一面膜一半上边一面膜一面膜一半上边一面膜房地产「地王叙事」完结_ZAKER新闻
一面膜一半上边一面膜房地产「地王叙事」完结_ZAKER新闻
今天（29日）傍晚，中央气象台升级发布最高级别的暴雨红色预警，这也是自2010年中央气象台正式启用预警发布机制以来发布的史上第二个暴雨红色预警，上一次还是2011年9月29日。
规则变了，玩家变了。12 月 2 日，深圳南山区粤海街道 T107-0107 地块，深圳市润投咨询有限公司 & 中海企业发展集团有限公司（华润置地 & 中海）以总价 185.12 亿元竞得，成交楼面价 70388 元 / 平方米，溢价率 46.32%。该地块成交价刷新了深圳涉宅地块成交总价 TOP1，也刷新了深圳涉宅地块成交楼面单价 TOP2，仅次于宝安区尖岗山片区地块（泰禾深圳院子）。11 月 29 日，北京今年最受关注的土地出让有了结果：中海亿拿下了酒仙桥 1019-0014 等三块组合出让的土地。高达 153.32 亿的总价，成为北京楼市的又一块 " 地王 "。在大多数时间里，" 地王 " 都令人兴奋。北京楼市甚至有个不成文的规矩，地王诞生之后，同区域的开发项目一般都会发个海报欢迎一下。但是，这次地王驾临却是静悄悄，没人吱声。这绝不是说中海人缘不好，而是因为时代变了。原来的欢迎海报，明面上是欢迎新项目到来，实际上是在抬升自己，本质上是在讲那个 " 面粉贵过面包 " 的故事。目的在于告诉市场上的买房人，新拍的土地楼面价都比在售项目的售价贵，所以房价以后一定涨，现在买就是赚到钱。这个故事，从 2005 年清河毛纺厂的 " 地王 " 开始，一直讲了十几年，屡试不爽，以至于有了" 新地王诞生之日，就是旧地王解套之时 "的戏谑说法。然而，这种故事现在讲不动了。" 地王 " 本来就是个很模糊的概念，受欢迎的时候，就会细分出各种标准，往 " 地王 " 上靠，单价地王、总价地王，甚至某区地王、某板块地王都曾粉墨登场不过，我们觉得，就现实意义而言，单价总价地王都不重要，重要的是楼面成本价是多少。楼面成本价接近、持平甚至高于同区域在售项目，才是地王故事的真正核心。11 月 29 日 153.32 亿成交的三幅土地，具备继续地王故事的条件么？由于是三幅土地组合出让，位于北京朝阳区的不同区位，又包含多种业态，楼面价很难非常精确的计算。不过，算出个大致成本还是可以的，尤其是在起始价 153 亿元，最终成交价溢价很低的情况下。在 153 亿多元的土地价格中，酒仙桥、十八里店、小红门三个地块的土地价格分别大约是 50.22 亿、78.83 亿、23.95 亿。三幅地块的地上建筑面积分别是，酒仙桥地块 78148.43 平方米，十八里店地块 262642.46 平方米，小红门地块 58217.81 平方米。十八里店、小红门地块中都有一块托幼用地，建完之后要无偿移交，地上建筑面积分别是 3600 平方米、3150 平方米。十八里店地块中还包括两幅综合商服用地，地上建筑总面积 125321.6 平方米，对应的土地价格是大约 20.44 亿元。图 1：酒仙桥、小红门、十八里店相关地块起始价图 2 相关地块用地性质、规模、地上建筑规模等图 3 相关地块用地性质、规模、地上建筑规模等图 4：相关地块用地性质、规模、地上建筑规模等我们就算住宅楼面价，把托幼用地、综合商服用地的面积和对应价格减除后，楼面价分别是：酒仙桥地块大约 64262.53 元 / 平方米；十八里店居住用地地块大约 43470.53 元 / 平方米，小红门地块大约 43491.83 元 / 平方米。地王故事还能不能讲下去，需要对比的是同区域在售项目的售价，而不是老项目的楼面价。酒仙桥区域，较新的在售项目，销售指导价 12.5 万元，开盘时有一定折扣，把大小户型的售价平均下来，单价在 11 万元 / 平方米上下；十八里店较新的在售项目，均价也在 8 万元 / 平方米上下；小红门地块较新的在售项目，均价也在 8 万元 / 平方米左右。经此对比，拿地的楼面价和在售项目的均价，还是有比较大的差距，没有出现与 " 面粉 " 价格接近，甚至超过 " 面包 " 价格的情况。传统的 " 地王叙事 "，由此终结。过往的地王，无一例外经由开发商竞相抢地而诞生，为得土地筹措资金，房企不惜各种加杠杆。这个杠杆，看似是加在了企业部门身上，但最终消化这个杠杆及其带来债务的还是居民部门：买房人从多个钱包里掏钱，再找银行贷款买房，开发商把房子卖掉，杠杆就转移到了买房人的身上，如此往复，形成循环。那时的买房人为何加杠杆？因为看得到见 " 面粉 " 价格接近甚至超过 " 面包 "，资产升值预期之下，加杠杆是值得的，将开发商的杠杆转移到自己身上，也说得通。然而，当资产升值的周期戛然而止，预期被打破，购房人再也加不动杠杆，开发商的杠杆便无处转移，也就没有办法再到土地市场上去 " 卷 "。这就像几个优秀的小伙子为争一位美女的芳心，健身的健身，挣钱的挣钱，体贴的体贴，谁都想表现得比竞争对手更好，从而导致了激烈的 " 内卷 "，最终胜出的人，便可以赢得美女芳心。在争抢地王的时代，地王不是美女，购房人才是那个美女，而这个美女看上既不是这块地，也不是拿到地的开发商，他们看到的，是建在这块地上的房子以后能更值钱。当这个预期打破之后，" 美女 " 不见了，开发商们再去 " 卷 "，就只是 " 找死 "，况且现在的小伙子也已经 " 卷 " 不动了。于是，传统的地王故事，再也讲不下去了。非但如此，在新故事中，新地王非但不能给老项目解套，反而可能 " 收割 " 老项目一把。现在无论是北京、上海、深圳这样的特大型城市，还是强二线城市，更不用提三四线城市，土地财政收入压力甚大，土地市场也从原来的纯卖方市场开始转变，也就是政府作为出让方，开始和开发商谈条件，给优惠，鼓励开发商赶紧从自己手里买地。优惠条件中，不光光是价格因素，还包括规划层面的因素，而这往往导致项目产品层面的极大不同。比如之前在北京根本不可能批的阳台，在最近一年，几乎已经成了新项目的标配。在放松了各方面规划条件约束的情况下，新项目的得房率也明显提升。此前一些特大型城市，80% 以上的得房率已经算是 " 优秀 " 了，但是，最近一年的新项目，实际得房率超过 90%，甚至超过 100% 的也都不再少见。这样的新老项目处在同一个区域当中，老项目的压力可想而知。市场好的时候，新项目入市时，老项目都基本卖完，但是现在，" 前浪 " 还没来得及上沙滩，" 后浪 " 就拍过来过来了，而且往往浪更高，风更疾。就像我们在《2025，京城 10 万 + 豪宅血流成河？》中写到的那样，明年北京市场上单价 10 万 + 以上的豪宅供应量会超过 200 万平方米，而 " 后来 " 的项目，往往在产品上更具竞争力。买房人都已经隐约对此有了感受。据说最近有北京海淀某个区域的 " 老业主 " 们，正在讨论给 12345 打电话反映他们的诉求：不要给同区域最近出让的一个新项目批阳台。他们的逻辑很简单，他们买的项目没有阳台，而那个新项目有阳台，以后二手房入市的时候，他们的房价就会更低，从而导致自己的资产价值受损。据说他们买房的时候，开发商跟他们说的是，规划一般都不批阳台。那时的开发商也没说假话，但此一时彼一时。在全国各地，地王总价更高，对政府财政收入来说更为重要，理论上买地的开发商和政府的谈判空间也就更大。新地王不会再帮着老项目收割买房人，而是很可能转而收割一波老项目，花花轿子人人抬的风尚，也就随风而逝。我们仍然能够理解开发商对于当下 " 地王 " 的某种渴望，因为它毋庸置疑代表的着信心的回归。然而，回归之后，切不可认为传统的地王叙事还能继续。2005 年，北京清河毛纺厂地块公开出让，那还是 " 招拍挂 " 是新生事物的年代。京城地产圈的一位前辈，在招拍挂开始前几天，把对此地块有意的几家开发商召集在一起吃饭。席间，他开出了条件，希望同行给个面子，不要和他当时供职的房企抢这块地，作为补偿，会支付给每家企业千万级别的现金。这样的勾兑，在前招拍挂时代的京城楼市，是通行的规则，出席饭局的房企也都应允下来。然而，最终的结果却未能得这位前辈所愿，清河毛纺厂地块当时以 25.65 亿面粉贵过面包的价格成为北京首个 " 地王 "，而鏖战到最后一刻的顺驰与华润置地，都不曾出现在这位前辈勾兑的饭局之上。自此以后，这位前辈逐渐隐于江湖，只有人在东三环某个运动会所时而会见到他悠闲地打球、游泳。规则变了，玩家变了，故人自然讲不出新故事。近 20 年过去，地王的故事，又要换一个讲法了。本文来自微信公众号 " 攸克地产 "，作者：攸克，36 氪经授权发布。koa12jJid0DL9adK+CJ1DK2K393LKASDad
编辑:罗元发
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