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万科剧变之后,深铁又给万科真金白银输血了_ZAK非洲14may18_XXXXXL56endianER新闻

长三角地区经济发展活跃、开放程度高、创新能力强,拥有全国近1/3的有效专利和1/4的有效商标。

万科通过资产转让和借款获深圳地铁支持。深陷巨亏的万科,再迎重磅消息。近日,万科向大股东深圳地铁转让了 2 个标的:深圳红树湾项目 49% 投资收益权;深圳地铁万科投资发展有限公司 49% 股权。转让完成后,万科将套现超 13.5 亿。实际上,万科的这次资产处置相当迅速:1 月 27 日,春节前的最后一个工作日,万科才与深圳地铁签订上述 2 个标的资产的转让协议;2 月 5 日,也就是春节后的第一个工作日,深圳地铁万科投资发展有限公司就已完成登记变更和更名,多位高管发生变更。这也意味着,万科正式退出深圳地铁万科投资发展有限公司股东行列。就在辛杰上任万科董事会主席的第一时间,便开出" 拯救 " 万科的药方,其中最重要的一条是:聚焦核心业务,清理非核心资产。不仅如此,又在刚刚,2 月 10 日,万科发布《 关于深铁集团向公司提供股东借款暨关联交易的公告 》称,其获得了大股东深铁集团 28 亿元的借款支持 。可以预见,一方面,未来万科会有更多非核心资产摆上货架。另一面,深铁各种形式坚定支持万科。近日万科一顿操作猛如虎,让我们惊叹深圳速度。或许,我们已经能看到万科浴火重生的曙光,又或许,见证万科接下去如何一步步变身 " 深科 " 的奇迹时刻。01净赚 31.7 亿万科获大股东真金白银支持向大股东深圳地铁转让上述 2 个标的资产,万科套现超 13 亿。其中:深圳地铁万科投资发展有限公司 49% 股权 0.58 亿;深圳红树湾项目 49% 投资收益权 12.92 亿。深圳红树湾项目的含金量更高,对万科也有着特殊的意义。2014 年,万科在深圳拿出 45.3 亿元中标深铁集团的红树湾 BT 融资项目,地块建筑面积达 57 万平方米,万科获得 49% 权益、其余 51% 权益归深铁所有。红树湾项目位于深圳湾超级总部基地的西侧,总占地 6.83 万㎡,计容总建面约为 41.9 万㎡。其中办公 23.1 万㎡,商业约 9.9 万㎡,酒店约 4 万㎡,商务公寓(深铁万科瑧湾汇)约 9 万㎡。项目于 2021 年 12 月竣工。深铁万科瑧湾汇根据当时的协议,商务公寓和办公物业等可销售物业销售后,按权益比例分配税后利润;未销售的商业和酒店等由招标人和牵头方即万科共同持有。此次转让的深圳红树湾项目,主要是持有型物业,也就是重资产。当然,万科通过这个项目,达成了 3 个目的:从龙华、龙岗等郊区,重返深圳核心区域;转型城市配套服务商;与深圳地铁建立深度合作关系。更直接的是,赚足了真金白银。10 年时间,万科投入 47.75 亿,赚了 31.7 亿净利润。相对于去年 450 亿的巨亏,万科向大股东转让 2 个资产套现的 13.5 亿,或许还不够塞牙缝,但向外界传递了一个明确信号:在深圳地铁全面接手后,万科在加速处置非核心资产。除了以上信息,2 月 10 日来自深铁真金白银支持万科的好消息又来了:万科获得了大股东深铁集团 28 亿元的借款支持。公告还披露了此次借款万科需要配合的 " 条件 ",这样的 " 条件 " 足见诚意。1,利息方面:借三年,借款利率按年化 2.34% 计算 ,甚至 低于全国银行间同业拆借中心公布的 1 年期 LPR。2,抵押方面:万科提供不超过价值 40 亿元的资产进行质押 , 初始是以公司持有的 " 万物云 "(2602.HK)市值为 40 亿元的股票提供质押担保,从市场惯例看,股票质押融资业务的质押率通常为 30% 至 60%,而本次,深铁集团直接将质押率设定为 70%。艳姐只想说,平时我问亲戚借钱 3 年,对方都肯定不止要 2.34% 的年化利息。只能说,深科,不对,万科,这次真的是得到深铁的诚意与实力支持。02最赚钱的地铁公司靠 " 副业 " 年赚百亿!能全面接手万科,深圳地铁的实力不容小觑。在内地地铁圈,深圳地铁常年霸榜内地 "最赚钱的地铁公司" 的名头。先来看这张图,2019 年,深圳地铁营收 209.9 亿,排名第 7,但净利润高达 117 亿,是其它 21 城地铁公司净利润的数倍,非常强悍。在大家的传统认知中,地铁建设投资巨大、回报周期长,靠票价收入做到保本甚至微利都很艰难,利润主要来源于政府补贴。但深圳地铁的模式类似于港铁,赚钱靠 " 副业 " —— " 轨道 +" 的 " 站城一体化 ",以及投资。艳姐看了下,深圳地铁的利润来源主要有 3 块:轨道交通建设运营与资源运营、站城开发、投资。轨道交通建设运营与资源运营比较好理解,就是传统的地铁等建设和运营;站城开发主要是地铁上盖物业的地产开发,涵盖住宅、商业、酒店、写字楼等业态;投资主要是对万科的持股。深圳地铁 2023 年报显示,营收贡献方面:轨道交通建设运营与资源运营贡献营收 102 亿、占比 40.75%;站城开发贡献营收 147 亿、占比 58.53%。利润贡献方面:轨道交通建设运营与资源运营毛利润亏损 24 亿;站城开发毛利润 55 亿;投资收益 48 亿。换句话说,深圳地铁能坐上内地 " 最赚钱的地铁公司 " 的宝座,地产开发和投资收益功不可没。像地产开发,2021 年到 2023 年,深圳地铁的销售规模分别为 268 亿、270 亿、334 亿,深圳楼市的隐形霸主。深圳地铁近年地产销售规模去年,他们在深圳开发的深铁前海时代 · 尊府就以 81.46 亿销售额排在第 4 位,卖的相当火爆。像投资,2021 年到 2023 年,深圳地铁的投资收益分别为 64 亿、68 亿、48 亿。虽有所下降,但仍然相当可观。深圳地铁近年投资收益(单位:亿元)在 " 副业 " 的加持下,深圳地铁的利润表现一枝独秀,坐稳内地 " 最赚钱的地铁公司 " 的宝座。03还会成为万科的 " 白衣骑士 " 吗?节后开工第一天,来自深圳地铁的中高管全面进驻万科办公,效率相当高效。这次,深圳地铁似乎再次扮演了 " 白衣骑士 " 的角色。之所以说是 " 再次 ",还得从 10 年前的 " 宝万之争 " 说起。艳姐简单跟大家回顾下 " 宝万之争 "。2015 年的股灾之后,险资在资本市场攻城略地,密集举牌 A 股上市公司,行业龙头万科就被同在深圳的宝能盯上了。那时的万科,一年净利润近 200 亿,账上货币资金高达 500 多亿,但市值才 1000 亿左右。在宝能系多次举牌后,万科的股权架构明显变化:宝能系持股 25.4%、华润系持股 15.29%、恒大系持股 14.07%。这样的股权架构意味着,万科的管理团队将大概率出局,而万科的未来也面临诸多不确定性。那两年,万科管理团队恐怕是整个地产圈最忙碌的,飞北京、跑香港,目的只有一个—— " 狙击 " 宝能。后面的事情大家都知道,在万科管理团队的运作下,特别是险资监管新规出台后,宝能系、恒大系相继退出。" 宝万之争 " 的结局也很有意思:华润清仓 15.29% 万科股份,算上历年分红,赚了超 400 亿;宝能陆续清仓 25.4% 万科股份,前后大约赚了 300 亿左右;恒大清仓 14.07% 万科股份,亏了大概 70 亿;深圳地铁以 664 亿代价,接手华润 + 恒大手上的万科股份,持股 29.38%,成为万科第一大股东;王石辞任万科董事会主席,交棒郁亮。以 664 亿代价成为万科的第一大股东,深圳地铁第一次扮演了万科的 " 白衣骑士 " 的角色。艳姐在前面讲过,深圳地铁能成为内地 " 做赚钱的地铁公司 ",来自万科的投资收益功不可没。我们来看这张图,从 2017 年开始,深圳地铁的净利润出现爆发式增长,是内地首家净利润达到 50 亿、100 亿的地铁公司,相当夸张。深圳地铁历年营收、净利润情况(单位:亿元,数据来源企业年报)如果再仔细看,深圳地铁的利润表现,与万科的走势已经深度 " 绑定 "。万科近年财务情况(单位:亿元)万科 " 暴雷 " 后,深圳地铁的日子似乎并不太好过:2024 年前 3 季度,深圳地铁营收 123 亿,净利润亏损 80.74 亿,历史最高亏损纪录;总负债 3039 亿,资产负债率 57.55%;一年内到期债务 277 亿。中诚信国际在深圳地铁的信用凭借报告中透漏的信息则更有指向性:万科股份经营业绩下滑明显,投资收益贡献度随之下降;所持万科股份股权对应市值已低于其账面价值。确实,除了万科业绩下滑带来的拖累,更大的压力恐怕来自持股万科的浮亏。艳姐大致算了下,当年深圳地铁投入了 664 亿,其中大约 400 亿来自贷款,按 4% 利率算,8 年利息 128 亿;每股成本大约 20.47 元,目前万科的股价为 7 块多,另外 8 年分红 160 亿。这样算下来,深圳地铁在万科身上浮亏了近 400 亿。再回头看宝万之争时的华润和宝能,一个赚了 400 亿,一个赚了 300 亿,真的是商场如战场,胜负或许真的就在一念之间。更致命的是,随着万科巨亏、暂停分红,如果坐视不管,恐怕深圳地铁将会被万科拖累,对深圳国资也会是一笔不小的损失。当然,2024 年前 3 季度,万科的营收是深圳地铁的近 20 倍,两家企业完全不是一个量级。这意味着仅凭借深圳地铁一家公司,基本很难成为万科的 " 白衣骑士 "。不过艳姐也看到,根据《深圳特区报》的报道,深圳国资委就表态:" 截至 2024 年底,深圳市属国资国企资产超过 5 万亿元,全年营收超万亿元,规模大、实力强,有能力、有实力,也有足够的‘子弹’,支持地铁集团通过一切可能的市场化、法治化手段推动万科稳健发展。"深圳地区 8 家银行也将 " 全力保障其整体融资规模稳定 "" 帮助万科增强流动性,实现稳健经营。"最终,成为万科 " 白衣骑士 " 的,还是深圳地铁背后的深圳国资,目的只有一个:让万科 " 活下去 "。这样的待遇,其他房企也只有羡慕的份儿了。

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编辑:李文信

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(作者为湖南省衡阳市委书记)

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发布于:岷县