mdx-0172二手房“装修代卖”火了,逆市赚钱的新赛道?_ZAKmdx-0172ER新闻
二手房“装修代卖”火了,逆市赚钱的新赛道?_ZAKmdx-0172ER新闻
红山第一只人工育幼的雄性红毛猩猩“乐申”、神似《千与千寻》中“无脸男”的白面僧面猴、热爱美食的孟加拉白虎“古采尼”……近年来,红山森林动物园涌现出一批动物明星,在这里,动物们的天性得到了尊重。2011年,红山森林动物园取消动物表演,成为中国第一个取消动物表演的动物园。此后,越来越多动物园取消动物表演,发挥动物自由天性,努力做好动物丰容工作。红山森林动物园园长沈志军曾表示:“动物园不是娱乐动物的地方,动物更不是被关在笼子里的困兽。”
中国式 Home staging近期某头部中介公司在上海介入二手房售前翻新美化、装修代卖的消息,让市场对这个新赛道产生了关注。实际上," 售前翻新美化 " 和 " 装修代卖 ",并不是一个新鲜概念,在一些西方国家,早就产生了以房屋美化为核心业务的 Home staging 模式,国内市场在数年前也已经有不少企业涉足相关业务。房互君调研发现,随着市场由卖方市场转向买方市场,售前美化、装修代卖赛道出现了新的市场爆发,新的公司品牌不断涌现。那么,为什么在这两年这个赛道出现井喷,甚至引发了中介巨头的介入,在这个赛道都有哪些企业做相应业务?他们发展情况如何?Home staging 是什么?作为行业公认的规则,二手房的装修情况很大程度决定了房子的出售价格和出售周期。因此,作为房地产销售的一种营销策略,经纪公司会普遍建议房主将房屋打扫甚至美化之后再进行销售,以让房子的卖相更好,出房效率更高也能卖出更高的价格。实际上,这个在一些国家被称为 "Home staging" 的业务模式,已经相对比较成熟,并且已经存在至少十余年。在欧美等一些成熟国家,业主在卖房时都会找到专门的 Home staging 公司,来帮助房主对房屋进行装扮。有相应数据,表明经过美化的房源能让房屋销售速度和价格显著提升。在流程上,西方 Home staging 公司通常会对房子进行综合评估,再由公司提供设计师对整体进行设计,最后提供包括家具摆设、装饰品等房屋美化服务。本质上,Home staging 是装修公司性质,他们和业主直接合作,由卖房的房主直接对 Home staging 服务买单,整个过程和中介公司无关。实际上,在过去中国房地产市场供不应求的阶段,二手房买卖中房源美化的需求同样存在,但是由于房价处于上升阶段,房主无法直观看到房源美化给房屋售价带来的真实变化和收益,因此房主在房屋售前美化方面并没有付费意愿。早在 2018 年左右,部分创业公司以及装修公司就曾经推出相应的业务,但效果并不理想。随着技术的发展,在房地产市场成熟的西方国家中,Home staging 已经逐渐从线下发展到线上。一些房主从采购传统的线下 Home staging 服务转变为线上虚拟服务 ,即 Home staging 技术供应商可以根据业主的需求提供房源的 3D 服务,通过虚拟服务,同一套房源可以有不同的装修方案,帮助房主增加房源的多变性需 求。然而,尽管服务结合线上线下,但是 Home staging 的商业模式仍然未改变,仍然以业主付费购买 Home staging 供应商的服务为主。中国装修代卖爆发此前说道,由于在国内,卖房业主并没有为售前房屋美化进行付费的意愿和传统,这造成了 Home staging 在中国商业模式的巨大差异。房互君研究了目前在北京、杭州、上海等城市 8 家进行售前房屋美化的公司, 和上述提到的 Home staging 在发达国家纯粹的房源美化的商业模式不同,国内这些公司的商业模式几乎都是以 " 售前美化 + 装修代卖 " 结合为核心。国内装修代卖公司(房互制图) 以上海焕新居为例,当卖房业主和焕新居合作之后,焕新居公司通过对房源进行美化装修,再通过渠道推广,帮助房主卖房。在这个过程中,房主不需要对装修买单,房源卖出后,焕新居公司从中销售额中收取费用。而成立于 2018 年、总部位于大连的秒卖房,是赛道中为数不多已经完成全国化战略的公司,目前已经进入全国 150 个城市。同样,卖房业主和秒卖房约定房屋销售底价后,秒卖房通过垫付资金对房源进行美化和营销,最终售卖房价和房屋低价之间产生溢价,溢价扣除房源装修美化和营销成本部分即为秒卖房的利润。一家公司打出的对业主端的服务也就是说,这种以 " 售前美化 + 装修代卖 " 的模式,核心在于公司能将房源成功销售出去,这样才能产生商业收益。在这种商业模式中,极其考验进入这个赛道的几个核心能力。首先,企业的拿房能力。 什么样子的房子比较适合装修美化,美化之后价值能提升多少,在美化之后去化周期多长,这对房源最终能否出售、多长时间能出售、以什么价格出售产生重要影响,团队操盘手的能力至关重要。其次,装修美化能力,即产品打造能力。 什么样的装修能抓住房源买家的心,需要有市场经验的设计师对房源进行美化装修。第三,前期垫付的装修美化资金,也需要企业有一定的经济实力。最后,渠道链接和销售能力。 做装修代卖的公司并非经纪公司,最终房源的出房还需要经纪公司和经纪人的配合,如何让经纪公司愿意主动参与到销售中来,这要求具有一定的渠道资源和渠道营销整合能力。中国式 Home staging 终局在哪?在中国房地产市场上行阶段,备受市场诟病的 " 串串房 " 模式一直存在:一些中间商低价从房主手上低价收房,装修之后以高价卖出,不仅赚取了装修溢价,还赚取了房价上涨的收益。代卖模式和 " 串串房 " 有相通之处,也有本质区别。在装修上,代卖公司注重房源美化,而非是传统意义的装修,一旦装修过重,代卖公司成本也更高,以秒卖房为例,其对房源的美化成本已经控制在 3 万元以内;此外,代卖模式避开了重金收房环节,不需要承担购房的资金压力。从模式上看,中国式的 " 售前美化 + 装修代卖 " 服务,和源自于西方国家的 Home staging 业务也有着显著的区别和升级。Home staging 公司本质是房主的房源美化供应商,而从国内 " 售前美化 + 装修代卖 " 的通行模式来看,房主和代卖公司则是绑定更为紧密的利益共同体。 代卖公司既要承担售前美化装修的成本,也承担房源的包销代卖职能,实际上是一个 " 重资产 " 的二手房 " 包销模式 "。装修代卖模式中,服务商、房主和中介关系Homestaging 模式,服务商、房主和中介关系从当下的市场情况来看,代卖模式很适合当下着急卖房又希望能锁定价格的业主的处境, 对于这些业主来说,不需要承担额外的成本,虽然重新装修之后不能享受溢价收益,但房源出房效率更高,更能提前获得资金。因此,房地产交易非上行阶段,这种代卖方式对卖房业主具有很强的吸引力,代卖公司很容易获得房源。此外,由于代卖公司付出了前期房源美化投入和团队投入,代卖公司和买房业主的利益和目标完全一致,同样是希望能尽快出房并且以高价售出,以获得更高收入。因此,这种方式,更具有单边代理特性。从整个时间线来看,房互君调研的 8 家装修代卖公司中,有 4 家成立于 2020 年之后,业务爆发时间几乎集中在 2023 年后。代卖模式集中爆发于市场下行阶段。不过,整体来看,相比国外的 Home staging 而言,装修代卖模式服务链条更长,模式更重。秒卖房创始人王玮认为,未来,这个赛道应该是像西方国家一样,由房主来承担装修成本,代卖公司最核心的竞争力是房源营销。koa12jJid0DL9adK+CJ1DK2K393LKASDad
编辑:杨惟义
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随着服务范围的调整,我发现不同区域的垃圾分类情况各具特点。比如,有的居民区经常会出现新住户不了解倒放地点、规则,导致垃圾分类混乱等状况。我们便与居民一起想办法,在小区常态化开展“迎新”活动,为社区新成员提供一份电子版入住指南、进行一次实地走访。这样的“跨前一步”,既让新住户感受到“家”的温暖,快速适应社区垃圾分类工作,也促进我们提升服务的质量水平,进一步充实公益队伍。立足现实、因地施策,下好“绣花”功夫,有助于推动垃圾分类的意识和习惯更好生根发芽。