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公募REITs二季度总市值增长87亿元，产权类REITs集中跌破发行价幸福宝推广app网站

从种种迹象表明，这并非老司机胡乱猜测。《日本时报》之前就强调，日本在“护身军刀”演习中与盟友演练联合反舰“与中国有关”，因为“日本、美国和澳大利亚正在演练在发生冲突时阻止对方海军和两栖部队的战术”。军事专家宋忠平也认为，从公开报道看，此次演习课目比较多，包括制海权和制空权的夺取、两栖登陆作战、夺岛作战等，针对性比较强。“值得注意的是，此次演习以登陆作战和抗登陆作战为主，指向性比较强，其剑指台海的鬼胎不言而喻。”

9月6日，毕马威中国发布了二季度公募REITs市场观察报告（下称《报告》）。据《报告》统计，截至2024年2季度末，中国公募REITs的规模较一季度末小幅上升，总计募集资金规模为1246亿元，37只公募REITs的总市值为1103亿元，较一季度末增长87亿元。从底层资产类型来看，房地产类（产权类）公募REITs占比最多，接近6成。此外是产业园占比为24%、物流仓储占比为8%、租赁住房占比为14%、收费公路占比为27%、水务/发电占比为16%，消费基础设施占比为11%。从市场表现来看，截至2024年2季度末，共有13只公募REITs已跌破发行价，且主要集中在房地产类（产权类）公募REITs产品，包括博时蛇口产园REIT、华安张江产业园REIT、东吴苏园产业REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT和建信中关村REIT中。对于产权类REITs，底层资产的公允价值与其净收益息息相关，而基金的价值又与可供分配金额大小直接关联。据《报告》进一步分析，自首批5只产权类REITs上市至今已超过三年，统计近三年的运营情况可见，东吴苏园产业REIT、中金普洛斯REIT和红土盐田港REIT的单位可供分配金额较上市之初基本持平。但是剩余两只REITs单位可供分配金额有较大程度下跌。分别为华安张江光大REIT和博时蛇口产业园REIT的，两只REITs的单位可供分配金额分别较上市之初下跌31.8%、19.2%。《报告》分析称，若REITs底层物业的净收益发生较大波动，亦会对其交易价格产生影响。以华安张江光大REIT为例，2023年5月12日，有消息称张润大厦的租户哲库科技由于解散拟退租19314平方米，占张润大厦可租赁面积的近半成，该基金在两个交易日内价格下跌约9%。同年7月24日，张润置业与哲库科技签订租赁关系提前终止的协议，张江光大REIT的出租率下降至67.6%。直到2023年4季度，随着出租率回升到82.8%，退租对市场价格的影响才有所减弱。同样，建信中关村REIT在2023年遭遇重要租户软通动力退租及北京市产业园供给增加的影响，全年出租率在低位徘徊，截至2023年4季度，出租率仅为60%，远低于上市之初的95%。其基金交易价格全年下跌超过40%。截至2024年2季度，通过强化运营，建信中关村REIT的出租率提升至近80%，基金价格反弹了14%。基于此，《报告》分析认为，底层物业的运营能力对REITs市场价格至关重要。提升并加强运营能力成为REITs价值提升或稳定市价的重要手段。例如，提供减租优惠以维持较高的出租率，或缩减运营费用，延后资本性支出，通过“节流”手段使净收益率暂时维持在相对高位。租户管理，包括行业集中度、单一客户集中度、续租谈判、新租户储备等，也是管理人的日常工作之一。

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编辑:李际泰

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