全球视野-"罗志祥5G天天奭多人观后感评论"-看完2024年房地产数据，真的吓懵了

看完2024年房地产数据，真的吓懵了_ZAKER罗志祥5G天天奭多人观后感评论新闻

喀什古城又是恬静的。土黄色的生土建筑群在阳光下更显静穆，仿佛与现代都市隔绝的街巷切换成了慢生活，商贩悠闲地干活或招揽顾客，游客散漫地进出自己喜欢的空间，巴扎上享用美食小吃的人随意聊天，街角空地上孩子们荡着秋千或踢足球……

二手房对新房市场的挤占仍在加剧开年以来，2024 年房地产销售数据陆续出炉。整体而言，行业的规模仍在收缩。百强房企整体销售额同比又降了三成，千亿级、百亿级房企的数量也都在减少。这一年，对房企来说是艰难的一年，也是匍匐前进的一年。当全年的销售数据摆在我们面前的时候，除了 " 围观 " 百强座次更迭，感慨行业风光不再，更要重点关注一下潜藏在数据背后的趋势变化，这对于未来行业的格局及走向，将产生深刻影响。01房企间阵营分化加剧市场份额向头部房企集中如果对比 2023-2024 年地产销售百强榜单，会发现 2 组数据变化很有意思。第一，看 TOP100 房企在整体市场中的占比。2023 年，TOP100 房企销售额市场占比约为 34.5%。2024 年，TOP100 房企销售额市场占比约为 31.9%。同比下降了 2.6 个百分点。第二，看千亿房企的市场份额变化。2024 年，千亿房企虽然只有 11 家，但销售额在百强房企中的占比达到 51.1%。也就是说，前 11 家房企的销售额，顶得上后面 90 家房企的销售总和。而在 2023 年，千亿房企有 16 家，他们的销售额在百强房企中的占比为 55.9%，如果只算前 11 家，则占比为 48.4% 这两组数据放在一起，会发现，尽管大家的业绩都在下滑，但明显的，中小型房企下降幅度更大，头部房企相对降幅要小点。由此可知，经过这几年的洗牌，市场份额正在向头部房企集中。局部市场也呈现出类似特点。以深圳为例，2024 年 TOP10 房企销售额为 1836.61 亿元，占全市销售额的 51.93%；TOP11-20 房企销售额为 556.66 亿元，仅占全市销售额的 15.74%。前 10 房企占据了深圳一半的份额。再看西安，作为去年热点城市之一，西安也是众多房企重点布局的二线城市。中指研究院的数据显示，2024 年西安 TOP10 房企的总销售额超 1170 亿元，同比增加了 10 亿元；而 TOP20 房企的总销售额则减少了 172 亿元；与此同时，百亿级别的房企数量，也从去年的 6 家减少到了 5 家。地产行业马太效应明显，强者恒强的局面正加速形成。02城市深耕策略成效凸显全国性房企拿下多个城市销冠这几年，房企都投资力度都在向核心城市聚拢。2024 年数据显示，几个 TOP 级全国性房企已经拿下了多个城市销冠，有的甚至击退了实力雄厚的 " 地头蛇 "，晋级为当地市场份额占比最高的房企。比如中海，去年中海一口气拿下了北上深三个一线城市的销冠。在深圳，中海连夺三冠。克而瑞数据显示，2024 年深圳中海位居深圳房企流量销售、权益销售、操盘金额三个榜单的榜首。在北京，中海也是全口径销售额、权益销售额两个榜单的 NO.1。保利发展则在广州完成了大满贯，包揽了包括权益销售额、流量销售额、全口径销售额、市占率等多项第一。对广州市场有所了解的人都知道，此前本土房企越秀地产已连续 3 年蝉联销冠。克而瑞数据显示，2024 年保利发展以 527.6 亿的业绩（全口径销售额），拿下了第一。其实两家的业绩差距仅约 18.5 亿（全口径销售额），竞争之激烈可见一斑。保利发展在广州的市占率达到 10.79%，以此推算，越秀地产的市占率也维持在 10% 以上，这两家房企已经占到广州市场份额的五分之一以上。除了广州外，保利发展还夺得了多个热点二线城市的销冠，比如南京、福州、苏州、佛山等。此前就有数据显示，保利发展 2024 年上半年在 32 个城市的市占率成功跻身前五，在 11 个深耕城市市占率更是做到约 15%。根据发达国家的经验，规模型房企的市占率可以达到 22%-23% 的水平。尽管目前中国房企与此还有距离，但随着头部房企对核心区域的深耕，未来在局部市场的市占率先突破 20% 也不是不可能。03单盘时代到来高总价项目为房企业绩 " 上大分 "根据克而瑞数据，去年房企全口径销售额 TOP15 门槛为 648 亿元。而中海去年在上海一个城市就实现了 702 亿的销售额（全口径）。也就是说，中海在上海一个城市的业绩相当于一家 TOP14 房企全年的销售额。这个记录的诞生，主要得益于两大百亿级项目的加持。去年上海共卖出了 7 个销售额超百亿元的楼盘，中海就占了两个：顺昌玖里和中海领邸。其中，顺昌玖里一个项目全年的销售金额就达到 370 亿元，为中海上海公司贡献了过半业绩。在深圳也是类似情况，深圳项目为中海深圳公司贡献了将近一半的业绩。正是得益于玖序系加持，中海地产拿下京沪深三城销冠。对于这个产品系，可能地产人有所耳闻。它是中海在 2024 年首次推出的高端产品线，主要面向改善客户，上海顺昌玖里的销售单价达到了 21.4 万元 /㎡。这并非个例。如果我们把房企去年的业绩摊开来看，会发现，高总价项目对房企业绩有着举足轻重的作用。仍以上海市场为例。去年楼盘销售额排名第三的是融创外滩壹号院二期。项目分成三批次开盘，实现三开三罄，总共揽金 215 亿。融创自出险以来，业绩一路下滑，曾经的地产五强现已滑落到了行业第 18 位，去年全年销售额为 471 亿元。其中，有一半来自于外滩壹号院这个项目。这也是个豪宅项目，均价约 17.2 万 /㎡，单套最低总价 3000 万起，最高则达到 1.24 亿。仅凭一个盘，奠定一座城市的业绩。超级豪宅盘已成为房企 " 上分 " 的杀手锏。04新房销售量降价升商品房正日渐豪宅化据机构预测，2024 年全国新房销售额约 9.6 万亿元，同比下降 18%；销售面积约为 9.7 亿平方米，同比减少 13%。无论是从哪个维度来看，新房销售量都不太乐观。如果对比近 20 年房地产的销售数据，会发现 2024 的销售面积仅略高于 2009 年的水平！仅仅三年时间，房地产的销售面积倒退了 15 年！数据来源：国家统计局，制图：明源地产研究院销售额及销售面积下滑的同时，销售均价则在企稳回升。虽然统计局还没公布全国全年数据，但通过百强的数据，基本能够判断行业的整体情况。中指研究院数据显示，地产百强的全口径销售均价为 1.83 万元 / 平方米，同比提高了 8%。销售均价提高，主要受改善项目占比提升影响，尤其是豪宅供应大增，对于拉高房价的效果立竿见影。数据也显示，去年市场成交面积段明显上移。其中，大面积产品 140-180㎡和 180㎡以上产品成交占比与 2023 年相比分别增加 1.1 和 0.6 个百分点。从户型的维度来看，四房及四房以上户型量增加，同样反映出了改善需求的放量。通过去年热销的项目类别，也不难推断出这一结论。去年市场呈现出 " 越贵越好卖 " 的趋势，各地纷纷卖出了豪宅单价或总价新高。比如上海去年共有 30 个 " 日光盘 "，其中有 17 个是单价 10 万元以上的豪宅项目；广州推出了单价 37 万元 / 平方米，总价超过 4.6 亿的顶豪项目成；成都新盘项目最高单价首度突破 10 万元 / 平方米 ……有豪宅项目拉高 " 平均数 "，新盘销售单价提升也是意料之中的事。在改善需求占主导的今天，各地商品房供应纷纷 " 控量提质 "。在供需双方的合力推动下，商品房日渐豪宅化将是大势所趋。05二手房成交占比仍在上升以价换量之下销售量率先企稳过去一年，中央和地方不断出招，力求稳住房地产市场。尽管 926 新政后市场有所回升，仍然无法扭转全年销售下滑趋势。不过，如果细分下来，新房与二手房市场的表现却有分道扬镳的意味。从目前各地披露的数据来看，多个城市二手房的销售量已实现止跌回稳。和新房不同的是，二手房是业主自主定价，调节起来灵活度更高。此前明源君曾多次提到，二手房的价格调整比新房更充分，以价换量之下，二手房成交量企稳也先于新房。中指研究院的数据印证了这一趋势。数据显示，2024 年前 11 个月重点百城二手房价格累计下跌 6.77%，环比连跌 31 个月；成交量方面，重点 30 城二手房的成交套数同比增长 2.3%。核心城市的表现更为给力，多个一二线城市的成交量创下新高。比如广州，住建局数据显示，2024 年全年广州二手房交易面积同比大增 10.3%，而一手房则同比下降 2.8%，二手房的成交占比达到 53.3%，首度超过一手房。上海全年二手房成交 24.27 万套，创下近 3 年来的新高；深圳全年二手住宅网签量更是同比暴增 66.3%，创下近 4 年来新高，甚至超过房地产巅峰时期 2021 年。二线城市也有所表现。比如杭州成交套数同比大增 21.2%，宁波回升 9%，青岛增长 8.4%，成都增长 4.7%，厦门小涨 2.7%，西安微涨 2.2%，南京基本持平 ……这些城市的成交量率先止跌回稳，对于扭转市场预期，恢复市场信心，都将产生积极作用。而随着二手房与新房之间的分化加剧，二手房对新房市场的挤占更为明显。这意味着，现在房企的竞争对手不仅有同行，还有存量二手房。而在二手房以价换量的情况下，新房很难从价格上赢得优势，最佳的突破口必然是产品致胜。

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编辑:李宗仁

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郭沫若曾这样点评它：

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