要做强创新平台、创新人才两大载体，深化产业基础再造、重大技术装备攻关两大工程，积极培育更多首台套重大技术装备等，打造更多“国之重器”。
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