上边一面亲下边一面膜的注意事项存量房贷利率上边一面亲下边一面膜的注意事项该调降了
存量房贷利率上边一面亲下边一面膜的注意事项该调降了
2014年6月，第六届中日韩央行行长会议在瑞士巴塞尔举行，时任中国人民银行行长周小川出席。
文：任泽平团队导读如能降低存量房贷利率，将大大减轻居民负担，提振市场信心，涉及38万亿房贷，很多居民背不动了。从善如流，回应民众呼声，善莫大焉。我们在2023年12月，提出“三招可救地产”（参考 ），并多次呼吁持续降息，包括降低二套房存量房贷利率。2024年以来，存量与新增房贷利差继续扩大，居民提前还贷和被迫断贷现象增加，调降存量房贷利率呼声高涨。2023年，第一轮存量房贷利率调降效果明显，但政策空间仍存。2023年8月31日，中国人民银行联合国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确符合条件的存量首套房借款人可与承贷金融机构协商降低利率。2024年7月，央行发布《中国区域金融运行报告（2024）》，以专题形式回顾了2023年存量房贷利率下调的政策效果。2024年，存量房贷利率下调预期再起。2024年下半年工作会议中，中国人民银行提出要“把着力点更多转向惠民生、促消费”。2024年8月以来，中国人民银行在公开采访中提到“推动企业融资和居民信贷成本稳中有降”、“研究储备增量政策举措”。诸多政策信号出现，再次引发了市场对存量房贷利率下调的关注。下调存量房贷利率必要性上升，有助于帮助居民减轻还贷压力，度过暂时的困难，对银行而言可减少提前还贷造成的利息损失，同时有助于银行留存优质客户。由于利率持续下行，几年前的存量房贷利率和当前的利率差距在20%以上。我们按照100万元的30年按揭贷款、等额本息还款计算，估算存量房贷利率下调60bp-80bp可降低借款人月供约340-450元，节约月供和总还款额7%-9%。存量房贷利率可能如何降？1）2023年是通过直接方式，即变更合同条款，2024年本轮是否可跨行“转按揭”等仍待具体方案出台。2）本轮下调存量房贷利率幅度预计60-80bp，节省百姓利息支出2280亿元-3040亿元。3）全面调降首套、二套存量房贷利率可能性较低，预计阶梯式、差异化调降，可能试点推行二手房存量房贷利率下调。建议加快出台方案及细则，调降存量房贷利率。同时，对调降存量房贷利率的银行给予政策激励，如定向降准、结构性货币政策工具补贴等。正文一、存量与新增房贷利差大、收入就业形势严峻，居民提前还贷现象增加1、LPR下降、加点部分下降造成存量房贷利率与新增房贷利率差距较大。个人房贷利率定价方式主要有两种，一是固定利率模式，二是“LPR+加点”浮动利率。如果购房者选择浮动利率，一般贷款利率会在合同约定的“重定价日”调整，调整内容是LPR，加点部分在合同期限内一般不变。一方面，LPR不断下降导致此前购房者利率与当前购房者利率差异。2019年10月-2024年8月，LPR从4.85%降低100个基点至3.85%。另一方面，存量房贷加点多，新增房贷不加反减。存量与新增房贷加点部分差距也扩大了存量房贷与新增房贷利差。2024年“517新政”以来，各城市相继取消或大幅下调房贷利率下限。叠加年初以来，5年期及以上LPR累计下调35BP，新增房贷利率正式步入“3时代”，新旧房贷利差迅速扩大。以我国重点城市北京、上海、深圳为例。上海：从2021年7月24日至2023年12月14日，上海的首套房贷下限始终是LPR+35BP，比5.17新政后的最新利率下限要高出80个基点。深圳：从2019年10月8日至2023年9月28日，深圳的首套房贷利率下限始终是LPR+30BP，比5.17新政后的最新利率下限要高出75个基点。北京：从2019年10月8日至2023年12月14日，北京首套房贷利率下限始终是LPR+55BP，比6.26新政后的最新利率下限要高出100个基点。2、外部环境变化带来的不利影响增多，国内有效需求不足，经济复苏放缓，居民就业收入预期不稳，倾向降低负债、减少利息支出。中国二季度经济放缓，二季度GDP实际同比4.7%，较一季度下滑0.6个百分点；环比0.7%，低于一季度0.8个百分点。居民对未来就业、收入预期存在不确定性。根据央行城镇储户问卷调查，2024年第二季度，居民对未来的收入感受指数、收入信心指数环比分别下降1.3、1.4个百分点。就业感受指数较一季度下降1.4个百分点，48.1%的居民认为“形势严峻、就业难”或“看不准”。因就业、收入预期下降，居民倾向减少投资、消费，增加存款、降低负债，从而选择提前偿还存量贷款。二、下调存量房贷利率有何影响？存量房贷利率下调直接利好居民端，对银行而言可减少提前还贷造成的利息损失，有助于银行留存优质客户。从居民角度看，存量房贷利率下调有助于缓解存量房贷持有者偿债压力，减少提前偿还存量贷款现象，增加居民端可支配收入，提振消费信心，拉动社会总需求增长。根据《中国区域金融运行报告（2024）》，2023年存量房贷利率下调，每年为借款人减少利息支出约1700亿元，对减少提前还贷、拉动消费增长起到显著作用。央行重庆分行调查显示，超三成受访居民打算将节省的利息支出用于增加消费。假设本轮存量房贷利率降至最新发放房贷利率下限，部分城市存量利率调整幅度最多可能达到100bp。按照100万元的30年按揭贷款、等额本息还款计算，估算存量房贷利率下调60bp-80bp可降低借款人月供约340-450元，节约月供和总还款额7%-9%。从银行角度看，银行目前亟待解决因提前还贷增长导致的利息损失扩大问题，调降存量房贷利率或是合理解决方案，利润变薄好于利润损失，合理的调降存量房贷利率方案有助于银行留存优质客户。三、这一轮存量房贷利率可能如何降？上一轮存量房贷利率下调不是终点，还有施策空间。2023年8月31日，中国人民银行联合国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确符合条件的存量首套房借款人可与承贷金融机构协商降低利率。一是，新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，缺乏“自上至下”的准确调降幅度；二是，新发放贷款在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套房贷款利率的政策下限，对于房贷发放时利率加点较高的城市，下调空间更加有限；三是，2023年存量房贷利率下调后，根据央行2023Q4货币政策执行报告，调整后存量加权平均利率已降至4.27%，但仍高于2024Q2新增房贷加权平均利率3.45%约82个bp。1、调降幅度：预计60-80bp，节省百姓利息支出2280亿元-3040亿元。根据《中国区域运行报告2024》，2023年9月即上一轮存量房贷利率平均降幅约73个bp。但根据国家金融监管总局公布数据，2024年二季度商业银行净息差1.54%，已经处于较低水平，明显低于2023年二季度1.74%水平。预计本轮下调幅度将在60-80bp区间。根据央行二季度金融机构贷款投向统计报告，2024年二季度末，我国个人住房贷款余额37.8万亿元。估算我国目前存量房贷总额约38万亿元，若存量房贷利率降低60BP-80BP将为房贷借款人每年节省利息支出2280亿元-3040亿元。2、调降方式：直接方式是变更合同条款，间接方式是“以新换旧”。变更合同条款，即银行与购房者自主协商、更改合同内容调降。2023年9月，即上轮就是通过下调加点部分，将较高的利率作废，变更为新增房贷利率。另一种是“以新换旧”，即贷款置换、“转按揭”，购房者重新申请住房贷款，同时偿还此前高利率房贷。目前，是否可跨行“转按揭”仍存不确定性、亟待具体方案出台。3、调降范围：全面调降存量房贷利率可能性较低，预计阶梯式、差异化调降，同时试点二手房存量房贷利率下调。根据2008年调降存量房贷利率先例，商业银行在推出下调存量房贷利率细则时，针对所有贷款人全面下调可能性较小，调降政策可能向优质客户倾斜；而此前在2023年9月，下调存量房贷利率仅涉及了首套住房，二套住房贷款利率未做调整，未来存量房贷利率下调范围有望扩展至二套住房。4、调降时间：预计各大银行需要一段时间做出调整。根据2008年的经验，2008年10月央行宣布新政后，部分银行2009年初才做出调整，在部分地区实行存量房贷优惠利率。从政策提出到落地仍需一段时间。5、调降机构：个人房贷占比小、净息差较大的银行可能先试先行。房贷占比、净息差水平是影响银行降低存量房贷利率动力的两大因素。房贷占比越高，下调存量房贷利率对银行负面影响越大。净息差越小，调降存量房贷利率将进一步压缩净息差空间。四、建议：阶梯式差异化调降，定向降准支持银行可阶梯式、差异化调降存量房贷利率。应对提前还贷潮，下调存量房贷利率是大势所趋。银行应尽快出台具体方案及配套细则，明确两种调降方式的要求、流程等，如规定客户资产规模、限制贷款人提前还款等。可阶梯式差异化降低存量房贷利率，如对2024年9月30日时利率仍高于4.5%的存量房贷，划分不同阶梯，给予差异化优惠政策。对调降存量房贷利率的银行给予政策激励。下调存量房贷利率会导致银行利息损失，银行尤其是房贷占比高的银行缺乏动力。建议对房贷占比较高的银行予以支持提高银行极性。如对房贷规模较大的国有行、股份制银行给予窗口指导，鼓励国有行发挥领头羊作用。对积极调降存量房贷利率的银行，可给予定向降准支持。真金白银托底补贴，设立结构性货币政策工具，因调降存量房贷利率造成的利息损失，给予银行等额或部分补贴。添加助理领取专属研报koa12jJid0DL9adK+CJ1DK2K393LKASDad
编辑:高尚德
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