金融视角-"广东信宜新闻"-冯仑：过去一广东信宜新闻年，嘴上说换个方式，心里说换个姿势

冯仑：过去一广东信宜新闻年，嘴上说换个方式，心里说换个姿势

致力于清除地雷和未爆弹药的英国慈善组织“地雷咨询组织”的负责人格雷格·克劳瑟称，乌克兰当下的军械数量是过去三十年来“前所未有”的。根据斯洛伐克智库GLOBSEC最近的一份报告显示，乌克兰超17.35万平方公里、占其全境土地面积约30%的区域经历了严重冲突。报告称，尽管持续的冲突让调查机构的调查数据可能并不完全精准，但总体来看，鉴于乌克兰的弹药使用规模和集中程度，该国受地雷和未爆弹药造成的威胁要比阿富汗和叙利亚等国家还要严重。

1月11日晚上，《风马牛年终烩——换个方式再来一次》在北京举行，嘉宾妙语连珠，现场气氛热烈。我们将依次分享三位嘉宾的演讲全文，听得不过瘾的朋友，可以收藏起来细细品读。今天分享冯叔的演讲——演讲 | 冯仑大家好，特别开心，今晚在这聊聊过去一年的故事、未来的一些想法。大家一看这个题目，不太像我的风格，按我的风格就是「换个姿势再来一次」。但据说「姿势」有点复杂，还是换个方式简单一点。去年一年，我一直在忙，忙得还算好，什么还算好？在整个发展过程中，企业一直在朝前走，没有困在所谓的爆雷这些事情里，原因在于我们的确换了个姿势、换了个方式，找到了一个新的发展空间，也找到了脚下的一条新路径。想找到新的发展路径和方式，最重要的一件事，就是在脑子里换一套词汇，换一套解释。人之所以有困境、有困难、有焦虑、有彷徨、有苦闷、有压力，原因无外乎是原来的解释系统解释不通。比如说男大当婚、女大当嫁，这就是个解释，传统的解释里，「大」的概念应该是30岁，所以一过30，男未娶女未嫁就开始焦虑了，对吧？但你换个解释系统，比如说现在结婚就有负资产，因为一结婚就要买房，买房就要欠银行的钱，这个解释大家接受了，就缓结婚了，也不焦虑了。很多事情就在于解释，我们被现实困住，找不到方向，其实都是传统的解释困住了你。今天我们想找到新的方式，新的前进方向，关键就在于解释系统一定要换。以前我们的解释遇到了堵点（现在叫难点），去哪？进庙上香，让和尚给你解释。和尚的解释其实没有办法验证，但你觉得是一个解释，要不去打一卦、去算命，也是一个解释。还有一个办法，去找大师。江湖上大师很多，有的在学校，有的在摆摊，有的一本正经瞎说，有的变成了专家，这都是大师。你找大师也是让大师替你解释，似乎又解释不明白。或者你就喝大酒，找闺蜜、哥们倾诉，你把你的不愉快倒给他，他把他的不愉快倒给你，彼此乱解释，完了第二天仍然不愉快。去年一年，我脑子里在换解释，所以我相对愉快，就是从旧的解释系统跳出来，把大概40个题目自己重新解释了一遍，比如做企业、遇到诈骗、遇到背叛，或者遇到经济危机、遇到管理问题、遇到生死问题，你得有个新解释。举个例子，如果倒退100年，回到男女授受不亲的时代，碰一下手可能就跳井了，为啥？没解释，只有以死表明贞洁，那个时候的解释就到这为止。过了100年，据说以前有一个地方叫天上人间，男女碰了一下手，还很开心，说不够还要继续碰，这就换了个解释，叫娱乐业。你看，解释不同，生命的状态不同，亦生亦死，亦苦亦乐。如果一个人在一年当中，生活不如意，或者企业发展遇到困难，你要仔细想想、换个解释，不换解释，很可能继续困难、继续不容易。比如很多爆雷的房地产企业，为什么爆雷？因为它们停留在传统的解释系统，没有找到新的发展的方式。过去因为要做纽约一个房地产项目，世贸中心，我去了60多次纽约，在这过程中，我不断提问，得到了很多房地产的新解释。这些新解释让我意识到，我们必须从高杠杆的业务中撤出来。因为有了这些新解释，现在我们的企业就活了下来，所以解释很重要。过去一年，我一直在思考，一直在研究很多新解释，包括解释的方法、解释的词汇、解释的路径、解释的因果链条，形成了很多奇怪的新解释，于是我把它结集，变成了这么一本书，简单的叫做《人生的逻辑》，这就是解释。今天如果再有苦闷，除了进庙、算卦、问大师，我觉得也可以吃一吃我这个「药」，这个「药」是一味解药，这个解药叫《人生的逻辑》。这是去年的第一件事。第二件事，去年换了什么「姿势」。我们做房地产、做高楼，但是大家知道，传统的高楼越高，成本越高，还可能晃，500米以上都会晃，同时非常重，修建时间很长，干个10年、15年，花掉几百亿，迪拜塔就花了500多亿。所以这些房子不赚钱，这就是高楼的旧解释。这些房子都很贵，我们做房地产的时候，经常想挑战的这些事，但是按照旧的解释就是刚才这样。最右边这张图的最顶上就是我去60次纽约的理由，我为什么对这个高楼记忆非常深刻，就是为了做这么个项目，去得太多，所以我知道这种封闭式的高楼，钢筋混凝土的高楼，谁做谁「死」。还有一些烂尾的高楼，都没有建成，现在烂尾的超高楼，天津也有一个。这种盖大概300米、400米、500米，不赚钱的高楼太多了。但过去一年，我们居然在研究做一个1100米高的楼，为什么？换个方式，再来一次，换什么方式？第一，把楼变成开放式的，没有外墙那层玻璃了，开放式的。第二，没有水泥了，全钢结构，包括其他材料，房子在工厂生产，到目的地直接给它搭上去，成本降低了，速度快了。什么样的工厂？远大的活楼工厂生产线，一天可以做1万平米，一年假定200天工作，可以做200万平米，而且这个房子像汽车一样，做好了，搭上就能用。这是远大活楼的工程和现况。大家看到吊着一个像集装箱一样，运到现场装，打开以后全新装修，水电一通，都是欧洲标准，三层玻璃、空气洁净、零水泥。搭出来就是这样，工期由10年缩短为3年，结果由不赚钱变成赚大钱。大家看，换个方式，换个思维，换个姿势，你就能够找到新的路线，新的开发模式。这是我们1100米的项目蓝图，大家可以看到，这个项目就是个大架子，简单说是那上边每60米一个台阶，里边放12层的小楼，一共有4300个，使用面积在60平米的标准住宅单位，有5万平米的综合商业设施。这是我们的合作的团队。最左边是远大的张跃，中间穿深色衣服的是目前运行的最高的建筑，迪拜哈利法塔建造商伊玛尔公司的老板，阿拉巴尔，我们一起看地、一起讨论。阿拉巴尔认为这是一个特别好的赚钱的逻辑，我们开会的时候，他曾经问怎么样才能盈利，我就告诉他刚才说的，由封闭变开放，由水泥变零水泥，由现场施工变成工厂化施工，由10年变成3年，就可以赚钱了。他听完以后，做了一个特别实在的评估，然后说，你是内行。我们就开始合作了。目前运营中全球最高的楼就是880米的迪拜塔，我们和最有经验的人一起合作。过去一年，如果你不换个方式、换个姿势去看问题、想问题，你当然越做路越窄。我们再看换个模式。房地产的开发模式，大家都知道，买地、买钢筋混凝土，盖了房，销售，这是以前的模式。如果我们要跨境，怎么去做房地产？我们不可能到全世界买地、全世界找农民工，盖完了再卖，这样我们就「死」掉了。怎么解决？我们看到10年、15年前，最热的是走出去，在海外做房地产，去得最多的是纽约，那波都赔钱了，总共损失超过50亿美金，原因就是按传统办法开发房地产。如果要跨境做房地产，我们怎么能跳脱这样的陷阱，取得新的发展？过去一年我去了很多地方，思考怎么调整商业模式，还是决定聚焦居住类的产品，完全用工厂化、模块化方法来做。比如说寝丽舍，这个产品是我们马上要推的一个商务酒店，包括公寓的项目。这个项目是标准化的一个管理模式：在全世界特定选址下，当地做好开发前的一些准备，房子在工厂生产好，通过集装箱运过去，装上，或租或卖，一平米也赚一点钱，这跟过去开发不是一样吗？这样子就能标准化、规模化，把传统的建筑业房地产商变成工业化企业，把房子变成工业产品的制成品，做成一个出口业务。这样一来，商业模式发生改变，把标准化的住宅类产品、居住类的产品，用工厂做完以后直接出口，作为出口品，可以获得政府的支持，同时也得到了一个与过去完全不同的财务安排，这下我们的房地产就可以去做跨国经营了。你看，由建筑业跨到制造业，这就是换个姿势。另外，最近爆雷的企业很多，有很多所谓的不良资产，用什么方式去解决它？我们传统的房地产，被媒体带着走，永远横着去想，媒体天天告诉我们一些看似永远正确的、一些虚假的概念。比如说，这个地方有一个夜总会，就叫文化地产；有个洗脚的，就叫健康地产；有个酒店，就叫文旅地产；有个厂房，就叫产业地产。我到马来西亚，有一个人带我去看燕窝地产，我想肯定是华人做的产品，果然是。他们在别墅前面支个杆，弄个小房子，塞了几只燕窝，燕子在那吐口水，于是这排别墅叫燕窝地产。这是旧解释，不是新解释，但全世界的房地产本来不是这样，不能这么横着做。其实房地产本身，还有可能纵向发展。转型有两种，一种就是做变性人，今天是大小伙，明天是大姑娘，这是一种转型。这种转型扯得比较远，扯不好，就会扯住要害。还有一种是纵向转型，由少年变成青年，青年变成壮年，壮年变成老年，这也是转型。同样的问题，我们现在面对很多特殊资产、困境资产、不良资产，如果还是用传统方法，就是忽略房地产本来的样子。房地产本来的样子是什么？就是创造最具价值的固定的人造空间。让房子创造价值，简单的说，这就是房地产的基本问题。房地产往上生长的逻辑是这4个阶段，这是我们人类迄今为止，随着人均GDP上涨，从3000美金、1万美金、2万美金，到6万美金、10万美金，地产商的角色变化，就是这么4个阶段。房地产要向上生长，不要横向生长。第一阶段，Developer，我们都知道的买块地盖房，这叫发展商。第二阶段，Fee Developer，收费开发商。特朗普做房地产做到这个阶段就停住了，这个阶段的开发商跟张艺谋一样，拍个电影要收钱，一堆投资人出钱，海报上永远写张艺谋导演作品，其实他自己没投资，收费的人反而最厉害。第三阶段，Real Estate Operational Corporate(REOCs)，综合运营商。人均GDP3万美金、4万美金，开发商就要变成不动产综合运营商，这个要求的本事就更大。第四阶段，Real Estate Investment Trusts(REITs)，不动产投资信托基金，或者叫REITs的GP公司，这是类金融的一种开发模式。我们现在面对大量困境资产，用什么样的思维和模式来解决这些房地产问题？如果只是用原来的方式，比如所谓的旅游地产不通了，又把它变成康养地产，这解决不了问题。这种投机取巧的简单的横向思维是不对的，要换模式，回到房地产的本来的样子，去做纵向的垂直的生长，因为中国经济已经过了人均GDP1.2万美金这样一个水平，开始向2万美金发展，我们应该往上生长。这样我们会看到很多机会、很多项目、很多可能性，也能变成更专业的一个房地产企业。这就是我们过去一年的工作，嘴上说换个方式，心里说换个姿势。由于我们换了方式，换了解释，换了模式，换了看高楼的眼光，于是过去一年的发展相对来说，脚下的路更宽一点，眼里的光更多一点，心里的自信和决心更大一点。我也看到很多朋友，这一年跟我们全世界走。我相信大家都是越走越知道换方式的重要性，越走越发现，只有换个方式，我们走得才更远。期待在2025年，我们能继续寻找新解释，找到新方向，走出新路子，开拓新生活，谢谢。