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在一系列政策 " 组合拳 " 作用下，10 月楼市 " 止跌 "，释放回稳信号。住建部数据显示，10 月份商品房成交同环比均实现 " 双增长 "，房地产市场自 2007 年首次 " 银十 " 超过 " 金九 "，一二手房成交总量同环比分别增长 3.9%、5.8%。再来看 CRIC 监测数据，10 月重点 30 城新房成交环比上涨四成以上，超八成城市环比上涨，同比持平去年。二手房市场升温，重点 18 城二手房成交环比上涨 25%，同比增长 18%，比如上海同环比增长超六成，深圳同环比增长均在九成以上。核心一二线城市利好新政持续发酵，10 月整体成交回归年内高位，随着新政利好效应递减，叠加季节性因素，市场增长动能放缓，预计 11 月成交将小幅回落。在利好政策作用下，叠加传统营销旺季，10 月楼市成交止跌企稳。据 CRIC 监测数据，10 月 30 个重点城市整体成交达到年内次高至 1405 万平方米，环比上涨 44%，同比持平去年，与三季度月均值相比增长 45%，前三季度累计同比下降 30%。在此之前，楼市在 6 月达到年内高点时已出现 " 三连降 "，随着 10 月成交止跌，下半年以来楼市成交整体呈现出 "U 型 " 走势。从近三年楼市成交趋势线也可以看出，10 月新房成交规模已接近 2023 年和 2022 年同期。值得注意的是，在四大一线城市放宽限购政策推动下，成交同环比齐增。CRIC 数据显示，4 个一线城市新房成交达到 268 万平方米，环比上升 61%，同比增长 21%，较三季度月均增长 49%，累计同比降幅收窄 5 个百分点至 22%。以全面解除限购的广州为例，10 月新房成交面积达到 106 万平方米，在四大一线城市城市中排在首位，环比上涨 71%，同比涨幅也达到了 43%，较三季度月均增长 80%。新政刺激使得短期欲购房的存量客户加速入市。同样，深圳同环比涨幅基本与广州一致，前 10 月累计同比降幅收窄 6 个百分点至 5%。相比之下，上海和北京新政利好效应有限，叠加供给限制和二手房分流影响，新政对成交的刺激作用不如广深显著。上海新房成交同环比分别增长 9% 和 39%，而北京环比涨幅明显，达到 58%，但同比仍然下降 10%。26 个二三线城市新房成交同比增长 41%，但同比仍下降 4%。其中，成都、武汉、天津、杭州、西安成交排名靠前，环比持增，短期热度延续，但同比有所回落，其中西安同比仍降 42%，杭州、武汉降幅也在两成以上。近半数二三线城市同环比齐增，在经历了前期深度调整，10 月因中央新政利好维稳市场信心，再加上房企加强营销力度，以苏州、宁波、南京、济南、昆明、南宁、厦门、福州、佛山、惠州、常州为典型的城市成交明显回升，累计降幅持续收窄。二手房市场进一步升温。CRIC 重点监测的 18 个城市二手房成交面积预计为 971 万平方米，环比增长 25%，同比增长 18%。前 10 月累计成交面积预计为 8804 万平方米，累计同比增长 2%，这是继 9 月累计成交持平之后年内首次回正。四大一线城市二手房成交继续分流新房，10 月二手房成交规模达到 505 万平方米，环比上涨 48%，同比上涨 57%，前 10 月累计同比增长 8%，明显好于新房市场。从城市表现来看，除苏州、扬州等 4 城外，其余 14 个城市二手房成交环比全线回升。其中深圳涨幅最为明显，并创下 2022 年以来单月新高，10 月二手房成交面积环比增长 90%，同比增长 123%，前 10 月累计同比增长 46%。上海 10 月二手房成交规模最高，达到了 180 万平方米，同环比涨幅均在六成以上。随着政策效应持续释放，叠加年末冲量，预计 11 月二手房成交仍有望延续增长势头，但环比增幅可能略有收窄。10 月楼市 " 止跌 "，释放积极信号，但也不能忽略一个趋势性变动，即 10 月周度新房成交面积变动趋势正显现出 " 前高后低 " 的特征，增长动能略有放缓，政策效应有转弱趋势，存量客户释放趋近于阶段性尾声。从成交角度来看，广州、深圳和天津因 " 四限 " 政策放松力度较大，整体新房成交预期延续小幅微增态势，北京、上海利好空间有限，随着存量客户持续释放，增长动能或将放缓；多数二三线城市短期内受房企折扣促销带动刚需刚改客户入市，若后续折扣力度收回，预计成交规模将再度回落。相较于新房市场，二手房市场仍处于高位震荡行情，在 " 以价换量 " 的策略下二手房市场韧性好于新房，再加上刚需客群基数较大，预计后续成交规模还将延续高位。本文来自微信公众号 " 丁祖昱评楼市 "，作者：编辑部、CRIC 研究，36 氪经授权发布。

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编辑:钱运高

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