法规动态-"逛街时突然按下按钮"-多地房贷利率步入“2”时代！广州首套房商逛街时突然按下按钮贷利率已降到公积金水平，有城市或形成倒挂

多地房贷利率步入“2”时代！广州首套房商逛街时突然按下按钮贷利率已降到公积金水平，有城市或形成倒挂

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本报（chinatimes.net.cn）记者梁宝欣深圳报道“如果你是首套或者二套房的话，现在工商银行最低的房贷利率可以去到2.85%。央行公布的LPR是3.6%，我们工行是在这基础上减75BP，即至2.85%。暂时来说，现在广州绝大部分银行（首套房贷利率）都是减75BP，像六大行（工、农、中、建、交及邮政储蓄）肯定是减75BP。”10月23日，工商银行广州地区某个贷经理林强（化名）向《华夏时报》记者表示。林强进一步表示，现在首套房贷利率和公积金贷款利率一致，如果是刚需可以上车。最近比较多电话打过来咨询房贷利率。据记者了解，10月23日，广州多家银行开始调整房贷利率，首套房贷款利率普遍降至“2”字头，多数为2.85%。另外，除北京、上海、深圳以及少部分二线城市外，目前大部分城市的首套房商贷利率也和广州一样已经步入“2字头”。值得一提的是，在此次调整前，广州个别外资银行的首套房贷利率最低可以至2.9%。有市场消息指出，广州地区的外资银行房贷利率可能与公积金贷款利率形成倒挂。不过，10月24日，汇丰银行广州地区某个贷经理向记者表示，“LPR下调之后，我们这两天有进行（房贷利率）调整，目前我们官方能做到2.86%。”另外，据相关媒体10月24日报道，广州多家银行接到通知：房贷利率不得低于公积金利率。大部分城市房商贷利率步入“2”时代10月21日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR、5年期以上LPR均下调25个基点，分别由3.35%、3.85%调整为3.10%、3.60%。据了解，此次是年内5年期以上LPR第三次调降，今年已累计降低60个基点。2月20日，央行宣布将5年期LPR从4.2%调整至3.95%；7月22日，5年期LPR从3.95%下调至3.85%。随着5年期以上LPR的下降，与其挂钩的房商贷利率也随之调整。中指研究院政策研究总监陈文静指出，5年期以上LPR下调，进一步引导各地调降房贷利率，公积金贷款利率或也将迎来调整。存量房贷利率下调将落地，多数购房者或在明年年初享受到此次LPR下调。以一线城市为例，此轮LPR下降后，北京、上海和深圳首套房商贷利率降至3.15%，二套房商贷利率根据区域不同，降至3.35%或3.55%。按首套利率3.15%，贷款300万元30年的商业贷款计算，等额本息还贷方式下，购房者月供降了412.33元，30年房贷利息少支付14.84万元。而广州首套房商贷利率更是直接迈入“2”时代。在此次LPR下调前，广州主流银行的首套房商贷利率为3.1%，在调整之后变为2.85%，与5年以上首套个人住房公积金贷款利率一致。另外，据了解，其他二、三线城市的房贷利率也跟随最新LPR有所下调，像佛山首套房商贷利率调整为2.95%，即LPR-65个基点；青岛首套房商贷利率调整为2.9%，即LPR-70个基点；杭州首套房商贷利率调整为2.9%，即LPR-70个基点。带动刚需入市记者观察到，广州某房产中介10月24日发朋友圈表示，“目前最低（房贷）利率2.85%，这个时候真的应该要上车了。”10月23日，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受《华夏时报》记者采访时表示，多地城市房贷利率进入“2”时代，对于住房需求，特别是刚性需求入市有比较大的带动作用。在2022年之前，首套房商贷利率接近4%，如今房贷利率下调对于减轻月供压力有很大的帮助，可以推动刚需上车买房。美联物业全国研究中心总监何倩茹向记者指出，商业银行的房贷利率逐步下调，意在通过金融政策的调整降低购房成本，是众多促进房地产购买量增加的政策之一。目前的市场环境之下，降息当然利好楼市成交，但它也只是组合拳之一，如果没有其他政策的配合，就难以发挥出真正的效用。所以，如果楼市的交易量能稳定回升，房贷利率再次下调的机会就比较小，反之则会继续加码。同时，李宇嘉提到，除了广州外，其他一线城市房贷利率还处在“3”字头，肯定还有下降的空间，因为一线城市更加需要降低房贷利率。“一线城市的房价跌幅要比其他城市大，因为过去投机炒作太严重，导致房价比较高，新市民承担不了。每次降低房贷利率，对一线城市的楼市销售带动作用是比较大的，所以我认为一线城市房贷利率还有下调的空间，而且也更加需要一线城市来下调，来带动其他城市下调。”李宇嘉说。除了吸引新市民刚需入市、一线城市高房价等原因外，李宇嘉还指出，预计房贷利率未来会继续下降，还因为目前居民按揭加杠杆买房的意愿比较低，房贷利率相对来讲仍处高位。“这个高位，并不是说与过去相比，而是与无风险收益率相比。原来的无风险收益率比房贷利率要高。现在来看的话，房贷利率比较高，无风险收益率比较低。现在存款利率和保本理财利率已经降到3%以下，甚至2%，但保本理财利率也被社会资金所青睐。在这种情况下，只有降低房贷利率，才能避免大家不愿意加杠杆的情绪和缓解提前还贷的趋势。”李宇嘉表示。10月18日，新一轮存款利率下调，工、农、中、建、交五大行活期存款挂牌利率普遍下调5BP至0.1%；定期存款的不同期限品种挂牌利率均下调25BP，下调之后整存整取三个月期、半年期、一年期、二年期、三年期、五年期定期存款挂牌利率分别降至0.80%、1.00%、1.10%、1.20%、1.50%、1.55%。不过，何倩茹则认为，除广州外，其他一线城市的房贷利率仍在“3”字头，从目前全国的楼市格局看，这些城市都是房地产市场的标杆城市，影响较大，因此这些城市进一步下调利率的可能性比较低。而且即使再次下调，也仍会高于其他城市。公积金贷款利率或有所调整目前各城市的个人住房公积金贷款主要按照央行5月份调降后的贷款利率执行，其中，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%。此次LPR的下降，使得商业银行首套房贷利率与公积金贷款利差继续收窄，甚至持平或形成倒挂。像广州目前大部分银行首套房商贷利率2.85%，与公积金贷款利率持平。另据东莞日报10月21日报道，在此前LPR调整前，东莞首套房的利率门槛最低是在2.9%，相当于低于基准95个基点，现在五年期LPR降至3.6%，也就意味着首套房贷利率可低至2.65%，比公积金（五年期公积金利率为2.85%）还低。值得一提的是，据相关媒体10月24日报道，广州多家银行接到通知：商业贷款利率不能低于公积金贷款利率。李宇嘉指出，广州房贷利率不断往下走，有政策驱动银行成本下降的原因，不能忽视其中的恶性竞争或恶性内卷的因素。李宇嘉认为，应该形成利率调整的稳定规则。阶段性的利率水平，应该由监管政策（比如LPR水平、存款准备金率）、公开市场利率和无风险利率、存款利率等来综合决定。当这些变量保持稳定时，房贷利率应该保持相对稳定的水平，这样既维护银行合理的利润水平，提供可靠的房贷服务，还能引导市场对于利率稳定的预期，促进贷款投放。另外，李宇嘉还提到，公积金贷款利率需要调整。过去公积金贷款利率和商贷利率大概有两个百分点的差距，由于存款利率下降，准备金率下降，公开市场操作利率下降等，导致按揭贷款利率下降的幅度比较大，现在二者的差距已明显收窄，甚至首套房利率水平非常接近。公积金贷款普惠性金融的属性有所削弱。下一步需要下调公积金存款利率，来驱动公积金贷款利率下调，从而保持和商业性贷款利率至少一个百分点的差距。何倩茹也表示：“公积金贷款的优势是长期的低利率、低成本，因此为了保持其竞争力，我认为后期会有所调整。”责任编辑：张蓓主编：张豫宁