上边一面亲下边一面膜的注意事项养老机构投资降温，2024年机构注册上边一面亲下边一面膜的注意事项量仅为2019年的26%_ZAKER新闻
养老机构投资降温，2024年机构注册上边一面亲下边一面膜的注意事项量仅为2019年的26%_ZAKER新闻
值得注意的是，并非每一个省份都选择省会作为现房销售试点，最近，部分小城市也加入了试点的范围，山西省近期就将省内普通地级市晋城作为现房销售的试点。
经济观察报 记者 田进 过去四年，在北京养老行业闯荡了十余年的张虹，选择陆续关停了 5 家养老机构（包含养老驿站）。现如今，她公司管理的养老机构数量已缩减至 5 家。复盘机构关停的原因，她说，一方面，有些机构因为长期处于亏损状态，不得不主动关停；另一方面，有些机构因为产权不规范等历史遗留问题，被迫作出了关停的决定。因为 " 断臂求生 "，张虹剩余的养老机构在今年实现盈亏平衡。目前，她不打算再重新扩张。她的理念是：" 保住现金流，维持现有机构的运转。"张虹的经历并不是个例。在与养老同行交流过程中，她得到的反馈是：民营养老机构的投资扩张步伐出现了明显放缓。一些连锁化运营养老机构的负责人因无法忍受持续亏损，不得不选择关停一部分亏损较大的养老机构。企查查提供给经济观察的数据显示，从 2019 年至今，养老机构相关企业（仅统计企业名称、经营范围、产品名称包含养老院、颐养院以及敬老院的企业）注册量呈快速下降的趋势。其中，截至 2024 年 12 月 11 日，全国养老机构相关企业注册量为 681 家，相比于 2023 年全年下降了 22.5%，仅为 2019 年全年的 26%。在全国多地调研养老机构过程中，中国老年学和老年医学学会社区居家养老分会副会长郑志刚发现，近几年部分养老机构关停、转让的问题确实存在，尤其是今年养老机构普遍反映机构经营较艰难且行业 " 内卷 " 严重。为了 " 抢老人 "，养老机构之间甚至打起了价格战。他表示：" 近些年，因为看好养老行业的发展前景，许多非专业人士都涌入到养老机构的投资建设中。但老人的潜在养老需求能否转化为养老机构的实际入住，受到多种因素影响。从行业整体入住率来看，相当一部分养老机构目前仍处于持续亏损状态。"多重因素限制养老机构扩张2024 年 6 月，北京市养老服务行业协会发布的《北京市养老机构行业发展报告》（下称 " 报告 "），揭示了当前养老机构发展面临的窘境。报告显示，截至 2024 年 3 月，剔除尚未收住老年人的机构后，全市养老机构平均入住率约为 45%。同时，全市养老机构收住 44938 人。相比之下，2023 年北京市 60 岁及以上常住人口为 494.8 万人，这意味着北京入住养老机构的老人数占 60 岁以上老人数的比例不足 1%。据张虹介绍，在普惠型养老机构中，为了实现收支平衡，机构入住率一般需要达到 60%。入住率越低，机构面临的亏损就越大。郑志刚在调研中也注意到，因为看好未来发展，许多投资人都愿意暂时承受养老机构的持续亏损，但他们对何时能开始盈利并没有明确的预期。一旦遇到现金流困难，他们只能选择关停部分机构。对于养老机构为何入住率低迷，多位养老机构负责人认为，" 老人入住意愿不强 " 和 " 老人消费能力有限 " 是最主要原因。调研中，多位养老院院长向郑志刚反映，老人只有在无法进行居家养老的情况下，才会选择入住养老机构。他表示，虽然中国 60 岁以上的老人大约有 3 亿人，但真正有入住养老机构需求的只有失能和半失能老人，养老院很难让活力老人持续住进来。报告数据也印证了郑志刚的观点。上述报告显示，在北京市养老机构收住的 44938 人中，80 岁以上及不能完全自理（含不能自理和部分自理老人）的老年人占比达 91.57%。另一方面，在短期内，消费能力依旧是制约养老机构吸引老人入住的重要影响因素。张虹的养老机构目前收费标准大约在 4000 元— 5000 元 / 月。近几年这个标准没有调整过。她表示，运营十几年的过程中，养老机构的成本迅速增加，人工成本占营收的比例从 15 年前的约 25% 升至现在的 50%，物业租赁成本也增长了三倍，但养老机构的收费涨幅却非常有限。" 我们机构入住者多为周边农村的老人，他们的养老金少，入住养老机构很大程度上需要子女的支持。因此，他们对成本上涨非常敏感。但为了保持微利，每月 4000 元至 5000 元已是机构能制定的最低价格了。"2024 年 10 月，民政部、全国老龄办等部门联合发布的第五次中国城乡老年人生活状况抽样调查也显示，2021 年，在有入住养老机构意愿的老年人中，能承受不超过每月 1000 元的占 46.1%，每月 3000 元及以上的占 15.8%。北京市普乐园爱心养老院院长闫帅表示，目前普惠型养老机构的收费标准已经压缩到极致，许多农村养老机构都在盈亏平衡线上挣扎。因此，许多机构只能放缓扩张步伐，同时机构内护理员的工资也很难再进一步上涨。除了上述问题，张虹还提到，近几年养老机构运营标准的提高也导致一些机构因历史遗漏问题不得不选择关停。" 我们通过租赁物业运营十余年的一家养老机构，就因为房屋性质属于集体产权，无法继续办理养老机构备案手续，最终被迫关闭。一些同行也反馈，由于消防检查或房屋质量检查不合格，他们最终不得不关闭机构。"2024 年 7 月，经济观察报以调查问卷或电话采访的形式调研了全国 18 家养老机构在今年二季度接受行政检查的数量与细节。调研显示，二季度 18 家养老机构接受行政检查的次数为 2 至 11 次，平均为 5.7 次，检查出有问题的次数平均为 1.6 次。同时，机构管理者普遍反映，今年行政检查较以往明显增多。12 月 7 日，复旦大学老龄研究院发布的《养老机构院长研究报告》显示，院长们对未来发展有 " 六盼 "，其中一盼是亟需完善各层级、各部门间的协调衔接机制，确立统一的标准与规范，削减冗余的重复检查与报表要求，以保障监管工作的一致性与有效性，进而有效减轻养老机构的运营负担。精准化定位或为破局关键今年年初，闫帅在现有养老机构的基础上，增设了一个以认知症照护为特色的护理专区。他进一步扩张的理由是，越来越多患有认知症的老人希望能入住具有专业护理能力的普惠型养老机构。在过去十余年的运营中，因主要服务于房山区的失能和半失能老人，并且主打普惠型养老，他的养老机构大多数时间都保持在盈亏平衡线以上。闫帅表示：" 虽然老人的支付能力有限，但养老院往往承担着为老人护理‘兜底’的功能。因此，许多家庭在无力照护老人时，更愿意支付额外费用让老人入住养老机构。近几年，随着对认知症老人照护难题的关注增加，对专业化护理的需求也随之上升。"在调研过程中，郑志刚也发现，不同区域老人的收入情况各异，但普遍存在养老机构入住率不均的现象，其中养老机构的定位是关键的影响因素。郑志刚表示：" 近几年，我们可以看到许多原来从事教培、工程建设、煤矿开采等行业的老板转行进入养老行业。他们一开始认为，只要打造优质的养老院环境，就能吸引各类老人入住。但实际运营后发现，很多活力老人不愿意长期居住在养老院，最终导致养老院入住率迟迟上不去。相反，那些一开始就专注于服务失能、半失能老人的养老机构，在实际运营中往往表现得更好。"此前，多家国央企康养业务负责人也对经济观察报表示，国有康养公司通常会在养老机构及其上下游产业链进行整体战略布局，以满足不同年龄段老人的多样化养老需求。其中，养老机构定位多为普惠型及医养结合型。郑志刚强调，具备医养结合功能是吸引老人入住养老机构的重要因素，政策层面也在不断推动养老机构发展医养结合。5 月 16 日，国家卫生健康委老龄健康司司长王海东就在发布会上提及，对于每个老年人来讲，医疗卫生服务和养老服务一个都不能少。医养结合是中国积极应对人口老龄化的重要途径，也是满足广大老年人健康养老服务需求的有效举措。郑志刚表示，入住养老机构的老人大部分是失能失智或高龄老年人，他们需要日常的医疗服务。部分养老机构入住率偏低的一项重要原因就是养老机构的医养结合水平未能满足老人的需求。尽管养老机构数量从 10 家缩减到 5 家，张虹对未来养老机构的扩张仍然持开放态度。她说：" 我们长期以来积累的养老机构管理运营能力实际上可以支持机构在短时间内扩张，只是目前机构处于缓慢回收投资的过程中，现金流依旧是扩张时面临的最大制约因素。这不是我们一家机构所能解决的问题，未来可能更多需要政策扶持以及新资金的注入。"（应采访人要求，张虹系化名）koa12jJid0DL9adK+CJ1DK2K393LKASDad
编辑:范长江
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但让人不解的是，目前现房的均价反而比期房便宜。比如 2022年，根据上海易居房地产研究院数据，全国现房的均价为 8326 元/平方米，期房的均价为10486 元/平方米，两者价差 2100元/平方米。
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