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第 2136期〡2024/9/14秦农银行一口气上架18套西安房源。根据西部产权交易网，上述房源价格在60.65万元-111.71万元，其中16套位于莲湖区，2套位于长安区，价格最低的一套面积为130.91㎡，挂牌价仅60.65万元，单价低至4633元/㎡。即使当前二手房价格遇冷，西安二环内，平均5500元/㎡左右的价格也是很难想象的。但事实上，上述18套房源是第二次摆上货架了，价格下调了近200万元。这或许与其“特殊”的产权关系有关，莲湖区房源挂牌所留电话人士表示，国有资产在一些程序问题上可能导致过户进展缓慢，去年卖了一套类似房源，现在这9个月了还没过户……01▶单价低至4633元/㎡18套房源中，最贵的两套由秦农银行长安支行挂出，分别为子午大道899号智慧城五期3幢24层1单元12403室、12404室，建筑面积94.45平方米，挂牌价111.71万元。这也是唯二两套单价超过10000/㎡的房源。剩下的16套都由秦农银行莲湖支行挂出，包括玉祥阁、悦园小区、方兴大厦、潘家村小区等，上述房源面积都在100㎡以上，但由于房龄较长，多为老旧小区，户型设计过时，买不上多少价格，价格最低的一套位于莲湖区玉祥阁小区，面积为130.91㎡，评估价为101.09万元，但挂牌价仅需60.65万元，单价低至4633元/㎡。玉祥阁小区 每日经济新闻记者 夏子博摄这些价格普遍低于某购房APP上的市场价，以玉祥阁小区为例，130.91㎡户型的一套房源最低挂牌价为92万元，单价为7028元/㎡。这批房源也不是首次挂牌了。据《中国房地产报》，2023年12月份，秦农银行也曾挂牌出售上述房源，不过当时共有25套，其中7套为商铺。挂牌结束后，这7套商铺全部成交，剩余的18套住宅即为上述住宅，总价约为1590.09万元。而此次挂牌的房源总价约1393万元，相较于上次下调了196.41万元。西安二手房价格整体走弱不假，但远低于市场却出售遇冷，或许还与这批房源的产权关系有关。在挂牌信息中提示，目前房产证载所有权人与现出售人秦农银行莲湖支行不一致（由于2015年信用社体制改革，因多种原因暂未变更权属人名称）。记者以寻求购房者身份致电挂牌信息电话，对方告知道，莲湖支行挂牌的16套房源中，只有（玉祥阁）那三套房产是在个人名下，所以比其他要便宜得多，其中两户配合意愿度低，后续交易过程可能需要动用法律手续，另外，莲湖支行、户主、购买人三方在签合同、过户、打账等流程上如何获得房管部门认可备案也是个问题。“即使配合意愿度高的情况下，国有资产在一些程序问题上也可能导致过户进展缓慢，处理起来很复杂繁琐。”上述莲湖区房源人士表示，去年卖了一套类似房源，现在这9个月了还没过户，就是卡在税费问题上。上述人士还表示，“无法保证房源不漏水之类的，都是20年的老房子了，因为之前长期没住人，有可能比同小区房源平均质量还要差一些。”一位玉祥阁房源附近的房屋中介人士表示，附近小区里房子基本不会空，有一部分住的，也有一部分是租的，只要价格到位不愁租，租金每月基本在2500元左右。02▶优化资产结构？一般而言，大型国企及上市公司挂牌出售房产，无外乎两种原因：一是确因闲置而出售：为了盘活固定资产，提高资产运营效率，减少不必要的成本开支，从而提高整体运营效率；二是出于优化业绩：因为业绩压力，通过出售房产来改善财务报表，在短期内提振公司业绩。业绩压力并不算大，“优化资产结构”更可能是秦农银行考虑的方向。据悉，秦农银行是2015年在原西安市城六区农村信用合作联社基础上，以新设合并方式组建的一家省级农商银行。秦农银行相关负责人告诉记者，改制过程中，原来各联社的债权债务及法律关系由秦农银行进行承继，上述18套房源就是改制以前原信用社联社时期购置的，对这些权属是没有争议的。该秦农银行负责人进一步表示：“我们这个资产实际上是属于一种正常处置，按照我行发展规划及相关文件，我们自有的不动产要盘活处置，作为金融机构，我们肯定也要优化资产配比、提高资本充足率，当然去年的情况不是非常理想，流拍了。”上述莲湖支行挂牌所留电话人士亦表示，秦农银行正在清理相关资产以求盘活国有资产。据他介绍，莲湖支行上架的16套房产，基本都是2000年前后的单位团购房，当时有职工退房，最后就退到了单位名下，有3套后来发现还在个人名下。长安支行挂牌电话人士也表示，“挂牌房源属于单位当时买的房，但是现在有好多原因，需要把这些固定资产都卖掉。”“不少住宅20年都是闲置的，这些房产对于企业来说是有税的。”上述挂牌电话人士表示。挂牌上架的房源所属小区之一 每日经济新闻夏子博 摄不过，从当前挂牌情况来看，上述18套房源仍存在无法全部脱手的可能。对此，秦农银行相关人士表示，按照国有资产交易管理规定，一般国有资产对外首次挂牌肯定要按照评估价，如果没有成交，就会根据市场反馈再确定新的挂牌价格，或者重新确定盘活处置方式，有处置的，有盘活的，有出租的，最终的要求是一房一策，把盘活处置推进下去，最终要达到的一个国有资产保值增值，后期我们可能还会有少量的商铺会进行盘活处置。03▶客户集中度较高实际上，将价值不大的固定资产梳理出清，或也符合秦农银行战略需求。2021年印发的《陕西省“十四五”金融业高质量发展规划》明确提到，“支持秦农银行争取在全省布局，加快筹备上市，走特色化发展道路，打造全国一流农商行”。“全省布局”和“筹备上市”或是秦农银行未来发展的一条主线。近年来秦农银行在合并吸纳上动作频频，2024年7月，秦农银行蓝田支行、周至支行正式挂牌开业，标志着秦农银行改革任务完成，再次吸纳合并两家农商行，银行营业网点数量变更为442家，继续位居西安市金融机构首位。而倘若要进行《陕西省“十四五”金融业高质量发展规划》提到的——“筹备上市”，上述类似老旧房产的固定资产对上市毫无帮助，甚至可能成为累赘。从经营角度看，当前秦农银行整体经营还是比较稳健的。2023年公司总资产、营收、净利润分别为4441.19亿元、72.04亿元、18.55亿元，分别同比增长9.33%、13.16%、-0.30%，联合资信出具的2024跟踪评级报告，维持秦农银行主体长期信用等级为AA+，评级展望为稳定。但秦农银行也有些问题比较棘手。例如评级报告提示：1.秦农银行贷款行业及客户集中度较高，房地产业贷款不良率高；2.关注类贷款和不良贷款规模及占比有所上升，信贷资产质量面临一定下迁风险，拨备水平有待提升。图片来源：陕西秦农农村商业银行股份有限公司2024年跟踪评级报告评级报告显示，秦农银行最大十家客户贷款比例2019年至2023年分别为67.60%、66.70%、61.48%、69.23%、66.40%，而据《中国经营报》统计，2022年14家主板、新三板上市农商行前十大贷款客户占比的平均值为30.12%，远低于秦农银行。客户集中或与其省级农商行定位有关，联合资信评级报告中指出：“贷款客户集中度方面，秦农农商银行加大力度支持‘一带一路’等省内重点项目和西安市本地国有企业，投放了部分基础设施建设类贷款，导致其客户集中度水平较高，面临一定的贷款客户集中风险……”值得注意的是，秦农银行前十大客户中出现逾期的情况。评级报告显示，贷款前十大户主要涉及交通运输业和建筑业，2023年年末贷款前十大户中涉及逾期贷款余额16.00亿元（单户逾期）、无不良情况，针对大户大额逾期情况，秦农银行正在积极协调化解，但未来实际处置情况有待观察。秦农银行在一些信贷风险核心数据上低于行业平均值，2023年末，我国商业银行不良贷款率、关注类贷款占比分别为1.59%和2.20%，分别较上年末下降0.04和0.05个百分点，拨备覆盖率为205.14%。而截至2023年年末，秦农银行不良贷款率、关注类贷款占比分别达到2.15%、9.19%，同比增加0.08、1.20个百分点，拨备覆盖率164.59%，同比下降4.62个百分点。评级报告中显示，秦农农商银行凭借良好的客群基础及广泛的网点分布等优势，坚持服务实体经济的战略导向，专注服务“三农”、中小微企业以及个人客户，存贷款业务市场竞争力较强；陕西省金融机构众多带来的同业竞争压力较大，2023年，秦农农商银行存贷款业务市场占有率在当地同业中保持中上游水平。koa12jJid0DL9adK+CJ1DK2K393LKASDad
编辑:钱生禄
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