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第 2208期〡2024/12/31今年9月，重庆水墨江山项目“唐潮公寓”投入运营，首月出租率就突破了95%。社交平台上，很多住户称之为“梦中情房”。但很少有人知道，唐潮公寓的运营方是西安本土国有上市房企天地源。作为其首个面世的集中式长租公寓，从设计、施工到运营、管理，均由天地源一手负责。唐潮公寓长租公寓作为不动产领域回报率较高的类别，抗风险能力得到了市场和投资机构认可。天地源唐潮公寓的落地，不仅盘活了存量资产，也是国有资产运营业务的新突破，未来极大可能成为穿越周期的产品。站在更长远的视角，上述布局也是天地源母公司西安高科集团有限公司（简称：高科集团）市场化破局的一个缩影。2023年，高科集团聚焦以新房地产业、新服务业和高科技产业为核心的“两新一高”产业体系，开启新一轮转型。除了高新区首个保租房项目星悦居建成、“高科环保”成功挂牌新三板、物业板块做到陕西省综合实力第一外，高科集团积极拓展养老服务产业、保障性住房等新领域，布局新能源业务、投资等。一年多以来，高科集团按照国企改革“提高企业核心功能，增强市场竞争能力”的目标，市场化运作能力不断提升，在“管理、经营、服务、队伍建设”四个创新和精细化方面跨出了大的步伐，尤其是在扩展新的产业布局、激活产业发展动能方面蹄疾步稳，不断突破。01▶布局“两新一高”高科集团成立于1992年，是西安高新区旗下三大直属国有企业集团之一，也是高新区开发建设的实施主体。其承担了诸多区域基础设施建设的重任，包括土地开发、市政项目建设、城市更新及区域住房保障体系建设等。可谓是深度见证、参与了区域的初创、崛起和兴旺。近年来，随着房地产深度调整持续深入以及国有企业改革深化提升行动的实施，也进一步驱动着高科集团的转型与发展。尤其是政策层面上，对于国资国企改革提出了非常明确的要求，核心要点是要加快形成与新质生产力相适应的新型生产关系。同时，强调要“推动国有资本和国有企业做强做优做大”，并提出了推动国有资本重点投资领域和方向，其中就包括向“国计民生重要行业”和“前瞻性战略性产业”集中。这意味着，国有企业主责主业更加聚焦，持续面向市场塑造独特竞争优势，增强战略支撑托底能力，是未来改革的方向。对于高科集团来讲，此前大量业务围绕房地产、城市基础配套设施建设进行，承担的项目也多为公益性、政策性导向型，市场化运营还不够充分。其想要可持续发展，就必须进行功能性改革，成为真正的市场主体，重新塑造核心功能。2023年8月，高科集团全面启动“转型升级、创新发展”三年行动，聚焦“两新一高”产业体系，开启新一轮转型。“两新”即“新房地产业”和“新服务业”。一方面，高科集团整合资源，将紫薇地产、高新地产、丝路金融公司整合成立了新的平台公司高科地产，主要发展养老服务产业、商业地产；高科房产、高新保障房（城棚改）整合成立高新安居，定位是保障性住房的投资建设和运营。上述两家公司与上市公司天地源，共同组成了高科集团的房地产开发运作平台，打造住宅、商业、保租房、安置房“四业并举”的复合型房地产业务新体系。生态城交付另一方面，围绕“产城人”模式，高科集团不断提高城市运营与服务水平，加速市场化转型，提升自身“造血”能力，在公共服务、公益性领域发挥好底座和基石作用。“一高”则指“高科技产业”。高科集团持续推动传统制造业升级和延链、补链、强链，探索未来产业领域，同时在新能源、装备制造等新兴产业进行了投资布局，进一步增强了自身产业发展和增长潜力。“简单来说分为两个，一个是原有传统产业的再市场化，一个是战略新兴产业的市场化。”高科集团相关人员表示。02▶聚力“运营、管理、服务”房地产板块是高科集团的一大特色，在西安本地市场具有较强的品牌影响力和资源积累。启动市场化转型后，高科集团在原有的住宅开发范畴上升级优化，加大纵向整合力度，围绕市场需求进行上下游布局，高品质住宅、长租、商业、养老、住房保障等业务均进入高科集团的视野。枫叶整合照护黑稻田店开业这样一来，不但能够提高集团房地产板块运营效率、产品力，也将提升其市场竞争力与品牌形象。譬如天地源布局第四代住宅，推出了永安观棠、高新宸樾项目，获得市场的高度认可。在运营效率上，永安观棠项目从拿地到项目首开，仅耗时137天，“开工、开盘”节点较其运营计划标准分别提速43%和50%。从行业层面来看，当下房地产领域从增量扩张转向存量发展，存量资产的盘活和高效利用成为趋势。高科集团通过开发业务进行布局，方向涉及长租公寓、保障性住房供给、养老服务等。如天地源以公寓资源为突破口，在重庆打造水墨江山长租公寓，目前已完成开业，出租率高达99%。据了解，珠海上唐府长租公寓及酒店项目也将于明年上半年投入运营。养老服务产业上，高科地产的两家护养机构——骊山下的院子康养中心与枫叶整合照护黑稻田店在今年4月同步开业。住房保障业务领域，西安高新区首个保租房项目星悦居已在近期启动报名。目前，高新安居在建4个保租房和4个公租房项目，加上已交付1个保租房项目，建设房屋1.7万余套，将进一步推动保租房放量。星悦居除了房地产领域的市场化转型外，高科集团另一大“新变化”，就是其服务能力的外拓。高科集团旗下有高科智慧园、数字经济园、人工智能园等8个产业园区，已入驻企业包括阿里巴巴、华为、三星、西门子、美光、施耐德、科大讯飞、大疆等300余家行业龙头企业，产业园区运营服务成效显著。尤其是在下游物业板块，高科物业已然做到了陕西省综合实力第一，业务已然辐射区域内外诸多中高端住宅、商业地产、写字楼、公建市场等。这意味着，高科物业在区域市场竞争格局中已牢牢占据优势地位。其积累的经验与模式，能持续输出高品质、标准化的物业服务，满足客户不同场景下的多元需求。智能热网监控中心此外，在基础设施建设、民生服务保障上，高科集团也创新了市政维护、供热、污水处理、环卫绿化养护等方面的服务模式。从单纯的项目建设转型到“投资、建设、运营、管理、服务”“五位一体”的发展模式，大部分业务已经“蜕壳”完成市场化经营，并建立了精细化服务品质管理体系。目前，高科集团旗下高新热力紧随城市发展形势布局热力管网，供热范围辐射129平方公里，供热主管网150公里，供热面积达4663万平方米，连续14年获得“西安市集中供热先进单位”称号。高新城服承担高新区200条道路、34个住宅小区、18个公园、13个广场共1263万平米绿化养护，荣获“全国园林50强”称号。03▶培育战略性新兴产业于高科集团而言，市场化转型，意味着要摆脱“纯开发”属性，以市场化方式参与、支撑、引领区域的产业转型升级、培育战略性新兴产业，以此重塑业务结构和造血能力。高科集团通过技术升级、产业链优化与新兴产业布局，实现了传统制造业向智能化、服务化转型，实施主体包括高科建材、高科新达和高科投资。其中，高科建材作为中国五大型材及门窗三甲企业、西部管道龙头企业，其在全国拥有九大生产基地，原本就具备规模化生产能力和广泛的市场覆盖范围。2024年以来，高科建材在现有研发平台的基础上，不断加大研发投入，积极开展新产品研发、新工艺改进和新技术应用。截至今年10月，高科建材整体研发投入达到9175.79万元，研发强度达到3.35%。高科建材技术研发中心稳固传统建材业务的同时，高科建材积极拓展新能源、环保等新兴领域，实现了多元化发展的初步布局。旗下“高科环保”于今年8月成功挂牌“新三板”，意味着高科环保在企业规模、治理结构、财务状况等方面达到了一定的标准，也为其后续的融资、扩张和品牌建设等提供了空间。高科环保在新能源汽配领域，高科建材也展现出强劲势头。一方面，通过“腾笼换鸟”的方式，在充分利用原塑材二基地场地及相应设施的基础上，大力发展汽配产业。另一方面，与汽配行业龙头企业和上市公司开展深度业务合作，不断加大新产品的研发投入，持续提升技术水平，提高了汽配产品的质量和性能。此外，高科集团围绕发展产业投资与运营，聚焦战略性新兴产业或特色产业，通过投资的方式，推动产业升级和经济结构优化。目前，高科投资已积累了超过10个涵盖新材料、新能源、高端装备等多个高增长潜力行业的潜在投资项目，其中5个项目正处于快速推进阶段。值得注意的是，2024年，高科投资完成了外部资金的引入，管理基金规模再创新高，累计规模达68亿元，推进了一系列重大项目的建设，包括高科技产业园区的建设、双中心区域发展、企业孵化等。长安银行总部入驻高科智慧园2期诸如此类产融结合的模式，既能发挥国有资本对产业发展的引领作用和支撑作用，也能加快园区存量资产盘活，提升园区空间的配套服务能力。2023年，高科集团实现销售收入375.4亿元，经营业绩位列中国服务业500强企业第197位，陕西省百强企业第19位，西安百强企业第7位。近期，2024年陕西省百强企业名单揭晓，高科集团位列17位，较上年上升2位。可以预期的是，伴随着高科集团市场化转型加速，其不断优化产业布局、提升经营管理水平，市场份额和行业影响力将进一步扩大，未来发展前景值得给予更多的关注与期待。本文不构成任何投资建议，投资者据此操作，风险自担。