沈芯语md0076家访_教育焦点_二线城市土拍分化：杭州平均溢价27%，南京11宗地底价沈芯语md0076家访成交

二线城市土拍分化：杭州平均溢价27%，南京11宗地底价沈芯语md0076家访成交

当前，市场主要通过RMBS（个人住房抵押贷款资产支持证券）早偿率（提前还款率）来观察居民提前还贷倾向。据惠誉博华测算，截至2023年一季度末，银行间RMBS提前还款率指数跳升6个百分点，上涨至14.45%，为近五年最高值。中国外汇交易中心公布的RMBS条件早偿率指数显示，该指数于6月12日录得0.2155的历史高位。

8月29日上午，杭州拱墅区和南京江北新区分别出让4宗、5宗宅地。同样为二线城市，但在土地市场表现出冷热分化的局面。其中，杭州4宗宅地平均溢价率高达27.3%，而南京5宗地块全部底价成交。而且，就在前一日，南京高淳区成交的6宗宅地也均以底价成交，而且大多是地方国企在托底拿地。在业内人士看来，杭州此次出让的地块质量较优，地段好、小体量、密度低，因此土拍延续此前热度。绿城、滨江、招商蛇口抢得杭州拱墅区宅地8月29日，杭州出让4宗纯住宅用地，挂牌总起始价约为45亿元，最终揽金57.3亿元，成交楼面价32275元/平方米，平均溢价率27.3%。此次出让的土地均位于拱墅区，地段较优且容积率均在2.0以内，由于地块规模小、密度低，吸引了房企激烈争夺。最终招商蛇口、中天+海威联合体、绿城和滨江各有斩获。其中，绿城旗下的杭州浙释城市发展有限公司以总价约18.87亿元摘得三塘单元XC0501-R21-16地块，楼面价37485元/平方米，溢价率25.21%，该宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于45470元/平方米。中天+海威联合体以总价约8.82亿元摘得三塘单元XC0502-R21-11地块，楼面价35723元/平方米，溢价率20.51%。根据出让要求，该宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于45470元/平方米。中指研究院华东大区常务副总高院生认为，相较以前，三塘单元的2宗地块限价上涨，地块上的新房限价相同，相比2023年滨江所获的棠前文栖府地块，限价出现上涨，上涨原因主要是容积率调整，2宗地块容积率在1.7-1.8，较棠前文栖府2.5的容积率更低，居住更加舒适。此外，滨江旗下的杭州滨航房地产开发有限公司以总价约16.08亿元摘得康桥单元GS120201-03地块，楼面价22975元/平方米。该地块是本次土拍中溢价率最高的地块，达到了36.52%。地块所建商品住房毛坯销售均价不高于30200元/平方米。在高院生看来，滨江以36.5%高溢价率斩获上述康桥单元运河新城地块，是在全力“护盘”运河南项目。运河新城地块与即将入市的滨运锦绣里项目南北仅900米之隔，但新房限价却有6300元/平方米的差距，若被其它房企所获，未来入市大概率会分流客户，影响流速。滨江以此次土拍最高溢价率斩获，房地价差压缩至10725元/平方米，可见其拿地的坚定决心。招商蛇口旗下的浙江润和房产集团有限公司以总价约13.55亿元摘得上塘单元FG09-R21/S2-01地块，楼面价41577元/平方米，溢价率24.87%，容积率仅1.2。该宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于51820元/平方米。据悉，这是4宗地块中较为优质地块，而且利润空间较大。该地块位于5号线善贤地铁口上盖，东侧是上塘河河景资源，距离杭州运河文化源点拱宸桥仅2公里，可打造城市低密产品。综合来看，高院生认为，此次杭州出让地块质量较优，共性特征是小体量、容积率较低，因此土拍延续此前热度。杭州下一次土地出让是在9月20日，3宗地块分别位于萧山市北、余杭北部新城与西湖云谷，其中云谷地块为商住地块，或将影响土拍热度指标。8月29日杭州土拍结果图/中指研究院南京、成都、济南土拍大多以底价成交在杭州4宗宅地以高溢价成交的同时，南京、成都、济南近期出让地块则以底价成交居多。8月28日，成都拍出4宗住宅用地，崇州2宗，邛崃2宗，全部底价成交；崇州的2宗地块，均被崇州国资企业成都市蜀州兴业实业发展有限公司拍得。8月26日，济南土地市场出让2宗住宅用地，这2宗地块原定于8月12日出让，后延期至8月26日，当日也均以底价成交。值得关注的是，8月29日，南京迎来本周第二场土拍，出让的5宗涉宅用地均位于江北新区，最终江北新区建设投资集团旗下的南京弘宁投资置业有限公司摘下1宗，南京扬子江开发置业有限公司摘得3宗，南京北联建设发展有限公司（南京江北新区产业投资集团）摘得1宗，地块均以底价成交，成交总价合计19.82亿元。而在前一日，8月28日，南京市高淳区公开出让6宗涉宅用地，起始总价约18.9亿元，6宗地块同样以底价成交，其中南京市高淳区保障房建设有限公司摘得2宗、江苏高淳经济开发区开发集团旗下的南京瑞苑开发置业有限责任公司摘得3宗，南京高淳文化旅游投资有限公司摘得1宗。从南京拿地企业来看，大多是地方国企在托底拿地。值得关注的是，为了活跃土地市场，南京挂牌宅也在不断提质。其中，8月27日，南京挂牌8幅纯住宅用地，起拍总价达42.95亿元，其中，位于滨江新城的地块已约3年未有土地出让，江宁方山南地块有近两年未有土地出让，或将引起更多房企的关注。在业内人士看来，土地市场表现平淡，究其原因，很大程度上与新房市场去化速度较慢有关。此外，得益于热点城市优质地块入市，带动溢价率有所回升，因此目前市场冷热分化依旧显著。对此，中指研究院市场研究总监陈文静表示，对于核心区地块，房企仍保持较高参拍意愿，针对非核心区，在“以销定投”策略以及房企资金端仍承压下，房企拿地较为谨慎，在新房市场信心尚未明显修复前，土地市场分化加剧现象预计短期仍将延续。新京报记者袁秀丽编辑杨娟娟校对穆祥桐

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编辑:高大山

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中基协发〔2023〕16号

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