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20日会见的现场,很多细节都让谭主印象深刻。

本文来自微信公众号:真叫卢俊 (ID:zhenjiaolujun0426),作者:Moon,题图来自:AI 生成各位这两年有过提前还贷的想法么?尤其是对于那些曾经买在利率高点的人,我朋友就是 2019 年在苏州买房,纯商贷利率 6.4%,这利率也是我目前见过最高了,换算到每个月房贷 8602 元。单利息就要还 7000 多元,其中 86% 都是利息。如此高额的利息成本,也难怪去年身边好多人咬着牙都要尽可能提前还贷。事实也确实如此。整理自:人民银行根据中国人民银行,截止 2023 年末个人住房贷款余额 38.17 万亿元,同比下降 1.6%。也是近 10 年来,个人住房贷款余额首次下降。于是肉眼可见的银行着急了,单是 2024 年存量房贷利率就接连下调了 3 次,5 年期以上 LPR 从 4.2% 下调至 3.6%。来源:财联社而反应到市场上,有国有大行表示,今年 9 月 25 日以来,个人按揭提前还贷日均申请量较 9 月上中旬日均水平下降六成。紧接着我又去问了几位房贷经理。从他们的回答中,也都表示现在咨询提前还贷的人,普遍比去年上半年少。所以提前还贷变少是真的么?以及为什么现在大家不太想要提前还贷了?一先来看看过去一年,到底还了多少房贷这里需要简单做下计算。首先,我们看到 2023 年个人住房贷款余额是 38.17 万亿元,如果仅看余额,似乎只是比去年少了 6200 亿。。但一方面除非整个 2023 年大家都不买房,不然新增贷款余额不会是负值。要知道即使市场普遍低迷,去年 TOP100 房企的销售总额依然卖出了 6 万多亿元,并且根据国际金融监管总局数据。来源:中国政府网2023 年一共发放住房按揭贷款 6.4 万亿元,这个量还是非常大。所以一边在多发另一边贷款余额又在减少,大概率中间缺失的部分,其实是被提前还贷抵消掉了。于是整个 2023 年提前还贷的数量应该是:换句话说,仅仅过去一年,全国人民就提前还掉了约 7 万亿的房贷。什么概念?我去查了下 2023 年全年国民总收入大概在 125 万亿元,另外 2023 年我国人民币存款又增加 25.74 万亿元,所以你可以大致理解为:去年一年大家挣的钱,20% 是拿来存银行,还有 0.6% 拿来还房贷了,并且这还是总额计算,如果精准分摊到买房人群的身上,比例会比这个更多。当然提前还房贷影响的不止是购房者个人,更多的还有银行。毕竟一直以来房贷都被银行视为长期稳定的优质资产,在绝大部分六大行的贷款明细表上,个人住房贷款的占比都在总贷款量的 20% 以上。但各位知道这笔重要资产,这两年减少了多少么?2023 年,42 家上市银行个人住房贷款规模同样出现首度萎缩。同比前一年减少了 5467 亿元,今年上半年依然没有好转,相比 2023 年末又减少了 3191 亿元。即使略有上涨的,42 家上市银行中也只有 13 家银行,占比不到三分之一。以住房贷款余额排名前 10 的银行来看,除了邮储银行和中信银行还能实现为数不多的净增长,减少最多的工商银行、农业银行,对比去年末就是少了超 1000 亿。整理自:2024 年上市银行财报所以现在基本可以确定了,无论是所有购房者提前还掉的 7 万亿,还是具体到六大行也能减少动辄千亿级别的贷款量。和我们体感的大致相同,去年确实是提前还贷的高峰期。二但最近有几个数字,却在悄悄变化。首先一个依然没有改变的事实,是从去年到目前为止,今年个人住房贷款余额并没有反弹,还在持续减少。根据最新央行发布的《2024 年三季度金融机构贷款投向统计报告》显示,今年三季度个人住房贷款余额 37.56 万亿元,同比下降 2.3%,结合之前 2023 年末的余额是 38.17 万亿元。这意味着,截止今年 9 月,个人住房贷款余额又减少了 6100 亿元。但如果我们单独把这几个季度间的情况做对比,减少的趋势其实是有所放缓。注:第一季度数据对比维度为 2023 年末2024 年三季度对比二季度余额减少 0.61%,数字上看比二季度的 -1.05%,已经放缓了下降幅度。此外根据中新社表示 10 月份个人住房贷款规模也开始驱稳。来源:中新社明显好于前 9 个月月均减少 690 亿元的水平,也好于前两年同期水平,这是一个新趋势的改变。但再怎么说总的贷款余额还是在减少,这时候想要更精准的知道提前还贷的情况,还得靠另一个指标:CPR,也就是居民早偿率指数。CPR 的值越高,说明背后越多人在提前还贷。之前这个数值站在高点,根据国泰君安研究显示,还是在 2024 年 4 月,居民早偿率指数达到 37% 的历史高位。毕竟对比 2023 年银行的理财产品平均收益率大概在 2.94%,而再一看自己的房贷利率在 4% 以上。明眼人都知道,费尽心思理财不如安分守己提前还贷,并且还是不用动脑盲还就行。不过,最近这个数值却悄悄开始逆转了。注:不同研究机构数值会略有差异可以看到自 4 月后 CPR 整体呈现下降趋势,而截至最新第三季度末 CPR 指数已经降至 12.4%。这还是在 10 月宣布再次下调房贷利率之前的变化,四季度居民提前还款意愿很可能会更低。而之所以会有这个变化,其实这件事早有意图,如果你仔细看今年 9 月国务院金融会议中,官宣原话是:" 下调存量房贷利率将减少银行的利息收入,但也会减少客户的提前还款 "。言下之意很明显了,存量房贷利率的降低,减少每月的还贷金额、同时也减少购房者的利息总额。这下就算你有提前还贷的打算,大概率也会后置。所以站在政策层面来看,看似是银行让利,但本质上存量房贷利率的下降和提前还贷之前的缓解,其实是扯平了。三当然今年这波最大力度的利率调整,也真的在发挥它的作用。不仅是今年以来接连三次下调 LPR,时间横跨 2 月、7 月、10 月。此外 1 年期下调 35 基点,5 年期以上下调 60 基点。也是为近 5 年内降幅最大的一次,这背后可以释放多少房贷利息。以我 2023 年上海买房的同事为例,最初利率为 4.2%+35BP=4.55%。先来看看 LPR,因为每年调整 LPR 的机会只有一次,也就是写在合同上的 LPR 重定价日,她是在 9 月 20 日。第一步,先按照最新 9 月公布的 5 年以上 LPR,自动调整为 3.85%;第二步,再结合在 10 月宣布存量房贷 " 所有银行统一调整为 LPR-30BP"。于是接连两波利好,现在她的房贷利率变成了。3.85%-30BP=3.55%。对比最开始的 4.55%,利率直接降了足足 1%,体现在每月还款房贷也是立竿见影。2023 年每月房贷还是约 8300 元,如今只需支付约 7400 元,调整前和调整后,就是每月少还近 1000 元的房贷。而根据官方测算,以 100 万元、25 年期、等额本息还款的存量房贷为例,假设该房贷利率从 4.4% 降至 3.55%,可节约借款人利息支出每年约 5600 元。批量调整完成后,预计这一项政策将惠及 5000 万户家庭,1.5 亿人口,每年可为存量房贷家庭节省支出约 1500 亿元。这才是大大减少提前还贷的原因,但这还不是最极致的。毕竟我这位同事是 9 月 20 日的定价日,但对于更多购房者普遍应该是次年的 1 月 1 日,所以别着急还有好消息。就是如果结合最新 11 月 20 日 5 年期以上 LPR 为 3.6%。来源:中国人民银行对于大部分购房者,自明年 1 月 1 日下调后的存量房贷利率将是:3.6%-30BP=3.3%。换言之,如果 BP 不变的话,这批购房者将按照 3.3% 的房贷利率保持至少一年时间。对于买房人来说实在是值得在年底庆祝一杯了。至于还有没有提前还贷的想法,拿我同事的原话就是,现在商贷利率标准已经和自己的公积金贷款(利率为 3.1%)基本持平,也没啥好纠结了记得去年年初想要线上预约还贷,还被贷款经理告知至少要排队两个月,甚至还出现过线上预约关闭的情况。但如今如果想要预约提前还贷,从 2025 年的 1 月开始,基本每一天都可以选择。四 这两年的楼市,确实是调控最频繁也在极速转变的两年。我们经历了认房不认贷,普宅标准的取消这样的楼市大激荡,也见证房贷利率一次比一次更大力度的下调,都跟过山车一样经历着。但不可否认的是,正是因为比别人经历了更多,也见得更多,反而让我们成为了穿越周期的人。这样的好处就是当再次面对调控的时候,可以有更多思考。比如在房贷利率远远高于一般理财产品时,提前还贷确实是一个节省利息不错的选择。当然我也见过因为超出自己能力范围之外强制提前还贷,一次性还款好几十万现金,甚至不惜找亲戚借钱而压力倍增。趋势没有好坏之分,难得的是趋势之下依然能保有清醒克制。所以各位,如果是现在的你还会选择提前还贷么?

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编辑:吴家栋

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