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物业板块，是时榴莲APP下载网址进入免费候重视一下了_ZAKER新闻

　　经历此次事件，小武才看清，早已脱贫的大凉山并不是研学机构所宣传的“穷苦”模样。同时，一个疑虑也从他心头闪现：究竟还有多少人在“卖惨式”消费大凉山？

文 | 薛洪言近几年经济下行和股市下跌，让不少优秀赛道遭遇周期性困境，甚至是戴维斯双杀，估值迅速回落至合理偏低水平，为投资者翻石头提供了良好窗口期。当前位置，很多赛道值得重点关注，本文我们谈一谈物业服务板块。2019-2021 年，地产业迎来了回光返照式的大发展，物业公司也步入高速增长期，大量公司趁热赴港股上市。当前 AH 市场 77 家物业服务公司中，51 家在 2019 年之后上市，绝大多数都在港股。在烈火烹油般的上市大潮中，伴随着业绩的高速增长，物业板块被包装为轻资产、高增长的优质赛道，得到投资者的热烈追捧。当然，后面的故事也清楚了，但凡那个时候买入的投资者，基本都亏到了脚脖子。以恒生物业服务及管理指数（HSPSM.HI）为例，过去三年年均下跌 42.7%，累计跌幅超过 80%，从最高点计算的最大跌幅为 86.77%。大跌之后，一片萧索，不少前期高不可攀的龙头估值已跌至 10 倍以内，正因如此，物业板块可以关注了。物业管理与房地产开发唇齿相依，随着房地产进入深度调整期，物业管理行业也告别了高速增长。与此同时，作为开发商的控股子公司，物业公司的财务独立性常常受到质疑，因担心物业公司通过关联交易向开发商反向输送利益，近几年，无论业绩好坏，物业公司估值均经历了大幅缩水。不过，从实际经营情况看，物业板块经历了大洗牌，市场份额向头部优质公司集中：碧桂园服务、雅生活、恒大物业等公司业绩均出现大幅缩水；而华润万象生活、万物云、保利物业、中海物业、招商积余等业绩均实现稳健增长。据中指研究院数据，2019-2022 年，管理面积前 100 的物业公司市场份额从 38.39% 提升至 46.13%。从增长来源看，渠道方面，积极拓展第三方项目；物业类型方面，从社区物业向写字楼、购物中心、酒店、产业园区、物流园区甚至高铁、航空、医院、学校、公园等领域延伸；服务项目方面，不断延伸拓展增值服务，以住户增值服务为例，已拓展方向包括房屋租赁、房屋买卖、装修、维修等核心业务以及社区食堂、定制家宴、理发、居家养老、社区团购、宠物代养、电单车充电插座等附加业务。以中海物业为例，2023 年新增在管面积 8120 万平方米，同比增长 25.4%。渠道来源上，独立第三方占比 70.6%，年末累计占比 40.5%；项目类型上，非住宅项目占比 52.2%，年末累计占比 30.1%。2023 年，公司实现营收 130.51 亿元，其中，增值服务占比 26.4%，同比提升 2.9 个百分点。再以保利物业为例，2024 年上半年末，合计在管面积 7.57 亿平方米。渠道来源上，独立第三方占比 64.9%；项目类型上，非住宅项目占比 60.5%。上半年，住宅社区营收贡献 58.5%，同比下降 0.4 个百分点；非住宅物业占比 41.5%，其中，商业及写字楼占比 15.8%，公共及其他物业占比 25.7%。可见，面对地产周期下行，优质物业龙头靠非住宅项目和增值服务，依旧保持着稳健增长。当前，国内房地产市场仍未触底，地产周期下行对物业公司的影响要区分两种情况，一种是作为控股股东的开发商已经爆雷，此时，物业公司自营物业拓展停滞，第三方物业拓展受限，且面临财务独立性质疑，发展陷入困境，应当规避；一种是控股股东经营良好，典型如央国企背景的物业公司，自营物业增速虽然放缓，第三方物业拓展提速，业绩依旧稳定。相比民营物业公司，央国企物业公司没有生存风险，只是周期问题，是可以抄底的对象，关键是时机的选择。当前，优质物业公司面临的不确定性主要体现在两个方面：短期，要看地产周期何时触底，地产周期不触底，物业公司的稳健增长就是无本之木，估值很难触底回升；中长期，则是地产发展新模式带来的不确定性。结合当前规划，我国未来地产格局大概率为 " 以政府为主满足刚性住房需求，以市场为主满足多样化改善性住房需求 "。而当前格局则是几乎所有需求都由市场满足，所以，未来相当长一段时期里，保障房在增量市场供应中占比将逐步抬升，甚至成为主导性的存在。这种情况下，物业公司的市场化拓展空间，必然持续受到压制。此外，物业行业还有一个不确定性，就是在群体决策机制下，物业费提价机制并不顺畅，毛利率面临长期下行压力。物业属于人力密集型服务业，当前人力成本在营业成本中占比约为 57%，人口老龄化背景下，人力成本越来越高，社区服务需求越来越多，物业公司运营成本的刚性提升是大趋势。但物业费提价很难，十几年未涨价的案例比比皆是，其结果就是持续压缩物业公司的毛利率。过去一段时期，物业公司通过新拓展物业的高定价来维持平均单价的稳定，未来，随着增量面积占比越来越低，且收费更低的非社区物业占比逐步提升，物业公司平均单价将从增长走向停滞再走向下降。可以讲，随着时间推移，物业费提价难或将成为困扰物业公司估值的核心因素。问题来了，对一个有较大概率陷入停滞的行业，你愿意给多少估值呢？在这个意义上，10 倍左右的估值，可以说合理，但很难讲有多少安全边际。不过，据此得出物业行业不值得研究和投资，也是草率的。资本市场的一个普遍规律是，差行业中也有好公司，而且很多时候，差行业中的好公司长期表现远远优于指数。何况，物业管理行业并不算差行业，只是没有很多人想象般优秀罢了。规模驱动的粗放式发展，已经没有出路，这个模式下的尖子生，不再是优秀的投资标的；但在人口老龄化背景下，物业服务需求更加多元，优秀的龙头通过精细化管理、科技化运营，精耕细作，仍然大有可为。对投资者来说，找出这样的标的，坚定持有，仍能取得很好的长期收益。附注：代表性公司简介1、万物云：万物云为万科集团控股子公司，持股比例约 53.43%。以在管面积计算，为国内最大的物业管理公司。2020 年起，万物云开始实施蝶城战略，在目标街道提高物业管理浓度，通过协同运营来降本增效。2024 年 6 月末，公司蝶城数量 642 个，其中，标准蝶城（服务 1 万户以上家庭）202 个，主攻蝶城（服务 6000-10000 户家庭）180 个，目标蝶城（服务 3000-6000 户家庭）260 个。蝶城内获取存量项目的中标率高达 74%。2023 年，公司实现营收 331.83 亿元，在 AH 股 77 家物业上市公司中位居第二（仅次于碧桂园服务），过去三年复合增速为 22.29%；实现归母净利润 19.55 亿元，仅次于华润万象生活，过去三年复合增速为 10.11%。2023 年末，公司在管面积 9.69 亿平方米，位居行业第一。2、保利物业：保利物业为保利发展控股子公司，持股比例约为 72.28%。2023 年，保利发展拿地金额 1125 亿元，位居行业榜首，为保利物业提供了优质住宅物业资源保障。2023 年，保利物业实现营收 150.7 亿元，在 AH 股 77 家物业上市公司中位居第六，过去三年复合增速为 23.31%；实现归母净利润 13.8 亿元，过去三年复合增速为 27.02%。2024 年 6 月末，公司在管面积 7.57 亿平方米，合同管理面积 9.5 亿平方米。3、华润万象生活：华润置地控股子公司，持股比例 72.29%。2023 年，华润置地拿地金额 808 亿元，位居行业第三名，为万象生活提供了优质住宅物业资源保障。相比同业，重奢购物中心万象城是公司的差异化特色。2023 年，公司整体毛利率 31.79%，领先其他头部物业公司 10-15 个百分点；其中，购物中心业务毛利率高达 71.9%。2023 年，公司实现营收 147.98 亿元，在 AH 股 77 家物业上市公司中位居第七，过去三年复合增速为 29.69%；实现归母净利润 29.29 亿元，在港股 70 家物业上市公司中居首，过去三年复合增速为 53%。2024 年 6 月末，公司住宅物业在管面积 3.98 亿平方米；在管购物中心项目 108 个，总建筑面积 1150 万平方米；在管写字楼项目 206 个，总建筑面积 1520 万平方米。4、中海物业：中海物业为中海集团控股子公司，持股比例为 61.18%，中海集团为中国建筑全资子公司。中海集团下辖中海发展、中海宏洋和中建国际三大地产品牌，为中海物业提供了源源不断的自营物业资源。2023 年，中海地产拿地金额 1101 亿元，仅次于保利发展，位居行业第二。2023 年末，中海物业在管面积 4.02 亿平方米，同比增长 25.4%。2023 年，公司实现营收 130.75 亿元，在 AH 股 77 家物业上市公司中位居第八，过去三年复合增速为 33.35%；实现归母净利润 13.43 亿元，过去三年复合增速为 31.59%。【注：市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本文所载信息或所表述意见仅为观点交流，并不构成对任何人的投资建议。】本文由公众号 " 薛洪言微语 " 原创，作者为星图金融研究院副院长薛洪言

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编辑:赵进喜

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　　“我第一次去伊朗旅行时，很快就被她的文化和历史迷住了……”梁伊娃表示，她现在想再次去中东地区，探索更多不同的地方。她告诉《南华早报》，中东之旅让她可以“以一种客观的方式看待世界”，“当我在中东时，我可以相对客观地看待这个地区，不受世界各地媒体的影响”。

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　　在今年6月11日举行的中国福利会第八届执行委员会第一次会议上，李斌指出，中福会要深入学习贯彻党的二十大精神和习近平总书记致中福会成立80周年重要贺信精神，秉持宋庆龄“永远和党在一起”的坚定信念，继续致力于缔造未来的事业，在妇幼保健、校内外教育、少儿文化及社会福利等方面开展实验示范工作。

　　2024年2月28日，距离2024年高考还有100天，李龙在个人社交平台上发了一条视频。视频里，李龙正式宣布自己开始复习高考，同时也鼓励其他的高三考生：“100天足够创造一个奇迹。”

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　　第一科的受挫，也影响到了李龙的整体状态。在中午休息时间，李龙跟家人进行视频通话，随后又发布了一条视频，称“考崩了”。他解释说：“我希望通过发布这条视频来排解自己的心情，同时也希望能够调整好自己的状态，以更加积极的心态去面对接下来的考试。”在接下来的两天里，李龙没有再发布任何动态，专心投入到备考和考试中。

　　路透社称，荷兰国防部在一份声明中表示，荷兰“特龙普”号护卫舰当时正在东海执行任务，两架中国战机在护卫舰上空盘旋数圈。此外，该舰的舰载直升机NH90在巡逻时也遭到中国战机的逼近。荷兰国防部宣称，“事件发生在国际空域”“中国战机的做法造成了潜在不安全情况”。

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　　六名被指明的有关潜逃者包括男子罗冠聪、男子蒙兆达、男子刘祖廸、男子郑文杰、男子霍嘉志及男子蔡明达，各人在窜逃英国后仍继续从事危害国家安全的行为和活动，香港警方遂依法向法院申请拘捕令，并分别于2023年7月及12月通缉各人。

　　至于被质疑是否会挤占学生资源，李龙也在寻找答案。李龙回应：“这其实也是我对自己的提问，但目前确实不知道应该怎么回答。因为这个问题也是我一直不能自洽、没法说服自己的。”在复习期间，对于网络上的声音李龙并未过多关注，唯一的想法就是考出自己最好的成绩。

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　　宁波的哥宁师傅说，“续签”驾驶员从业资格证是一件很幸福的事，过去二十余年，他正是靠着“方向盘”养活一家老小，今年下半年，宁师傅的孙子也要上托班了。

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　　主航道桥合龙施工工序复杂、施工难度大、精度要求高。想要高质量“缝合”，把合龙精度控制在毫米级别，需要练就“绣花”功夫。建设团队利用主梁纵移调整合龙口间距，通过调整索力消除合龙口高差，配合桥面临时荷载移动等方法，使合龙口两侧钢桁梁高程、转角保持一致，最终实现合龙口连接栓孔的高精度对位，最大的偏差仅2毫米。