财经速递-"manta79838"-为什么提前还贷的manta79838人开始变少了

为什么提前还贷的manta79838人开始变少了_ZAKER新闻

蕰藻浜河畔，以各色集装箱堆叠组合为特色的智慧湾科创园早已是沪上知名打卡地，近几个月来，更是频频亮相社交平台。每到周末，大批市民游客从上海各区甚至周边城市涌入“‘箱遇’智慧湾·车备厢集市”，开启“逛吃”模式。最热闹时，园区单日入场人次超过3万。

本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：Moon，题图来自：AI 生成各位这两年有过提前还贷的想法么？尤其是对于那些曾经买在利率高点的人，我朋友就是 2019 年在苏州买房，纯商贷利率 6.4%，这利率也是我目前见过最高了，换算到每个月房贷 8602 元。单利息就要还 7000 多元，其中 86% 都是利息。如此高额的利息成本，也难怪去年身边好多人咬着牙都要尽可能提前还贷。事实也确实如此。整理自：人民银行根据中国人民银行，截止 2023 年末个人住房贷款余额 38.17 万亿元，同比下降 1.6%。也是近 10 年来，个人住房贷款余额首次下降。于是肉眼可见的银行着急了，单是 2024 年存量房贷利率就接连下调了 3 次，5 年期以上 LPR 从 4.2% 下调至 3.6%。来源：财联社而反应到市场上，有国有大行表示，今年 9 月 25 日以来，个人按揭提前还贷日均申请量较 9 月上中旬日均水平下降六成。紧接着我又去问了几位房贷经理。从他们的回答中，也都表示现在咨询提前还贷的人，普遍比去年上半年少。所以提前还贷变少是真的么？以及为什么现在大家不太想要提前还贷了？一先来看看过去一年，到底还了多少房贷这里需要简单做下计算。首先，我们看到 2023 年个人住房贷款余额是 38.17 万亿元，如果仅看余额，似乎只是比去年少了 6200 亿。。但一方面除非整个 2023 年大家都不买房，不然新增贷款余额不会是负值。要知道即使市场普遍低迷，去年 TOP100 房企的销售总额依然卖出了 6 万多亿元，并且根据国际金融监管总局数据。来源：中国政府网2023 年一共发放住房按揭贷款 6.4 万亿元，这个量还是非常大。所以一边在多发另一边贷款余额又在减少，大概率中间缺失的部分，其实是被提前还贷抵消掉了。于是整个 2023 年提前还贷的数量应该是：换句话说，仅仅过去一年，全国人民就提前还掉了约 7 万亿的房贷。什么概念？我去查了下 2023 年全年国民总收入大概在 125 万亿元，另外 2023 年我国人民币存款又增加 25.74 万亿元，所以你可以大致理解为：去年一年大家挣的钱，20% 是拿来存银行，还有 0.6% 拿来还房贷了，并且这还是总额计算，如果精准分摊到买房人群的身上，比例会比这个更多。当然提前还房贷影响的不止是购房者个人，更多的还有银行。毕竟一直以来房贷都被银行视为长期稳定的优质资产，在绝大部分六大行的贷款明细表上，个人住房贷款的占比都在总贷款量的 20% 以上。但各位知道这笔重要资产，这两年减少了多少么？2023 年，42 家上市银行个人住房贷款规模同样出现首度萎缩。同比前一年减少了 5467 亿元，今年上半年依然没有好转，相比 2023 年末又减少了 3191 亿元。即使略有上涨的，42 家上市银行中也只有 13 家银行，占比不到三分之一。以住房贷款余额排名前 10 的银行来看，除了邮储银行和中信银行还能实现为数不多的净增长，减少最多的工商银行、农业银行，对比去年末就是少了超 1000 亿。整理自：2024 年上市银行财报所以现在基本可以确定了，无论是所有购房者提前还掉的 7 万亿，还是具体到六大行也能减少动辄千亿级别的贷款量。和我们体感的大致相同，去年确实是提前还贷的高峰期。二但最近有几个数字，却在悄悄变化。首先一个依然没有改变的事实，是从去年到目前为止，今年个人住房贷款余额并没有反弹，还在持续减少。根据最新央行发布的《2024 年三季度金融机构贷款投向统计报告》显示，今年三季度个人住房贷款余额 37.56 万亿元，同比下降 2.3%，结合之前 2023 年末的余额是 38.17 万亿元。这意味着，截止今年 9 月，个人住房贷款余额又减少了 6100 亿元。但如果我们单独把这几个季度间的情况做对比，减少的趋势其实是有所放缓。注：第一季度数据对比维度为 2023 年末2024 年三季度对比二季度余额减少 0.61%，数字上看比二季度的 -1.05%，已经放缓了下降幅度。此外根据中新社表示 10 月份个人住房贷款规模也开始驱稳。来源：中新社明显好于前 9 个月月均减少 690 亿元的水平，也好于前两年同期水平，这是一个新趋势的改变。但再怎么说总的贷款余额还是在减少，这时候想要更精准的知道提前还贷的情况，还得靠另一个指标：CPR，也就是居民早偿率指数。CPR 的值越高，说明背后越多人在提前还贷。之前这个数值站在高点，根据国泰君安研究显示，还是在 2024 年 4 月，居民早偿率指数达到 37% 的历史高位。毕竟对比 2023 年银行的理财产品平均收益率大概在 2.94%，而再一看自己的房贷利率在 4% 以上。明眼人都知道，费尽心思理财不如安分守己提前还贷，并且还是不用动脑盲还就行。不过，最近这个数值却悄悄开始逆转了。注：不同研究机构数值会略有差异可以看到自 4 月后 CPR 整体呈现下降趋势，而截至最新第三季度末 CPR 指数已经降至 12.4%。这还是在 10 月宣布再次下调房贷利率之前的变化，四季度居民提前还款意愿很可能会更低。而之所以会有这个变化，其实这件事早有意图，如果你仔细看今年 9 月国务院金融会议中，官宣原话是：" 下调存量房贷利率将减少银行的利息收入，但也会减少客户的提前还款 "。言下之意很明显了，存量房贷利率的降低，减少每月的还贷金额、同时也减少购房者的利息总额。这下就算你有提前还贷的打算，大概率也会后置。所以站在政策层面来看，看似是银行让利，但本质上存量房贷利率的下降和提前还贷之前的缓解，其实是扯平了。三当然今年这波最大力度的利率调整，也真的在发挥它的作用。不仅是今年以来接连三次下调 LPR，时间横跨 2 月、7 月、10 月。此外 1 年期下调 35 基点，5 年期以上下调 60 基点。也是为近 5 年内降幅最大的一次，这背后可以释放多少房贷利息。以我 2023 年上海买房的同事为例，最初利率为 4.2%+35BP=4.55%。先来看看 LPR，因为每年调整 LPR 的机会只有一次，也就是写在合同上的 LPR 重定价日，她是在 9 月 20 日。第一步，先按照最新 9 月公布的 5 年以上 LPR，自动调整为 3.85%；第二步，再结合在 10 月宣布存量房贷 " 所有银行统一调整为 LPR-30BP"。于是接连两波利好，现在她的房贷利率变成了。3.85%-30BP=3.55%。对比最开始的 4.55%，利率直接降了足足 1%，体现在每月还款房贷也是立竿见影。2023 年每月房贷还是约 8300 元，如今只需支付约 7400 元，调整前和调整后，就是每月少还近 1000 元的房贷。而根据官方测算，以 100 万元、25 年期、等额本息还款的存量房贷为例，假设该房贷利率从 4.4% 降至 3.55%，可节约借款人利息支出每年约 5600 元。批量调整完成后，预计这一项政策将惠及 5000 万户家庭，1.5 亿人口，每年可为存量房贷家庭节省支出约 1500 亿元。这才是大大减少提前还贷的原因，但这还不是最极致的。毕竟我这位同事是 9 月 20 日的定价日，但对于更多购房者普遍应该是次年的 1 月 1 日，所以别着急还有好消息。就是如果结合最新 11 月 20 日 5 年期以上 LPR 为 3.6%。来源：中国人民银行对于大部分购房者，自明年 1 月 1 日下调后的存量房贷利率将是：3.6%-30BP=3.3%。换言之，如果 BP 不变的话，这批购房者将按照 3.3% 的房贷利率保持至少一年时间。对于买房人来说实在是值得在年底庆祝一杯了。至于还有没有提前还贷的想法，拿我同事的原话就是，现在商贷利率标准已经和自己的公积金贷款（利率为 3.1%）基本持平，也没啥好纠结了记得去年年初想要线上预约还贷，还被贷款经理告知至少要排队两个月，甚至还出现过线上预约关闭的情况。但如今如果想要预约提前还贷，从 2025 年的 1 月开始，基本每一天都可以选择。四这两年的楼市，确实是调控最频繁也在极速转变的两年。我们经历了认房不认贷，普宅标准的取消这样的楼市大激荡，也见证房贷利率一次比一次更大力度的下调，都跟过山车一样经历着。但不可否认的是，正是因为比别人经历了更多，也见得更多，反而让我们成为了穿越周期的人。这样的好处就是当再次面对调控的时候，可以有更多思考。比如在房贷利率远远高于一般理财产品时，提前还贷确实是一个节省利息不错的选择。当然我也见过因为超出自己能力范围之外强制提前还贷，一次性还款好几十万现金，甚至不惜找亲戚借钱而压力倍增。趋势没有好坏之分，难得的是趋势之下依然能保有清醒克制。所以各位，如果是现在的你还会选择提前还贷么？