科技视野-"97精产国品一二三产区"-2025年存量97精产国品一二三产区房贷政策调整批量落地你能省多少钱

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政知君注意到，

经济观察网记者老盈盈 " 尊敬的客户，请您于 2025 年 1 月 12 日前偿还公积金本息 1543.85 元。"2025 年 1 月 8 日中午，张女士收到了一条 " 惊喜 " 短信。她的首套个人住房公积金贷款利率下调了：相比 2024 年 12 月，共节省了 35.53 元，一个月可以多喝两杯奶茶。2025 年 1 月 1 日起，存量个人住房公积金贷款开始执行下调 0.25 个百分点的新利率。就在 2024 年的最后几天，张女士还期待着她的房贷每月会减多少。1 月 1 日，她查看当地公积金官网，贷款利率虽然调整成了 2.85%，但是她的还款金额还没有变化。一个星期后，她如愿收到了新的还款信息提醒。进入 2025 年，除了公积金贷款利率迎来一轮全国性的下调外，商业性个人住房贷款利率的调整更是众多购房者，尤其是 LPR（贷款市场报价利率）重定价日为 1 月 1 日的购房者翘首以盼的事情。李女士的 LPR 重定价日就是这一天。1 月 1 日，她打开银行 App 查看，发现贷款利率没有调整，于是她致电银行客服，了解到的情况是 " 利率应该会下调，可以过几天再登录 App 看看 "。1 月 3 日，她发现房贷利率已经从 3.65% 下调至 3.30%，还款金额从 2014 元下降到 1971 元，少还 43 元。2024 年，商业性住房贷款利率、商业性住房贷款重定价周期和公积金贷款利率发生了多项政策调整。进入 2025 年，随着利率的下调，借款人的还贷压力有所减轻，但也有申请组合贷款的购房者发现，他们房贷中的公积金贷款利率比商贷还高。此外，随着重定价周期的调整，部分商贷购房者有望在新的重定价日，提前迎来房贷利率下调。存量商贷降息虽然浮动利率已成为主流的房贷定价方式，但此前李女士贷款时，银行有折扣且贷款利率低于同期 LPR 不少，所以她在 2024 年前一直选择固定利率。2024 年 2 月份，5 年期以上 LPR 由 4.20% 下降至 3.95%，已经低于李女士的固定利率了，于是她申请把固定利率变成浮动利率。2024 年 10 月中旬，各大商业银行宣布从 2024 年 10 月 25 日起，对存量个人房贷利率进行批量调整。除贷款在北京、上海、深圳等地区且为二套房贷款的情形外，其他符合条件的房贷利率都将调整为 LPR-30BP（基点）。因此，李女士的房贷执行利率从 3.95% 降至 3.65%。截至目前，5 年期以上 LPR 仍维持在 3.60% 的水平。" 你的房贷利率降到 3.3% 了吗？" 当购房者在讨论这个话题的时候，一名广东惠州的购房者向经济观察报表示，她的房贷利率已经降到 3.10% 了。这名购房者表示，她的贷款发放日为 2023 年 11 月底，执行的房贷利率为 3.70%（LPR-50BP），贷款重定价日为每年 1 月 1 日。2024 年全年，这位惠州购房者的房贷利率没有任何调整，因为她的房贷并不在 2024 年 10 月 25 日的存量个人房贷利率批量调整范围之内。当时的调整不涉及 LPR，仅调整利率加减点。根据当时的《关于批量调整存量房贷利率的倡议》，如果房贷利率等于或低于 LPR-30BP，已享受当时政策下的最优惠利率，不在调整范围内。2025 年 1 月 2 日，上述惠州购房者看到自己的房贷利率从 3.70% 直接降至 3.10%，定价基准是 LPR-50BP，从 1 月开始每月少还 168 元。上述批量调整，并不涉及调整贷款重定价日，而且不同购房者的重定价日也不相同（可能是次年 1 月 1 日，也可能是贷款发放日）。因此，符合调整条件的购房者在贷款利率批量调整后，不同重定价日的存量房贷利率可能还会高于 3.30%：2025 年 1 月 1 日至 2 月 19 日的为 3.9%，2 月 20 日至 7 月 21 日的为 3.65%，7 月 22 日至 10 月 20 日的为 3.55%。进入 2025 年 1 月，市场上存量房贷利率仍存在 60 个基点的差距，随着重定价日的到来，利差会被拉平。一位华南地区国有大型商业银行的银行客户经理对经济观察报表示，到了贷款重定价日，贷款进行重定价后，参加批量调整的贷款利率将调整至同一水平。以前房贷利率重定价周期为一年，也就是说这一年无论 5 年期 LPR 调整多少次，只有在次年的贷款重定价日才可以享受降息的利好。商贷重定价周期调整2024 年 11 月起，贷款重定价周期最短为一年的限制就被取消了。重定价周期即贷款合同约定的利率随 LPR 调整的时间间隔。根据 2024 年 9 月发布的中国人民银行公告〔2024〕11 号文件，自 2024 年 11 月 1 日起，合同约定为浮动利率的商贷借款人可以与银行协商约定重定价周期。2024 年 10 月底，多家银行发布公告，从 2024 年 11 月 1 日起对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制，借款人的重定价周期可选择 3 个月、6 个月或 1 年。以李女士原来的重定价日为 1 月 1 日为例，如果重定价周期调整为 3 个月，那么新的重定价周期及对应的重定价日为每年 1 月 1 日、4 月 1 日、7 月 1 日、10 月 1 日，即每年在上述 4 个日期，房贷利率都将跟随最新 LPR 调整，一年可调整 4 次。如果重定价周期调整为 6 个月，那么新的重定价周期及对应的重定价日为每年 1 月 1 日和 7 月 1 日，即每年在这两个日期，房贷利率都将跟随最新 LPR 调整。上述银行客户经理表示，整个贷款合同存续期内，重定价周期只能变更一次，变更后不可撤销。个人住房贷款合同期限普遍较长，合同期内，可能会经历不同的利率周期。如果缩短重定价周期，在利率下行周期，可以更早享受 LPR 下调减少的利息支出；但在利率上行周期，也将更早承担 LPR 上调增加的利息支出。2024 年 12 月中旬召开的中央经济工作会议提出，2025 年将实施适度宽松的货币政策，适时降准降息，保持流动性充裕。2024 年底，李女士看到网上有很多关于重定价周期选择的攻略，针对不同的重定价日和利率水平（4.2%、3.9%、3.85% 和 3.6%）给出了不同的调整建议：大家普遍认为在利率下行阶段，重定价周期越短，利率下降得越快，越划算；而利率上行周期，重定价周期越短，利率上涨得也会越快。当时，李女士觉得重定价日在 1 月 1 日，即便不对重定价周期进行调整，也能在两个月后迎来房贷利率调整。她打算在 2025 年 3 月底观望一下 LPR 是否下调再进行调整，因为她的房贷合同期限还有 22 年，她需要多一些时间考虑选择调整为 3 个月还是半年的周期。一位华南地区的地产中介告诉经济观察报，如果贷款剩余期限在 5 年以内的，时间不长，利率波动影响小，可以果断选择 3 个月的周期，快速抓住降息机会，减轻还款压力。如果剩余贷款周期在 20 年以上，长周期面临的利率不确定性也较高，选择 6 个月或 1 年可能更稳妥。记者了解到，一些存量房贷利率较高、重定价日月份靠后（4 月份以后）的借款人都在 2025 年前进行了调整。对于这些购房者，随着重定价日的陆续生效，房贷利率也有望提前下调至当前较低利率水平。如果一位购房者的贷款重定价日为每年的 5 月 5 日。在 2024 年 10 月 25 日的存量房贷批量调整中，他的房贷利率已降至 LPR-30BP，即 3.65%。按照原来的重定价周期，假设 5 年期以上 LPR 维持在 3.60% 不变，这位购房者的房贷利率应在 2025 年 5 月 5 日才能下调至 3.30%。如今，如果这位购房者选择了更为灵活的 3 个月重定价周期，调整后他的房贷重定价日变更为 5 月 5 日、8 月 5 日、11 月 5 日和 2 月 5 日。那么到了 2025 年 2 月 5 日，这位购房者的房贷利率有望调整至 3.30%，比原来提早了三个月享受到利率下调。公积金贷款利率比商贷还高？对于使用公积金贷款的购房者，存量公积金贷款也在 1 月 1 日迎来一轮全国性的下调。2024 年 5 月 17 日，中国人民银行发布《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，自 2024 年 5 月 18 日起，下调个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为 2.35% 和 2.85%，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于 2.775% 和 3.325%。根据规定，此前已发放的存量个人住房公积金贷款，自 2025 年 1 月 1 日起执行新利率。对于一些把公积金贷款和商业贷款组合起来使用的购房者，原本商贷利率和公积金贷款利率同时下调，他们是受益的群体。不过，也有部分购房者的心情略显复杂。一位使用组合贷款的购房者表示，当初申请组合贷款的时候，同一套房，因为商业贷款和公积金贷款对套数的认定标准不一样，使用商业贷款算首套房，而使用公积金贷款只能算第二套房（因为此前有贷款记录）。2025 年 1 月 1 日后，商业贷款利率下调后变为 3.30%，而第二套公积金贷款利率下调后变为 3.325%。让他不理解的是，如果公积金贷款利率比商业贷款还高，那么公积金贷款又有何优势。因此，他期待着个人住房公积金贷款利率可以再次下调，至少应该和商贷利率持平。2024 年 12 月 24 日至 25 日，全国住房城乡建设工作会议在 2025 年重点任务中提出要 " 有效发挥住房公积金支持作用 "。中指研究院监测，2024 年各地出台公积金相关政策超 400 条，从提高贷款额度上限、降低首付比例、延长还款期限等方面进行优化调整。中指研究院政策研究总监陈文静表示，如果各地继续执行提高公积金贷款额度、延长贷款期限等政策，公积金贷款利率进一步下调也存在一定的可能性。

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编辑:赵德茂

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