科技前线-"情侣的100种插秧方法"-万科中海,都盯上了这情侣的100种插秧方法个赛道_ZAKER新闻

情侣的100种插秧方法万科中海,都盯上了这情侣的100种插秧方法个赛道_ZAKER新闻

情侣的100种插秧方法万科中海,都盯上了这情侣的100种插秧方法个赛道_ZAKER新闻

万科中海,都盯上了这情侣的100种插秧方法个赛道_ZAKER新闻

  《意见》系统分析重点领域关键环节易发多发腐败行为的征兆表现,严格开列需要重点关注的廉政风险清单,靶向制定强化防范预警的措施制度,并对加强组织领导、严格责任追究,压紧压实党委主体责任、纪委监督责任、行业部门廉政主管责任提出明确要求。

有没有发现?最近两年,不光房企在发力豪宅产品,长租公寓运营商也开始竞相加码高端市场。比如今年以来,万科高端长租公寓品牌 " 富瑞斯 ",以及招商蛇口高端长租公寓品牌 " 壹棠 ",开店速度均较之前有明显加快。另外,中海地产和上海浦发集团,近期也分别携手酒店巨头洲际和服务公寓巨头辉盛国际,加码高端长租市场。长租市场风向为何转向了高端产品线?高端长租和大众化长租,在运营层面有何不同?面对高端长租市场 " 外资一家独大 " 的局面,国内运营商又该如何突围?今天明源君就讲下这个话题。之前就有业内人士提出,从消费升级和产品升级的角度来看,未来长租公寓市场的发展趋势,一定是往高端化方向走,也就是从蓝领宿舍型公寓到白领公寓,再到中高端服务公寓。尤其最近几年,长租公寓运营商在高端市场的布局明显加快。据睿和智库数据,今年三季度,市场一下子新增了 20 家中高端公寓项目,几近 2024 年上半年的总量。明源君梳理了最近两年抢滩布局高端长租公寓的企业,主要分为三类:第一类是以万科、招商为代表的房企系。比如万科旗下高端长租公寓品牌 " 富瑞斯 ",从 2017 年到 2023 年,六年时间仅开业 3 家门店。而今年 8 月,万科突然官宣,其在深圳太子湾、苏州高新区以及济南 CBD 等区域的门店即将开业,侧面透露出万科对高端公寓市场的加码。还有招商蛇口旗下高端服务公寓品牌 " 壹棠 ",从 2016 年到 2023 年,7 年时间仅在 5 个城市布局 7 个项目。而今年壹棠则是一口气新增开业四个项目,分别位于上海、深圳和天津。招商蛇口还表示," 壹棠 " 是公司未来重点关注和发展的赛道。第二类是以自如、乐乎为代表的运营商平台。比如自如就通过并购高端长租品牌 " 曼舍 ",发力高端租赁市场。乐乎通过对产品线的重新梳理,也顺势推出了 " 怀庭、芷岸 " 等高端产品线。第三类是华住为代表的酒店系。比如华住旗下城家公寓,就通过收购瑞贝庭,进一步拓展中高端租赁市场。2023 年,瑞贝庭公寓签约拓店 10 余家,项目布局北京、上海等核心城市。在过去数年里,国内高端长租市场一直是外资 " 一家独大 ",比如万豪、雅诗阁等等,国内长租公寓运营商鲜有涉足这个领域。那么问题来了,为何近年来内长租公寓运营商的布局重心,开始转向高端市场?明源君认为有三个主要原因:第一,大量低价保租房入市,倒逼长租公寓向上突围。最近几年,随着大量保租房以较低租金入市(一般不高于同期同区域同品质租赁住房市场参考租金的 90%),对大众化长租公寓租金和出租率产生重大影响。据 ICCRA 研报显示,受整体经济环境和保障性租赁住房加速入市影响,2023 年,除北京之外,其他城市均有不同程度的租金下跌,平均下跌幅度为 22.3%。到了 2024 年,这一趋势就更加明显。以上海为例,据克而瑞数据,今年上半年,上海共有 46 个保租房项目入市,累计提供超过 3.6 万套(间)房源。截至今年 6 月,上海保租房供应量已突破 13.8 万间,比去年年底增长了 35.8%。保租房的迅速扩张,对上海公寓租金水平构成了直接冲击。今年上半年,上海集中式公寓租金坪效为 5.3 元 / 天 /㎡,相较于 2023 年下降 6.5%,较 2021 年时降幅达到了 19%。所以为了避免租金和出租率进一步下滑,各大长租公寓运营商也是不断向上突围,积极布局高端长租公寓,与保租房形成错位竞争。比如招商蛇口就坦言,壹棠产品线定位于中高端酒店服务式公寓,面向客群主要为跨国企业高管、国内中高端商务精英,与保障性租赁住房缓解新市民、青年人住房困难的保障属性存在较大差异。所以未来几年,或许会有更多长租公寓企业布局高端产品线,继而形成 " 低端有保障、高端有市场 " 的竞争格局。第二,高端长租公寓盈利能力更强,租金坪效是白领及蓝领公寓的一倍左右。之前明源君说过,大众化长租公寓长期存在两大痛点:一是收入渠道单一,目前主要依靠租金剪刀差维持,增值服务收入占比非常小;二是盈利水平较低,按照某机构的测算,长租公寓平均利润水平仅在 2%-4%,现金流回正周期至少需要 6 年以上。而且,想要达到这一微薄盈利水平,还需要建立在整体出租率保持在 95% 以上的前提上。相比之下,高端长租公寓定位高净值客户,这批人对居住面积和配套设施有较高要求,因此愿意为高品质的居住环境支付更高租金。克而瑞数据显示,无论是北京还是上海,高端长租公寓(服务式公寓)均表示出高收益特征,租金坪效水平都在 8.8 元 / 天 /㎡以上,这一数字是白领公寓及蓝领公寓租金坪效的一倍左右(注:长租公寓的坪效值是指每单位面积(平方米)所产生的租金收入,是衡量长租公寓项目价值和运营效率的重要参数)。而且高净值人群也很乐意通过额外支付租金之外的费用,来享受更好的产品和服务,这就为公寓运营商创造了更多盈利的空间。比如某高端长租公寓品牌,由于采取了长短租经营模式,即可以按天收费,所以星级酒店所包含的增值服务,该公寓也可以提供,比如 24 小时服务、会议厅租赁、送餐、接接机、干洗、代购等等。虽然长租公寓高端化是大势所趋,但对于长期经营大众化长租公寓的运营商来说,短时间想要打开局面,绝非易事。最主要的一点,在于高端长租和大众化长租,在运营层面有诸多不同。明源君这里也列举几个差异点:第一,高端公寓偏爱城市 CBD,大众化公寓遵循交通优先原则。大众化长租公寓客群主要以都市白领、社会新人为主,支付能力有限,所以运营商在选址方面,会着重考虑非核心 CBD 区域的地铁口或公交枢纽附近。而高端长租公寓的主要客群主要以企业精英及外籍人士为主,支付能力较强,所以其选址也更多考虑高端写字楼云集的城市 CBD,以便于高净值人群工作和生活。比如万科富瑞斯布局的六家门店,分别位于深圳福田 CBD、深圳华侨城片区、成都双塔片区、济南 CBD、苏州太湖科学城、深圳太子湾片区,均为城市核心区域。招商蛇口壹棠公寓选址同样倾向于经济聚集区域。比如深圳蛇口店比邻后海总部基地,北京华商店位于中央商务区 CBD 东三环与四环之间的黄金地段。而且根据 ICCRA 的测算,高端长租公寓依托支付能力较强的高净值人群,虽然出租率不如大众化公寓,但平均坪效却高出一大截。而且越靠近核心区域,坪效值就越高。以北京为例,最核心的 1 级区域就比 2 级区域平均坪效高 3.6%,较 3 级区域高出 7 个百分点。第二,大众化公寓追求极致人房比,高端公寓人力成本支出较高。由于大众化长租公寓盈利水平不高,所以很多运营商都在想尽办法提高人房比,即让 1 个员工覆盖更多房间,从而控制人工成本。比如人房比 1:120-150 是行业内的中间水平,而不少项目已经突破了 1:300,甚至有项目实现了 1:600。但对于高端长租公寓来说,经营逻辑恰恰相反。其之所以客单价如此之高,很重要的一点就是每个工作人员管理的房间数量相对较少,这样才能更大程度保证租客享受到高品质服务。比如雅诗阁、馨乐庭和盛捷,这三家高端服务式公寓的人房比仅为 0.5:1、0.3:1 和 0.4:1,其中雅诗阁人房比最高时也仅在 1:3.3。包括在成本支出方面,高端长租公寓的运营成本也远远大于大众化长租公寓,主要原因就是因为人员与运营维护所占比例极高。所以从收入创造能力来看,高端公寓 > 宿舍型公寓 > 租赁式社区 > 青年公寓;但从人房比来看,宿舍型公寓 > 租赁式社区 > 青年公寓 > 高端公寓。第三,对于短租模式,大众化公寓不敢轻易尝试,高端公寓已经驾轻就熟。高端长租公寓和大众化长租公寓的另一大差别,还在于长短租的经营。大众化长租公寓主要以半年及以上的长期租约为主,短租产品占比极少。最主要的原因,在于短租的经营模式类似酒店,销售频次太高,而且还要为租客提供从入住到离店的全周期服务,会大大增加了企业的管理难度和运营成本,导致很多长租公寓不敢也没有能力尝试。而对于高端长租公寓来说,长短租则是常规操作。一方面,高端长租公寓通常由实力雄厚的企业集团运营,他们在公寓领域深耕多年,具备成熟且完整的经营管理体系,能够从容应对长短租模式。另一方面,很多高端公寓在项目建设之初就考虑到长短租经营,所以在内部规划和设计时,会特别区分长租房和短租房,以满足不同租客的租赁需求。比如雅诗阁一直都是以长短租组合的形式,比例大约维持在 7:3。万科富瑞斯某项目也采取长短租结合模式,目前短租(日租)占比已高达 40%,整体出租率达到 90%。第四,高端公寓采用直销获客,大众化公寓比较依赖中介机构在获客方式上,大众化长租公寓更多选择与中介机构合作,而高端公寓则更倾向采用直销获客模。一方面,直销获客能使高端长租公寓精准锁定和触达小众客户。另一方面,直销获客也可以减少中间环节,降低通过第三方渠道产生的额外成本,提高运营效率。比如除去传统的网站、APP 直销之外,雅诗阁公寓还建立了自己的本地驻店销售团队,全球销售网络以及 OTA 渠道(网络渠道),长租公寓所涉及的中介分销渠道非常少。目前,雅诗阁 65% 的客房收入来自直销直营渠道,涵盖会员和长租业务板块,长租业务平均高达 52%,成为主力业务。从会员角度来看,超过 90% 的官网预定都来自会员。本文来自微信公众号 " 明源地产研究院 ",作者:古月,36 氪经授权发布。

koa12jJid0DL9adK+CJ1DK2K393LKASDad

编辑:赵大华

TOP1热点:如何评价《一人之下》漫画 701(741)话?

  销售表现不佳,给房企的资金链带来了不小的压力。今年上半年,房地产开发企业到位资金6.9万亿元,同比下降9.8%,降幅连续三个月扩大。其中,“定金及预收款”指标出现了罕见的负增长,正是销售乏力对资金链影响的具体体现。。

  宏观经济学家、上海财经大学校长 刘元春:①今年上半年,最终消费支出对经济增长的贡献率超过70%,对于这一点,很多人感受的可能不是特别明显。但通过另一组数据的对比,也就是上半年,整个消费同比增长8.2%左右,投资增长3.8%,出口增长3.7%,大家就能够感受到消费对于经济增长明显的基础性作用。

TOP2热点:《国色芳华》中有蒋长扬给宁王递樱桃的剧情,唐朝的时候已经有樱桃了吗?

  近日有网友爆料,上海的公共充电桩充电涨价了,尤其中午后上涨幅度比较大,有的涨了六七毛钱,以前1.15元,现在涨到2.05元,涨了近八成。

  “郭德纲老师火的那段时间,他使用了大量传统作品进行改编,大量的观众根本就没听过传统作品,所以对于普通观众来说,那些作品就是新作品,但是现在呢?没有更新的作品出来对于观众来说就没有持续的内容输出了。”

TOP3热点:年会成了「赶鸭子上架」的服从性测试,为什么本该轻松的年会变成了负担?年会如何才能开到打工人「心趴」上?班长哭了能不能再抠游戏里面的钱

  官方数据显示,上半年中国有进出口实绩的外贸企业已达54万家,同比增加6.9%。其中,以中小微企业为主、充满活力的民营企业同比增加8.3%。民营企业进出口增速高于整体6.8个百分点,规模占中国进出口总值的比重提升至52.7%。

  报道称,泰国政府此前推出名为“30/30”的政策,旨在到2030年实现电动汽车在全国汽车生产总量中占比30%的目标。拉差妲说,中国电动车制造商的到来,将提高电动汽车在泰国的普及程度。泰国具备成为东南亚地区电动汽车生产中心和投资中心的潜力和能力,因此政府将继续推动东部经济走廊地区各类产业发展,特别是在电动汽车领域。

TOP4热点:如何评价《ave mujica 颂乐人偶》第 3 集丰川祥子说喵梦应该多多练习?Chinese男男Gay

  在现场办公会上,李乐成听取当地及相关部门事故调查情况汇报,他指出,要提级调查,省委省政府成立调查组,由省委常委、副省长王健任组长。

  ②这是否意味着全面消费进行了升级扩张?我认为这还没有达到。因为虽然今年上半年整个出行指数和各种旅游、餐饮参数得到了很好的修复,这符合后疫情时代社会修复引领的特征,但是如果从消费的总体结构来看,我们依然处在一个消费修复的阶段,旅游收入并没有出现同步上涨,与2019年同期的水平相比,还是要差接近20%,这也说明目前居民消费依然比较审慎。尤其是今年上半年,金银珠宝类的购买出现了较快上涨,这意味着居民目前的资产负债表,依然在进行较大调整。这个调整如果没有全面结束,各个层级的居民收入没有快速上扬,要想消费得到快速提升,我觉得还是缺乏扎实的基础。

TOP5热点:如何评价2025年1月16日蓝色起源新格伦火箭首飞?铜铜铜铜铜铜铜铜好大好硬

  当天下午,市长叶牛平代表市委、市政府与信访代表见面,认真听取大家意见建议。市委、市政府将以坚定的态度,采取坚决的措施,严肃中考政策环境。

  王玥波说:“有人老说我们这行业中有坏人,有的老先生不好,怎么不好的老先生都让您碰上了呢,我怎么一个没见到呢?”很快这段直播切片内容也被广为流传。

TOP6热点:停火协议达成前,以军仍持续空袭加沙地带,如何看待以军此举?停火难点在哪?上司的老婆

  明源不动产研究院首席研究员艾振强表示,由于每个城市的调控不同,其存量房贷利率也不同,因此央行统一要求银行下调存量房贷利率的概率很低,银行可以根据自身情况与客户协商后下调。也就是说,存量房贷利率的是否下调要依据各地、各银行不同的情况具体来执行。

  日前,广西壮族自治区凤山县召开干部警示教育大会,县自然资源局原党组书记、局长杨平利用职务便利非法收受贿赂,主动交代问题避重就轻,最终身陷囹圄的一幕,令广大干部尤为警醒。

TOP7热点:AI 客服使用场景逐渐丰富,多地却将「人工客服」列为急需人才,这暴露出哪些问题?该如何弥补这样的缺口?公的浮之手中字5

  丁宁还说,很期待此行能跟台湾同学有更多体育交流,也期待吃到包括凤梨酥在内的台湾美食。新竹县政府为展现地主之谊,特地为全团师生准备新竹当地名产“东方美人茶”,大陆师生团也准备了印有“北京大学”字样的盘子作为回礼。

  “很多艺术形式都在对相声进行冲击,所谓的新喜剧、脱口秀都会冲击并分割相声的市场,作为从业者我们其实一直在思考,这个行业到底要如何发展。”金霏说。

TOP8热点:SpaceX 星舰第七次试飞二级失联后解体,一级再度上演「筷子夹火箭」回收,还有哪些信息值得关注?日本畜禽CORPORATION

  ④但更为重要的就是上半年5.5%,而全年要达到5%的这个目标, 就意味着下半年的增长速度可能要在4.6%到4.7%这样的一个水平,由于上半年的基数效应已经基本消失,下半年如果要保持在4.6%、4.7%的增长速度,还需要我们进一步在稳增长上加力。

  ②这是否意味着全面消费进行了升级扩张?我认为这还没有达到。因为虽然今年上半年整个出行指数和各种旅游、餐饮参数得到了很好的修复,这符合后疫情时代社会修复引领的特征,但是如果从消费的总体结构来看,我们依然处在一个消费修复的阶段,旅游收入并没有出现同步上涨,与2019年同期的水平相比,还是要差接近20%,这也说明目前居民消费依然比较审慎。尤其是今年上半年,金银珠宝类的购买出现了较快上涨,这意味着居民目前的资产负债表,依然在进行较大调整。这个调整如果没有全面结束,各个层级的居民收入没有快速上扬,要想消费得到快速提升,我觉得还是缺乏扎实的基础。

TOP9热点:如何看待乐道被曝强制要求员工购车,副总裁庆华回应「店长沟通方式过于生硬」?巴基斯坦bbbbbbsb

  2014年10月,党中央和习主席决策召开古田全军政治工作会议,确立新时代政治建军方略,带领全军重振政治纲纪、重整行装再出发。

  据台媒ETtoday新闻云、大陆媒体深圳卫视等报道,在参观过程中,马英九一行人来到了摆放肉形石的展览台前,并在那里驻留了一段时间。肉形石是清朝宫廷珍玩,全高6.6公分,长7.9公分,乍看之下,就像一块令人垂涎三尺、肥瘦相间的“东坡肉”,实则为一块黄玉所雕,是清代雕刻代表作之一。

TOP10热点:最让你震惊的网站有哪些呢?PYTHON人狗大CSDN

  在现场办公会上,李乐成听取当地及相关部门事故调查情况汇报,他指出,要提级调查,省委省政府成立调查组,由省委常委、副省长王健任组长。

  相比之下,曹云金的相声直播则显得“顺风顺水”,某直播平台工作人员对中国新闻周刊表示,在曹云金直播期间,平台给予了他很大的流量帮助。

发布于:呼和浩特回民区