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降低房贷利率 VS 提前还贷xxxxxl196_may12_潮——市场经济的博弈
第二次：“深入学习贯彻党的二十大精神，按照二十届中央纪委二次全会部署，思考和谋划2023年工作，坚定不移推进全面从严治党”
文/竹林（识局微信公共账号zhijuzk）一段时间以来，关于降低存量房贷利率的消息广泛传播。9 月 24 日上午，央行在新闻发布会上正式宣布了这个消息，近期存量房贷利率将下调 0.5 个百分点，靴子终于落地。前期之所以有这么强烈的降低存量房贷的呼声，深层原因有两条，首先是存量房贷与新发放房贷的利差较大，据统计，目前30个重点城市首套房平均商贷利率为3.21%，二套房则为3.53，而存量房贷平均则为4%。具体到个例，有的存量房贷与新房贷的利差可能超过1%，在存款利率早已贴到百分之一点几的，理财产品也跌破2字头的情况下，提前还贷无疑是个人减少损失最直接的途径。第二个原因就是存量房贷数额仍然较大，截至2024年第二季度末，个人贷款余额37.79万亿元，虽然这个金额同比下降2.1%，但是考虑到目前房地产市场低迷，新增房贷金额有限，这些贷款里面绝大部分仍然是利率下降前的存量房贷。而之所以同比下降，就说明还贷金额大于新增贷款金额。中金公司统计的数据显示，当前银行按揭早偿率在14%左右，种种数据表明，当前的提前还贷潮依然凶猛，广大的负债人正在尽己所能提前还贷，本着“自救”“少花就是赚”的朴素原则通过这种方式降低家庭总体支出。宏观数据和微观现象可以说在提前还贷这件事上完美吻合。一方面是降低存量房贷的呼声，一方面是提前还贷潮依旧，这两个现象的背后隐藏着经济下行压力下复杂的博弈。众所周知，我国的商业银行主要是靠存贷款的利差盈利的。四大行早已经跻身世界排名前十。得益于我国长时间的经济发展以及巨大的客户基数，商业银行的规模傲视其他国家的银行。而我国房地产市场二十多年的高速发展，几十万亿的房贷为银行贡献了长期稳定的利息收入，在任何银行眼里，这都是一块难以割舍的肥肉。在经济增速高的时候，银行有更多的收入可能对提前还贷还稍微宽松一些，但是当前这种下行的经济环境，缩减的贷款余额对银行就是收入根基的减少，提前还贷相当于在从银行身上割肉，跟银行抢食利息收入，所以几乎所有银行都设置了各种门槛，不会让人那么顺利地提前还贷。站在银行的角度，这也是非常容易理解的，近期银行的各种报告已经显示由于银行收入压力的增大，银行业的降薪裁员力度也挺大。目前的银行已经从曾经的盈利太多不好意思说，到现在一样在承受经济下行的压力了。经济情况不好，法定利率走低，银行息差虽然一直维持在1.5%左右的水平，但是挡不住贷款余额的减少，以及为了应对未来不确定的经济情况而导致的住户存款的大幅增加。带来利润的部分减少，要支付利息的部分增加，银行的压力当然也越来越大。至此，我们可以很明显看出，这里直接的博弈双方——房贷负债人以及银行，各自为了减少自己损失而倾尽所能。为了提前还贷，能够正常排队的，负债人会正常排队申请，不能正常排队给设置障碍的，那为了办还贷手续跟银行斗智斗勇的新闻之前也爆出过不少。在房贷这件事上，我们不能用简单的愿赌服输思维来看待。比如说有的人在前些年的房价高位买了房，本来就承受了巨大的房贷压力，有不少已经因为房子烂尾、房贷无法接续导致违约，不但房子被收回、被拍卖，自己反而落下一身债务。这种情况确实就是时代的一粒沙确实变成了个人身上的一座山。这时候，我们决不能简单说一句，谁让你那时候买的？既然买了就要自己承担后果。这样不但有失人道主义，也没有考虑房屋支出对个人的巨大影响。购房支出是一个普通人一生支出的大头，很大程度上决定了一个人的生活质量。动辄百十万、几百万，二十年三十年的还款周期放在谁身上都是一个非常大的负担。我们一直说压在中国人身上的房子、医疗、教育三座大山，那么就不能简单地把买房等同于购买日常用品去评价。这涉及到基本的民生，国家肯定要放在重要位置慎重考虑，所以我们就看到了针对房贷的一些放松，比如对商转公业务的放松，甚至部分人利用个人信用贷、经营贷去置换商贷，也在一定程度上被允许。从微观层面，房贷利率下降、提前还贷减轻了个人的负担，放大到宏观层面，个人负担的减轻，也有利于消费意愿的增加，这对于我们内需的提升是有积极意义的。约38万亿的房贷余额，如果按照4%的利率算，每年利息支出是1.52万亿，100BP的利息下降将为负债人节省3800亿元的支出，假设边际消费倾向是70%，那么消费支出将多增加2660亿元，对应大约0.18%的名义GDP增速。面对当前逆全球化的外部环境，外贸增速乏力，投资虽然提倡适度超前，但目前没有了房地产收入支撑，公共部门的杠杆也不会无限制增加，提振内需的口号喊了很多年，但是一遇到风吹草动，理性的人们总是会拼命增加储蓄，减少支出以应对未来的不确定性。要真正让内需提振起来，最根本的还是要让消费者有钱，然后要敢花钱、愿花钱才行。前提是要让广大的消费者增加收入，我们国家极少直接给居民发钱，只能通过宏观的财政政策和货币政策去引导经济运行，那么从一定意义上讲，直接降低房贷利率就是一种通过货币政策实现了给负债者发钱的财政政策效果。最后站在一个普通人的角度，不得不提醒一句，在房贷利率高于理财产品收益或者投资收益的前提下，任何时间点提前还贷都是对个人有利的。目前网络平台上仍有部分无良经济学家（如做了很多节目的某马姓网红）在鼓吹反对提前还贷，说考虑到长期的货币通胀，未来归还的100万只相当于现在的20万，这种论调是典型的连数学都没学好，房贷归还是一个持续的过程，每个月都要还，哪里是一次性归还100万? 用这种偷换概念的说法来混淆视听，蒙蔽大众，正是这种所谓“专家”的惯用伎俩。持续的提前还贷潮证明，目前负债人大部分还是还是认清了现实，也有自己理性的判断。zhijujk ｜ 识局我们是识局团队！读者投稿：content@ishiju.com申请转载：fanww@ishiju.com或后台留言招商与园区运营合作：hem@ishiju.com业务联系电话：15601699905（张颖，识局控股有限公司副总经理）koa12jJid0DL9adK+CJ1DK2K393LKASDad
编辑:李秉贵
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