政策焦点-"中国成熟IPHONE"-万科第三季度经营性现金流保持为正年内新增项目首中国成熟IPHONE开兑现度100%

万科第三季度经营性现金流保持为正年内新增项目首中国成熟IPHONE开兑现度100%_ZAKER新闻

第八条有下列情形之一的，不得担任私募基金管理人，不得成为私募基金管理人的控股股东、实际控制人或者普通合伙人：

10 月 30 日，万科发布 2024 年第三季度报告。第三季度，万科实现营业收入 771.2 亿元，前三季度合计实现营收 2198.95 亿元；前三季度累计实现合同销售面积 1330.8 万平方米，合同销售金额 1812 亿元。随着 9 月底一系列支持性政策的出台，市场信心得到提振，十一期间，重点城市的客户到访量和认购金额相比政策前均出现明显提升，市场的成交活跃度出现积极变化。万科也及时把握政策带来的市场机遇，在十一假期取得良好销售表现，实现认购金额超百亿，日均认购较中秋假期翻倍。业内人士认为，今年以来，无论市场环境如何变化，万科都体现了积极行动不躺平的态度，在前三季度的市场深度调整期能全力应对，面对多重挑战仍实现 " 保交付 "" 保兑付 " 双双达成，并为行业新发展阶段做好能力准备，在政策东风到来后能把握市场机遇，国庆七天认购超百亿。相信在自身全力以赴和各方大力支持下，伴随政策的持续落地和市场逐步恢复，万科有望加速重回健康发展轨道。前三季度回款金额超过 1800 亿在自身努力和各方支持下，万科继续坚守了财务安全底线，已完成年内全部公开债的兑付。第三季度，万科经营性现金流保持为正，1-9 月回款金额超过 1800 亿，回款率超 100%。同时，万科债务结构持续优化，境外负债占比降低至 16.1%，加权平均债务期限延长至 5.4 年；继续获得金融机构积极支持，年内实现新增融资、再融资超 770 亿元，经营性物业贷落地超 250 亿，同时融资成本保持低位，新增融资综合成本 3.58%，较中期进一步下降。此外，万科也积极推进大宗资产交易，1-9 月实现大宗交易签约金额 232.6 亿元（含印力的资产交易及 REIT 发行），涵盖办公、商业、酒店、公寓等 41 个项目，遍布全国 17 个城市。通过全力行动，万科持续降解存量债务，1-9 月偿还有息负债约 700 亿元，年内已无境内外公开债。另外，万科也在拓展资产退出渠道，携手中信、泰康共同设立中信万科消费基础设施 Pre-REIT 基金，已签约深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场项目。关于此次出现的业绩亏损，万科也进行了坦诚解释，主要是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、部分非主业财务投资亏损，以及部分资产和股权交易价格低于账面值等。在一位资本市场人士看来，行业深度调整下，房企亏损实属普遍现象。" 既要又要 " 是不现实的，房企当前第一优先级必然是保现金流安全。而在近两年市场规模显著收缩的情况下，全力销售意味着以价换量，资产交易则不得不亏损出让，断臂求生的代价往往是大幅亏损。加上高速发展阶段拿的高价且带有限制条件的用地，导致利润进一步挤压。多种因素叠加下，亏损实属常见。事实上，今年就连头部央企三季报都出现利润大幅下滑甚至腰斩，这还未包含大量在 H 股上市不发三季报的房企。根据半年报时期的不完全统计，超 6 成的上市房企业绩亏损，累计亏损额超千亿元。如期且高质量交付超 11 万套房作为三大主业中占比最高的基本盘业务，万科综合住区业务销售持续跑赢大市，高质量交付 11 万套，积极开展产品创新，投资精准度持续提升，年内新增项目首开兑现度 100%，2023 年至今盘活存量产能超 470 亿。具体来看，万科今年 1-9 月累计新增 4 个开发项目，总建筑面积 37.1 万平方米，权益规划建筑面积 24.2 万平方米，其中沈阳、徐州的 3 个项目已开盘销售，平均开盘周期 4.3 个月，首次开盘的兑现度 100%。事实上，行业高增长时代成为过去时，楼市销量及价格均已今非昔比，但万科 2022 年以来主动投资的项目整体兑现度达 87%，销售毛利率平均达 17%，体现了公司投资、管理水平的持续提升，为未来的健康可持续发展做好了投资能力的准备。在当期销售上，1-9 月，万科开发业务销售金额保持行业第一阵营，实现销售超 1800 亿元；经营服务业务全口径收入 430.8 亿元，同比增长 6.3%。如北京东庐、沈阳胤樾、贵阳都会印象等项目平均去化率达 80%，平均税前毛利率达 18%；最新开盘的上海中舆傲舍项目，取证去化率同样达到 80%，开盘当日销售 41 亿。同时，万科也针对现房住宅、车位和商办进行分类管理，加速去化。前三季度，年初现房实现销售 325 亿元，准现房销售 434 亿元，车（位）商（铺）办（公）销售 197 亿元。除了开发业务以外，万科在长租公寓、商业、物流等业务上也持续保持领先优势。截至 9 月底，万科长租公寓业务实现营业收入突破 26 亿元，共运营管理 25 万间长租公寓，出租率突破 95%。在全国范围内，万科长租公寓业务也获得了各类资产合作方的高度认可，截至三季度，万科长租公寓业务在今年已新增获取房源超 2 万间，同比增加 58%。更重要的是，万科长租公寓业务在业内率先实现了发展模式的突破，打通 " 由售改租 " 模式，盘活内外部存量房源超 8000 间，其中，完成万科旗下超 5500 间房源的盘活，其中多个项目实现开业即满租，助力公司存量资源盘活的同时，实现租赁房源和收入规模的提升。万科多个经营性业务也保持了行业领先优势。1-9 月，万科商业业务实现营业收入近 70 亿，整体出租率 94%。同时，万科商业整体客流同比增长 10%，销售额同比增长 4%，合作品牌数量突破 12600 家；万科物流仓储业务实现营业收入 30 亿元，开业规模行业领先，出租率保持在较高水平，累计可租赁建筑面积超过 1000 万平方米，高标库稳定期出租率 88%，冷链稳定期使用率 76%。（本文不构成任何投资建议，信息披露内容以公司公告为准。投资者据此操作，风险自担。）

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编辑:刘造时

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虽然对非遗保护理论的批判性研究不可缺失，但我认为，对保护实践的理论概括具有发现性眼光更加重要。这种眼光的缺失，是我们的理论建构浮泛无力的重要原因。非遗保护发展过程中涌现的许多问题，也在人们特别是传承主体不断创造的新鲜经验中得到解决。非遗保护的实践探索，是解决一切实践发展问题的万用良方。理论研究要有发现实践者创造智慧的眼光，才可能在非遗保护实践的基础上作出科学的理论概括。。