房地产速递-"12may18_XXXXXL56endian49"-12may18_XXXXXL56endian49全国最知名烂尾楼，正在“浴火重生”

12may18_XXXXXL56endian49全国最知名烂尾楼，正在“浴火重生”

　　根据国家统计局的数据，从2010年到2020年，中国的基础设施投资总额达到108万亿。过去十几年的各轮次财政信贷刺激，都是以各类传统基建和新基建项目为抓手。无论是地方政府进行的各类新城区、开发区建设，还是城市道路交通（地铁、轻轨、大容量公交等）、城市管网（供水、污水、雨水、燃气、供热、通信、电网、排水防涝、防洪以及城市地下综合管廊试点等）、污水和垃圾处理、生态园林建设项目，建设标准和成本都相当高，其中很多基建项目只能产生很少、或者根本无法产生任何的现金流，未来只能通过政府财政收入来偿还本金和利息。

建筑外观的大幅改造，无疑显示了当地政府将盘活闲置资产的决心落到了实处。然而，这一庞大的闲置资产地标，真的就此“浴火重生”了吗？撰文丨关不羽一座水司楼，让西南边陲默默无闻的独山县一夜“爆火”。2.56亿元投资造了一座巨大的烂尾楼，烂得如此彻底——被住建部通报批评，被网友评为“2019年全国十大最丑建筑”第二名，还牵扯出独山县400亿地方债。这样一座负面光环叠满的“地标建筑”，却在近日传出了投资1.5亿改建盘活的消息。是知难而上的勇气，还是好了伤疤忘了疼？荒诞的开始，不该以更荒诞的方式收场。01其实，水司楼因“天价烂尾楼”暴得大名，有点“冤”。因为，2016年水司楼开工时，2.56个小目标在独山县的“城建狂潮”中充其量只是个小浪花。这个人口仅36万、财政收入不到9个亿的贫困县，2016年20项城建、旅游投资，累计投资目标达131亿。单一个水司楼所属的净心谷景区项目，就是50亿的总投资规模。如此狂热的氛围下，投几个亿建个“文旅地标”，多大点事？不过，在独山县众多大项目里，水司楼也算得上是雄心勃勃、“创意”满满。按照最初的设想，要用全木质框架式榫卯结构打造这个高达99.9米、总建筑面积6万平方米、进深240米的庞然巨物。这要是干成了，能让26.92米的故宫太和殿相形见绌。当地政府还为水司楼申报了三项吉尼斯纪录：世界最大牌楼、最大的水族建筑、最高琉璃陶建筑。按计划，这座奇迹般的建筑将在2019年完工，作为文旅综合体对外开放。然而，实际情况却是开工两年，砸下2.56亿元后，资金续不上了。2018年，水司楼实际上已经停工了。此时水司楼的主体结构已基本完工，木结构和琉璃陶的外立面也做了大半。这样一个30层楼高、非古非今的巨型烂尾楼，突兀地立在无人问津、杂草丛生的“景区”里，很是辣眼。当地试图用围栏遮挡，却连门口那对8米高的石狮子都挡不住。更挡不住慕名而来的“废墟探索爱好者”，在网络上闹得沸沸扬扬。2020年10月8日，相关结论来了。住房和城乡建设部官网发布的《住房和城乡建设部关于湖北省荆州市巨型关公雕像项目和贵州省独山县水司楼项目有关问题的通报》中指出：贵州省独山县在影山镇净心谷景区内建设的水司楼，建筑高达99.9米，投资高达2.56亿元，存在脱离实际、滥建“文化地标”、破坏自然景观风貌等问题。楼和造楼的人都成了全国著名的反面教材，名副其实的“人去楼空”。彼时，力推水司楼上马的时任县委书记潘志立，人称“城建狂魔”“潘大胆”，已经落马近两年。“潘大胆”2011年主政独山，到2018年被免职，不到两届任期给独山县留下了400亿债务，和一堆光怪陆离的大项目，包括大学城、影视城、人造古城、数据中心等等。水司楼是其中最出名的，但绝不是投资规模最大的。“潘大胆”留下的庞大遗产，对2020年3月才脱贫的独山县何其沉重。02独山县成“网红”后，水司楼的命运也受到广泛的关注。2021年9月，“水司楼正被拆除”的视频在网络上传播。镜头里的水司楼周边竖起了吊车，外挂的木结构肉眼可见地减少了。不过，媒体采访时，对方给出的正式回应是“只是安全维护工作”。拆除已经损坏的外挂木结构，是为了排除安全隐患——此前消防部门就指出过，大量外挂木结构过不了关。因此，拆除木结构的工程不是为了拆楼，而是为了“资产盘活”。独山县政府从没有拆除水司楼的打算，有文件为证。2020年7月14日，独山县发文称：新一任领导班子“针对此前因盲目举债、乱铺摊子遗留的形象工程、政绩工程、烂尾工程问题进行整改，通过续建、缓建、转建和压缩建设规模等方式，分类分批推进整改”，“将水司楼变为净心谷大酒店项目，通过市场化运作模式签订合作协议盘活资产”。独山县选择为这座“网红建筑”续命。可是，烂尾项目找接盘侠并不容易。仅仅是前期扫尾，就劝退了“接盘侠”。2020年3月2日，“净心谷酒店续建”的相关招标文件发送至贵州酒店集团。贵州酒店集团要求，原“水司楼”后续工作启动必须先完成工程质量和消防验收，但净心谷酒店消防工程未完工不满足验收条件；加之原项目消防施工图未经审查无法进行备案，该问题无法解决将严重滞缓净心谷酒店整改进度，目前正在公开招标吸引外部资金进入解决净心谷酒店的消防等问题。这是一个“囚徒困境”。潜在的“接盘侠”当然希望掉坑风险最小化，坚持扫尾干净后再进场。可是，当地肯定也有顾虑——扫尾的钱哪儿来？就算放着一堆债务违约不处理，优先盘活水司楼，还是会有顾虑——扫尾的钱花了，人家还是不接盘怎么办？水司楼当年开工时，很多证都没办齐，说是违章建筑都不为过。面对这种从头烂到底的烂尾工程，接盘的决心不好下，不想接的理由是很容易找的——需要扫尾的何止一个消防工程？总之，独山县和贵州酒店集团没有谈出什么实质性的成果。后来的接盘传闻中，这家专业对口的本省国企再未出现。03传闻有接盘水司楼意向的企业中稍有眉目的，还有两家。一家是上市公司洪涛股份。洪涛股份2017年4月承接水司楼工程的施工，2019年底洪涛股份称，对该项目的回款为6000万元，应收账款已滚至1.5亿元。该公司在年报中把水司楼项目列为“重大未完工项目”，还给出了理由：后续建设资金未到位，且项目投资规模过大与实际需求不符”。怨气之大，隔着屏幕都闻得到。这个被水司楼深度套牢的“大冤种”，一度被传为潜在的接盘侠，外行可能会感到有点不可思议。其实，把“债主”变成“业主”的确是这轮地方“化债”的常规手段之一。这就有了“洪涛股份接盘水司楼”的想象空间。不过，这则传闻是来看热闹不嫌事大的臆想。洪涛股份从未公开表达过接盘意向。即使当地政府有心，洪涛股份也无力接盘——这家被地方政府欠款深套的建筑企业自顾不暇，此后的经营状况也是一路走低，就算硬着头皮接，水司楼还是继续烂尾。另一家传闻中的接盘侠南卓集团，是一家贵州本土企业。南卓集团主要从事贵州省内的文旅项目投资、建设和运营，擅长“参与地方政府平台实体化转型升级”。该集团在贵州省内大部分文旅项目，几乎都是与地方平台合作的。2020年7月，的确有南卓的内部人士向媒体透露，“我们的确准备接手这个项目”。不过，南卓集团主要还是搞建设的，运营能力并不强。该集团此前投资的项目就有收益确权、应收账款等问题，接盘能力存疑。结果的确是雷声大雨点小——南卓股份仅仅参与了独山县净心谷景区道路建设项目后，就再无下文。总之，水司楼这样的烂尾项目，要找到想接盘又能接盘的“白马骑士”并不容易。因此，给水司楼续命的资产盘活停滞了很长一段时间，2021、2022年两年间的公开信息少之又少。唯一值得关注的，仅有2022年独山县发改局发布的“独山县影山镇净心谷酒店提升改造项目备案”，项目建设单位为鑫影文旅投资，项目总投资3.6亿元——2016年水司楼项目的总预算为3.1亿元，烂尾改造比新造都贵。不过，这一备案信息并没有引起多少关注。鑫影文旅投资由独山县金融业发展服务中心全资控股，实际上是个“化债中心”，其投资实力可想而知。2022年总资产两亿多的鑫影文旅投资，亏损高达5000多万，可堪大用？042023年7月以来，化债相关重磅文件相继出台。地方化债压力层层加码，独山县也加大了“资产盘活”的力度，“净心谷酒店项目”的动作频频。同年8月4日，独山县发改局于县政府网站发布消息称，“独山县影山镇净心谷酒店提升改造项目备案已调整”。项目总投资由3.6亿元增至3.645381亿元，建设规模及内容由“净心谷酒店建筑面积71318.5平方米的装修改造及广场附属设施”改为“项目规划用地面积40785.19平方米，占地面积7307.99平方米，总建筑面积74654.22平方米”。更精确细致的数字调整，说明实质性推进“走心”。果不其然，8月9日，贵州省公共资源交易网发布《独山县影山镇净心谷酒店提升改造项目设计施工总承包（EPC）招标公告》。此次招标的净心谷酒店提升改造项目规划用地面积40785.19平方米，占地面积7307.99平方米，总建筑面积74654.22平方米，合同估算价为1.5亿元，计划工期213天。2024年1月初，项目推进再次加速。招标代理进场、规划设计招标公布了中标候选名单，“净心谷酒店项目”进入实质性启动阶段。2024年独山县的政府工作报告明确提出，在“年内净心谷酒店建成投用，净心谷景区实现运营”。独山动作频频、底气十足，有赖两位出资的“贵人”——该省国资委实控的贵州省旅游产业发展集团有限公司和格美集团。省国企出场意料之中，格美集团的参与更受关注。格美集团旗下的格林酒店集团拥有“格林豪泰”等多家酒店品牌，是国内酒店业的龙头之一。格美集团正式入局独山县，始于2023年10月25日格美集团董事长率队到独山考察调研。2024年1月15日到17日，格美集团董事长再赴独山，项目随即加速。最近网上流传的现场照片显示，水司楼标志性的琉璃件、木结构外挂已经全部消失，取而代之的是现代大型酒店常见的建筑外观。世上不再有水司楼，只有净心谷酒店。05建筑外观的大幅改造，无疑显示了当地政府将盘活闲置资产的决心落到了实处。然而，这一庞大的闲置资产地标，真的就此“浴火重生”了吗？坦率地说，目前无法乐观。首先，净心谷酒店的“起点”太高了，总建筑成本贵到高不可攀。此次招标的1.5亿元投资，按照建筑面积计算，相当于每平方米建筑成本2万元左右，这比国内五星级宾馆平均每平方米5000—10000元的建筑成本要高得多。而且，1.5亿元还不够。按照项目备案的3.645亿元，项目后续还需投入2个亿。再算上烂尾的2.56亿元、2018年以来陆陆续续的维护投入，建成后的净心谷酒店造价已经超过6亿元。经营如此昂贵的大型酒店，后续经营的压力无疑是巨大的。再者，净心谷酒店是景区配套设施，盘活酒店就要盘活景区。净心谷景区是个50亿投资预算的大项目，当地有能力盘活吗？即便能够顺利完成景区建设，游客数量也是个大问题。养活净心谷酒店这个建筑面积7万多平方米的超级“吞金兽”，一年得接待多少游客？贵州确实是旅游大省，但是距离县城近20公里的建筑面积有7万平方米的豪华酒店也过于奢侈了——即便是省会贵阳的五星级酒店贵航喜来登酒店，也不过5万平方米的建筑面积。为了一个豪华马鞍，先配一匹千里马，可不是正常的市场逻辑。唯一能指望的“千里马”，就是旅游了。独山的确拥有一定的旅游资源，但是在贵州真能排上头部吗？处于贵州省旅游头部的荔波县一年的游客接待量为1200万人次，是独山县的4到5倍，也没有配置如此昂贵、如此庞大的“超豪华酒店”。综合各种因素，水司楼变身大酒店即便能顺利实现项目建设，未来要维持经营也颇为艰难。当地急于“化债”的心情可以理解，但是如此庞大的地方债不可能“无痛化解”，“一个也不能少”的化债思路是不现实的。独山的经济恐怕承担不起“同一个坑跳两次”的代价。

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编辑:孙顺达

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