社会视角-"女上男下吸奶动态图"-房女上男下吸奶动态图地产，又回到了熟知的年代？

房女上男下吸奶动态图地产，又回到了熟知的年代？_ZAKER新闻

2022年，《宝洁“老炮”给元气森林的一封信》中点出：元气森林激进的销量目标，问题不在销量目标本身，更不在产能和原材料的配合。真正的大问题，来自由此引发的销售组织混乱和渠道失控上。

房地产又出现了一种新的内卷模式。都说现在房企很卷，卷产品，卷展示，卷交付。其实还有一种卷，那就是卷速度上。虽然高周转已淡出人们视线，但房企对于开发效率的追求并没有停止，加快开发节奏，缩短预售周期，在当前是一个普遍现象。有的项目，上午九点拿地，十点已进场施工；有的项目从拿地的首开只用了 46 天，还做出了近万方的实景示范区；预售周期压缩至六个月以内的项目更是比比皆是。可以说，房企其实从未走出 " 速度 " 的焦虑。这也给人一个错觉，整个行业好像又回到了 2018 年那个熟悉的年代。01 首开周期最短不足 2 个月，项目开发节奏普遍提速说起高周转，就不得不提碧桂园当年最有名的 "456" 模式：拿地 4 个月开盘，5 个月现金流回正，6 个月资金再周转。高周转的核心目标是提高资金循环利用率，实现滚动开发。这一模式，与高负债、高杠杆并成为地产的 " 三高 " 模式，在前些年大为盛行，是房企实现快速扩张的核心武器。当前，地产已过去了追求规模的阶段，尤其是随着大部分房企投资缩水，滚动开发基本已不复存在了。但这并不意味着房企不再注重开发效率，相反的，这两年地产项目开发提效趋势非常明显。比如说，从拿地到规划的周期，很多项目已缩短到七天以内。有自媒体在今年初做了个统计，2023 年杭州新拍地块从出规划的时间最快都在七天左右，其中，中天开发的一个项目，拿地 6 天户型图便已经敲定。杭州上半年运营效率最快的 5 个项目，从拿地到首开的时间仅为 66 天或以下。其中最快的是滨江 · 听翠轩，仅用了 46 天便做完了近万方的实景示范区。再看另一个城市西安，克而瑞的数据显示，2024 上半年西安新盘平均预售周期 9 个月，有大约一半的项目预售周期在 6 个月以内。头部房企的开发提速尤为明显，龙湖、中海、保利等房企，预售周期最短都已控制在 3 个月以内。房企为什么这么 " 急 "？众所周知，对于投资量巨大的地产项目而言，时间便是最大的成本之一。这一点放在任何时候都是一致的。相较之前几年，房企现在成本压力焦过之而无不及。毕竟在行情好的年份，晚开盘可能只是赚得少些，现在晚开盘可能不止是赚少了，还可能是由盈转亏。此外，压缩首开周期，也是为了应对当前复杂多变的市场形势。一方面，早入市，才能在急剧变化的环境中争取更多的确定性。地产仍处于调整期，行情变化、政策变化随时发生，对房企来说，以最快的速度入市才是最安全的。为什么这么说呢？举个例子。前不久，明源君在一篇文章中聊到了拍地计容放宽的现象。以广州为例，去年 11 月出台计容新规，允许阳台面积占到套内建面的 20% ；而今年针对优质地块展开 " 高品质住宅 " 试点，先后拍出了几宗阳台面积占比 25% 、 30% 的地块。这意味着，市面上很快就会出现一批得房率超过 130% 的房子。年初得房率 100% 的项目还为人津津乐道，没几个月时间被后来者吊打了。除了政策风险外，市场快速波动也迫使房企不得不加快开发节奏。当前市场震荡频繁，可能这个月还不错，下个月就不行了。大环境留给每个项目的窗口期都很短。最快的速度上市，才能在急剧变化的环境中赢得更多确定性。另一方面，房企战略高度趋同，提早入市才能先发制人。最近几年房企从投资布局，到产品规划上呈现出了高度一致性：向核心城市核心地段集中，向改善及豪宅产品发力。战略高度趋同，加剧了产品同质化竞争。当前市场处于供过于求状态，项目与项目之间的竞争，可以说到了赤身肉搏的程度。早入市的项目可能分到一碗汤，晚入市的项目可能连碗都摸不到。这种态势下，提早入市才有机会抢占先机，先发制人。02 开发提效是系统性工程，考验房企综合管理能力无论从客观环境还是主观意识的维度，房企都有开发提速的诉求。对此，头部房企也给予了足够的重视。比如华润置地，去年就已经提出对标工期与交付。今年内部开展优秀城市和优秀项目对标，核心是将那些又快又好的全维实景展示的项目经验在内部扩散、复制。而全为实景示范区的打造效果及速度，也被列入了各城市总的 KPI。据说，从拿地到全维实景示范区开放，华润置地最快只需 85 天就能完成。绿城在运营效率提升效果明显。根据半年报，今 2024 年上半年，新项目从拿地到开工、经营性回正周期平均分别提速 0.4 个月和 2.1 个月，分别达到 1.7 个月和 9.5 个月。在其重点城市，数据对比更为明显。其中杭州拿地至经营性回正周期由 8.8 个月缩短至 7.1 个月；西安拿地至首开周期更是由 6.7 个月大幅缩短至 3.5 个月。那么，头部房企是如何实现开发乃至整体运营效率提升的？1、开发节奏提速，需各部门协同作战要卷速度，还要卷品质；要让老板满意，更要让客户认可，典型的既要又要还要且要。因为，即便是同样的首开周期，现在达成的难度也比过去要高得多。因为现在大部分项目，都在做全维实景示范区，也就是要把正式交付后一部分场景提前兑现，除了传统的售楼处、样板间外，还包括社区大门、公区园林景观、建筑外立面乃至会所、地库等。绿城有个项目的示范区，甚至把整个景观中轴线都做完，相当于将半个社区园林景观都提前呈现的。还有一些项目把售楼处和社区会所做了融合，会所业态提前招商运营，首开阶段会所的商业、餐饮乃至教育机构已投入运营了。这一轮房企开发提效，绝对是个系统性工程，考验的是营销、工程、成本、设计乃至招商等各专业的统一作战能力。2、各项工作充分前置，实现拿地即开工说到开发效率，大家最担心的是还是工程质量打折扣。如果只是纯粹通过抢工赶工来提速，将节点压力全部压在工程端，自然免不了受影响。事实上，开发提效最重要的是将工作充分前置。举例来说，有的项目前脚刚拍完地，后脚施工队就进场了，中间几乎是无缝衔接。实现 " 拿地即开工 "，主要要满足三个条件：有图，有证，有人。图纸前置早已不是新鲜事。在拿地之前，大量的前期工作，比如地块测算、客户研究、产品定位等都已提前完成。房企带着设计方案去拿地，有的甚至连地库的效果图都做好了。有的项目挖机和钻机都等在场外，只待竞拍一完成，马上就进场开挖。人的问题更好解决。头部房企都有战略合作单位，提前打好配好，随时准备开工。再说说证照的问题。通常来说，项目必须取得建设工程施工许可证才能开工。过去 " 拿地即开工 " 的项目，多数涉嫌无证施工，要面临处罚。而当前，为了提高房企的拿地积极性，各地纷纷优化拍地流程，将拿地即开工变成一种合规操作。比如广州直接提出为房企提供 " 全链条保姆式 " 的土地出让服务，通过优化供地程序，让房企实现 " 拍地即进场 "、" 拿地即开工 "。支持房企将设计方案编制前置，由规划和自然资源部为拿地企业提供技术指导并出具技术审查意见，建设单位可凭该意见开展施工图设计审查等工作，等企业正式完善用地手续后，可 3 个工作日内核发建设工程规划许可证。南京九月份出台的新规指出，房企可凭土地出让合同申请办理建设工程规划许可证和施工许可证；且经申请之后，凭合同可提前进场开展土地勘察、施工等工作。有了政策的支持，地产项目开发提效更是水到渠成的事了。3、产品及流程标准化，开发全过程提效提到图纸前置，这就不得不提一下产品标准化。因为，这是房企快速出图、前置出图的关键。以前高周转时代，地产行业有种说法：" 一套图纸通用全国 "，以此来形容极致的产品标准化。虽然略显夸张，但不得不承认的是，标准化依然是房企降本提效增质的重要手段。以滨江为例，在其大本营杭州，滨江的开发效率一直处于领先位置，这与其产品高度标准化有密切关系。以今年面市的杭州滨运锦绣里为例，26 万方超级大盘，从拿地到开盘仅用了 4 个月，并且是沉广场、会所、地下恒温泳池等实景展示。坊间有个传闻说，滨江在杭州，几个楼盘可以共用一个售楼处。其标准化程度之高可见一斑。而高度标准化的产品要持续受到市场青睐，产品需要不断迭代更新，在市场验证中保持进化。比如在产品标准化上，滨江建立了 "A+ 定制、A+ 豪华、A+ 经典、A 豪华、A 经典、A 舒适、B 豪华、B 经典、B 舒适、C 豪华、C 经典、C 舒适、D 豪华、D 经典、D 舒适 " 共四大产品体系十五个标准版本的完整产品标准化体系。拿地之后，设计可以快速的从产品库里面筛选各项标准进行组合、优化，快速的形成新的产品方案，极大的提高了项目从定位、方案设计、招标到材料采购等各开发环节的效率。在工程管理上，标准化同样发挥着降本提效的作用。目前，滨江建立了《样板先行制度》、《工程防渗漏水管控制度》、《隔音降噪专项管控制度》、《门窗系统专项管控制度》、《成品保护制度》、《交房验房制度》等等一系列工程管理标准化制度，提高工作质量控制的效率与准确程度。除了图纸和证照，" 人 " 的因素同样影响项目开发提效。滨江多年来形成了一批供应商队伍，双方合作沟通成本，管理效率高，已形成了滨江一个难以复制的优势。结语在地产高速发展的时代，我们常说房企只有努力奔跑才能留在原地。虽然以规模轮英雄的时代已过去，但房企似乎没法慢下来。所谓 " 快 "，不再是追求资金快速滚动，而是追求项目各流程提效，省去不必要时间浪费，并应对外部环境的急剧变化。而这，其实也是对房企综合实力提出了不小的考验。本文来自微信公众号 " 明源地产研究院 "，作者：言之，36 氪经授权发布。