头版新闻-"已满十八带好纸巾从此转人"-楼龄30多年、同意率已满十八带好纸巾从此转人超90%，四个多月项目仍停滞！深圳首个自拆自建项目，堵在哪里？

楼龄30多年、同意率已满十八带好纸巾从此转人超90%，四个多月项目仍停滞！深圳首个自拆自建项目，堵在哪里？_ZAKER新闻

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深圳罗湖红岗花园小区现状每经记者陈荣浩摄深圳首个自拆自建项目、楼龄近 40 年、同意率超 90% ⋯⋯一系列标签下，深圳市罗湖区清水河街道红岗花园一度引发广泛关注。今年 6 月，红岗花园发布通告，拟启动自筹资金改造摸底等调查，但四个多月过去了，仍未正式推进。" 项目当前采用‘居民主体，政府统筹’方式，虽然前期同意率较高，但到具体洽谈出资情况、户型设计等问题时，业主间仍存在较大分歧。这是深圳首个自拆自建项目，与国内其他地区的旧改项目也存在差异。"11 月 11 日上午，红岗花园片区房产中介杜涛向《每日经济新闻》记者表示。同日上午，清水河街道工作人员向每经记者表示：" 红岗花园旧改项目具体执行方案还没有出来，所以暂时没有可对外公布的信息。得等具体推进政策出来后，才会有后续。"城市更新网总经理宋留强向每经记者指出：" 自拆自建，是一个民间的称呼。我更愿把自拆自建称为自主更新。自主更新是业主主导的‘政府－社会－市场’多元合作实施模式，真正的自主更新要想成功，离不开真正的‘城市更新前期服务商’助力。"" 卖不出去就等着拆迁 "‍‍‍公开信息显示，红岗花园于 1987 年建设完成，最早一批是韶关钢铁厂来深圳建设的家属安置房，楼栋总数为 18 栋，拥有普通住宅产权 70 年，占地面积 3320 平方米。红岗花园的改造问题由来已久。2010 年，有开发商入场征集旧改意愿，但因部分业主未签约而搁置；2019 年，棚改前期摸底启动，但最终不了了之。2023 年 8 月，街道办曾回应居民，已将棚改摸底调查情况和相关研究报告报送区棚改主管部门，并与区职能部门协调加快研究更新改造事宜。转机出现在今年 6 月，彼时街道办一纸通告，拟启动红岗花园自筹资金改造的摸底调查，让业主们看到了希望。今年 6 月街道办曾发布的公告到了今年 9 月，红岗花园首轮摸底情况出炉，居民整体同意率达到 90% 以上。如今，距离首次摸底已经过去四个多月，具体执行方案未能落定。" 我个人认为这个项目后续还是会正常拆，只是目前在统筹过程中碰到了一些问题，比如并不是所有业主都愿意出钱。" 杜涛说。红岗花园二手房房源挂牌情况据每经记者探访了解，目前小区内在售房源单价约 4 万元 / 平方米，比如一套 70.34 平方米的房源，挂牌价 280 万元，折合单价约 3.98 万元 / 平方米。" 因为有拆迁预期，所以现在与业主的议价空间并不大，很多业主都是卖得出去就卖，卖不出去就等着拆迁的心态。" 杜涛说。需出多少钱？是否配建车位？‍今年 10 月底，每经记者曾走访该小区，项目距离梨园地铁站约 800 米，目前仍有不少居民居住于此。从外立面可明显看出小区已有些年头，楼房两侧的道路停满了车辆。红岗花园小区现状有居民向每经记者表示，目前绝大多数居民已同意拆迁，但什么时候能拆还不知道，主要受限于需出多少钱、户型设计、是否需要配建停车场等问题。每经记者注意到，近年来，上海市徐汇区漕溪三村项目、北京市西城区桦皮厂胡同 8 号楼项目、浙江缙云县舒洪镇昆洪村项目等均实施过原拆原建。在部分业内人士看来，原拆原建能否顺利落地，除了居民本身意愿外，还与资金支持、规划设计、政策保障等因素息息相关。11 月 11 日下午，合一城市更新集团董事总经理罗宇向每经记者表示，过往棚户区改造由政府赋能市区属国企主导推进，注重公共利益，项目经济效益有限，市场积极性不高，目前棚户区改造模式已逐渐退出历史舞台。" 自拆自建的优势主要在于居民参与度更高、改造灵活性更强以及改造资金成本更低，但劣势也同样明显，因资金风险大，涉及权利人多，存在明显拆迁风险，市场主体观望居多。" 罗宇表示，深圳正拟定业主自筹老旧小区改造模式具体实施路径相关政策，但还未出台。宋留强则提到，自主更新可以说是拯救旧住宅区更新的重要方向。" 今年 4 月，浙江省出台了全国首个自主更新政策《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》；11 月，《苏州市城市更新条例（草案）》把自主更新作为旧住宅区城市更新的主要实施模式，大力推进。但深圳在自主更新政策供给方面还相对保守。"罗宇建议，未来深圳老旧小区更新改造探索业主自筹模式，可围绕业主出资、政府支持、实施主体及综合改造效益四个方面，根据 " 谁投资、谁受益 " 原则，制定相关配套政策，且充分考虑调动社会资金，如可增设一定比例商品住房等，一方面调动市场积极性，另一方面可减负政府财政压力。根据合一城市更新集团统计分析，截至 2024 年 11 月 11 日，深圳市拆除重建类居改项目计划立项共计 29 个，到实施主体确认公示阶段的仅 15 个，占比 51.7%，整体更新实施率较低；深圳市棚户区改造项目已计划立项共计 23 个，顺利进入开发建设阶段仅 15 个，占比 65.2%。整体来看，目前深圳老旧小区改造体量远小于现状存量，且随着时间推移，存量老旧小区楼体质量加剧下滑，探索业主自筹老旧小区改造模式存在必要性。记者|陈荣浩编辑|陈柯名陈梦妤杜恒峰校对|汤亚文｜每日经济新闻 nbdnews 原创文章｜

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编辑:林君

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