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  公开资料显示,唐双宁1954年10月出生于辽宁省北镇市,满族,1982年毕业于东北财经大学。他早年在建设银行沈阳市分行、中国人民银行沈阳市分行工作,1997年进入中国人民银行总行,先后任信贷管理司司长、货币金银局局长、银行监管一司司长等职。

文:任泽平团队导读近期救楼市政策力度空前,10月政策力度再度加码。继“517新政”后,9月24日央行出台金融政策支持地产,9月26日中央会议首提“促进房地产市场止跌回稳”。10月17日,住建部、财政部等五部门联合召开新闻发布会,介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况,明确促进房地产市场止跌回稳的“组合拳”。推动房地产止跌回稳的未来政策措施,可概括为“四个取消、四个降低、两个增加”。1)四个取消:包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。2)四个降低:降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。3)两个增加:一是新增实施100万套城中村改造和危旧房改造,二是年底前,将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。当前,制约房地产市场止跌回稳的因素主要是两大预期:收入就业预期、房价预期。房地产是周期之母,一定要高度重视,软着陆。如果房地产硬着陆,受伤最大的一定是普通老百姓,烂尾,家庭资大幅缩水,即使没有房子的人也会面临失业压力。国际经验看,政策的大力、迅速、重落实是化解风险的关键条件,一鼓作气,提振信心。短期看,三招可救地产:1)组建5万亿以上的大型住房银行收储,利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平。收储库存商品房用于保障房,一举多得,缓解地方财政压力,打通开发商现金流,避免居民烂尾楼,为民众提供保障房。2)持续降息,配合降低相关税费、中介费等,减少购房成本。3)全面取消限购,回归市场化,释放刚需和改善型需求,广州已全面放开,后续其他一线城市也应该逐步全面放开。长期看,以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心,可以加快构建房地产新模式。对于房地产未来趋势,我们有三大判断:第一大判断,如果货币、财政、楼市政策持续发力,经济触底回升,带动就业和收入改善,房地产有望逐渐止跌回稳。否则就会像517新政一样,短暂反弹后再度回落,挫伤市场信心;第二大判断,未来以分化为主,房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融,人口流入的一线和强二线城市有望改善,人口流出、库存严重过剩的低能级城市面临漫长的去化;第三大判断,政策层面短期不必担心房价暴涨普涨,房地产发展阶段已变,供求关系发生变化,当前房地产调控的主要任务是从“防过热”转向“防过冷”,未来局部地区如果大幅上涨可以通过人地挂钩的市场化方式调控。期待这次一鼓作气,提振信心,真正实现从政策底-情绪底-市场底-经济底,促进房地产市场止跌回稳,助力中国经济持续复苏。正文 1 五部门联合发力,房地产“组合拳”力度空前 10月17日,住建部、财政部、自然资源部、央行、金融监管总局等中央五部门联合召开新闻发布会,介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况,明确促进房地产市场止跌回稳的“组合拳”。住建部相关政策概括起来,就是“四个取消、四个降低、两个增加”。 1)四个取消:取消限购、限售、限价等限制性政策。充分赋予城市政府调控自主权,城市政府要因城施策,调整或取消各类购房的限制性措施。主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。一线城市政策放松,具有风向标意义,这是对中央精神的响应和贯彻,体现出当前稳楼市的必要性。我们认为,未来的关键是,一线城市能否不断加码政策,直到楼市“止跌回稳”。 2)四个降低:包括降首付、降利率,降存量房贷利率等。降低住房公积金贷款利率,降了0.25个百分点;降低住房贷款的首付比例,统一一套、二套房贷最低首付比例到15%;降低存量贷款利率;降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。我们认为,通过落实这些已出台的政策,降低居民购房成本,减轻还贷压力,这是善政,支持了居民刚性和改善性住房需求。 3)两个增加:一是通过货币化安置等方式,新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。城中村安全隐患多、居住环境差,群众改造意愿迫切。据调查,仅在全国35个大城市,需要改造的城中村就有170万套。这次主要采取货币化安置的方式,更有利于群众根据自己的意愿和需要来选择合适的房子,减少在外过渡,直接搬入新居。同时,也有利于消化存量商品房。 二是年底前,将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”,应进尽进、应贷尽贷,满足项目合理融资需求。我们认为,“白名单”规模增加及拨付方式改进,有助于完成保交楼,有效保障所有合格项目获得合理融资支持,有利于民生。 财政政策促进房地产行业止跌回稳方面,2024年10月11日,财政部曾在新闻发布会上提到关于房地产的财政支持政策。10月17日,财政部对专项债支持土地储备,以及收购存量房用作保障性住房的政策细节做了说明。 第一,专项债+专项借款,用于支持地方回购存量土地。优先回购企业无力开发或者不愿继续开发、尚未动工建设的住宅、商服用地,及时匹配专项债券等资金。研究设立收购存量土地专项借款,作为专项债券的补充,中国人民银行提供专项再贷款支持。 第二,支持地方用好专项债收购存量商品房用作保障性住房。该措施主要由地方自主决策、自愿实施,遵循法治化原则,按照市场化运作。在确保项目融资收益平衡的条件下,地方可安排专项债券收购存量商品房用作保障性住房。我们分析,支持使用地方专项债用于收储,可以拓宽地方资金来源渠道,解决保障性住房再贷款资金规模有限、收储进度迟缓的问题。推进地方收储进展,既有效消化存量住房,又筹建了保障性住房,一举多得。 2 当前楼市的两大制约因素:收入就业预期、房价预期当前,制约房地产市场止跌回稳的因素主要是收入预期,房价预期。1)外部环境变化带来的不利影响增多,国内有效需求不足,经济复苏基础不牢,居民就业收入预期不稳。中国三季度经济增长略超预期,但恢复基础仍待稳定。我国三季度GDP实际同比4.6%,较二季度下滑0.1个百分点;环比0.9%,高于二季度0.2个百分点。居民对未来就业、收入预期存在不确定性。根据央行城镇储户问卷调查,2024年第二季度,居民对未来的收入感受指数、收入信心指数环比分别下降1.3、1.4个百分点。就业感受指数较一季度下降1.4个百分点,48.1%的居民认为“形势严峻、就业难”或“看不准”。因就业、收入预期下降,居民倾向减少投资、消费,增加存款、降低负债,从而选择提前偿还存量贷款。2)资产价格下降预期尚未扭转,居民企业资产负债表受损、支付能力减弱。我国住房资产占家庭资产比重较高,2023年中国家庭房产占总资产的比重约60%,高于英国的50%、日本的38%、美国的28%、德国的25%。楼市近三年持续下滑,一二线城市房价平均跌幅约30%,远郊区和三四线房价几近腰斩。房价下跌一方面使得家庭资产面临收缩困境,制约居民支付能力;另一方面,由于“买涨不买跌”的心态,当前需求大多处于观望阶段。 3 房地产是周期之母,第一大支柱行业,房地产稳则经济稳、就业稳、财政稳 房地产作为第一大支柱行业,房地产联系着上下游五十多个行业,关系几千万人就业,房地产投资下行,影响着居民和企业部门资产负债表修复、“信心”问题等。 从房地产业GDP增加值看,一般而言,在经济中占比超5%的行业可以成为经济的支柱产业。2023年,受房地产行业下行周期、市场供求关系变化影响,房地产行业占GDP比例下调至5.9%,但仍与2014年水平持平。 从房地产开发投资看,2000-2023年间,房地产开发投资占固定资产投资的比重从14.9%到22.0%,意味着每年全国进行固定资产投资的资金中,1/5以上投入了房地产业。 从上下游行业带动看,房地产带动几十个上下游产业链产值。房地产通过投资、消费既直接带动与住房有关的建材、家具、批发等制造业部门。根据国家统计局最新的2020年投入产出表,我们估算出广义的房地产业完全拉动上下游产业链GDP10.0万亿元、直接拉动上下游产业链GDP2.4万亿元 从对金融的影响看,房地产是推动信用扩张和经济发展的重要渠道。 1)房地产资产质量高,作为最重要的抵押物为信用扩张创造基础条件。2008-2023年我国房地产贷款余额从5.3万亿增至52.6万亿,占各项贷款余额比例从17.4%增至22.2%。近几年房地产贷款占比降低,主要由于政策引导住房回归居住属性。 2)房地产项目投资金额高、规模大、开发链条长,房企拿地、开工等会带动投资,需要信贷支持,属于信用扩张。2023年房地产开发贷款余额占各项贷款余额比重为6.1%。 3)住房贷款是支持居民购买住房、改善居住条件的重要手段。2023年我国居民住房贷款余额占居民部门负债比重为47.7%,占金融机构贷款余额的16.1%。 4 中国房地产市场仍有较大空间当前,中国城镇化率66.2%,加上改善型需求,房地产市场还有较大空间。我们连续6年在《中国住房存量报告》系列中跟踪研究发现,综合考虑城镇化进程、改善性需求、城市更新等,中国房地产市场未来需求下降,但中长期仍有发展空间。根据我们的测算,2024-2030年,我国住房需求总量约65亿平,年均新增住房需求约9.3亿平/年,并不会大幅下跌至较低水平。我们预计2024年,我国年新增城镇居住需求约9.4亿平,其中刚性需求3.4亿平、改善性需求3.6亿平、更新需求2.4亿平;预计到2030年,我国住房需求缓慢下降至9.1亿平方米,其中,刚性需求2.5亿平、改善性需求3.7亿平、更新需求2.9亿平。从结构来看,2024-2030年刚性需求、改善性需求、更新需求占比分别为29.0%、41.1%、29.8%,改善性需求成为我国住房市场最大的需求支撑。 5 三招可救地产:组建5万亿住房银行、持续降息、全面放开限购短期看,三招可救地产。1)组建5万亿以上的大型住房银行收储,利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平,收购开发商的土地和商品房库存,用于租赁房保障房。地方政府获得商业银行资金后支付给房企,缓解房企资金压力。一举多得,解决地方财政、开发商现金流、居民“烂尾楼”的问题,同时解决新市民的住房保障体系,将起到各界拍手叫好的效果。央行设立3000亿元保障性住房再贷款,方向是对的,但3000亿资金规模较少,1.75%的资金利率叠加配套融资和运维成本,总体成本较高,地方收购动力不足,可以从以下四方面进行完善。利率方面,当前保障性住房再贷款年利率1.75%,建议降至1.5%及以下,让国企收储的收益能够覆盖成本;期限方面,当前设立的保障性住房再贷款期限1年,可展期4次,考虑到保障性住房项目期限长、回款期限长达15-30年,因此收储相关资金期限要与项目回收期匹配;规模方面,3000亿元或是初步尝试,政府收储模式是解决房地产困境的有效路径,未来需持续加码,我们认为要将全国住房去化周期压缩至18个月内,所需的资金总量要加码至5万亿;监管方面,收储来的商品房定位为廉租房、保障房,要强化公平分配和兜底作用,保障住房困难家庭居住需求。(参考《关于组建住房银行收储的必要性》)2)持续降息,包括降低存量房贷利率,配合降低相关税费,减少购房成本,为居民减负,并通过降准等降低银行负债成本。LPR下降、加点部分下降导致此前房贷利率与新增购房利率差距较大,随着各城市相继取消或下调房贷利率下限,叠加LPR下调,新增房贷利率步入“3时代”,新增贷款和存量贷款利率利差走阔,无形中增加了居民贷款压力。为缓解银行净息差压力,可以通过定向降准、继续下调存款利率等方式进行配合。调降幅度,上轮存量房贷利率平均降幅73个bp,924新政提到本次存量房贷平均降幅50bp;调降方式,上一轮方式是变更合同条款,调降加点部分,本轮调降是否可跨行“转按揭”等仍待具体方案出台;调降范围,上一轮调降仅涉及首套住房,二套住房贷款利率未做调整,未来可以考虑降低二套房的存量房贷利率。(参考《存量房贷利率该调降了》)3)全面取消限购,回归市场化,释放刚需和改善型需求,二线城市已基本全面放开,一线城市也应该渐近全面放开。广州已经全面放开,后续深圳、上海可以全面放开限购,北京可以先放开五环外和大户型的限购。以支持刚需和改善型需求,促进房地产市场止跌回稳。房地产发展阶段变了,应该尽快调整此前的收紧措施,防止资产负债表衰退。当前房地产从“防过热”转向“防过冷”,不用担心取消限购引起市场过热,当前正是放松限购的良机。长期看,以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心,可以加快构建房地产新模式。

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编辑:吴立功

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  ③但是我们也要看到,消费修复、消费提升依然在进行,只要下半年在消费政策上有所加力,那么我们所预期的消费常态化,应该是可以期望的。

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  ②这是否意味着全面消费进行了升级扩张?我认为这还没有达到。因为虽然今年上半年整个出行指数和各种旅游、餐饮参数得到了很好的修复,这符合后疫情时代社会修复引领的特征,但是如果从消费的总体结构来看,我们依然处在一个消费修复的阶段,旅游收入并没有出现同步上涨,与2019年同期的水平相比,还是要差接近20%,这也说明目前居民消费依然比较审慎。尤其是今年上半年,金银珠宝类的购买出现了较快上涨,这意味着居民目前的资产负债表,依然在进行较大调整。这个调整如果没有全面结束,各个层级的居民收入没有快速上扬,要想消费得到快速提升,我觉得还是缺乏扎实的基础。

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发布于:海晏县