八重神子被焯出白水了怎么办清退房卖八重神子被焯出白水了怎么办不完_ZAKER新闻
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此前，西共体成员国军事首长于8月17日举行会议。会后，西共体方面表示，该组织多数成员国愿加入“待命部队”，如通过外交途径斡旋尼日尔政变的努力失败，西共体将进行军事干预。但外媒分析称，鉴于西共体内部对于是否应出兵尼日尔存在分歧，军事干预尼日尔仍面临阻碍。
经济观察网 记者 田国宝 2024 年 11 月 6 日，在北京顺义一个房地产项目的售楼处内，销售顾问彭玉介绍，今年 6 月交付时，项目只剩下少量房源，本想着利用 10 月的楼市行情实现年内清盘，但由于不断有新的房源被清退出来，虽然成交好了，但至今仍有 50 多套库存。购房者付了定金或订金后迟迟无法签约的房源，通常会被清退出来，重新上架。这样的情况并非仅发生在彭玉所在的项目。一家头部房企的北京区域营销负责人告诉经济观察网，她负责销售的一个项目，本来已经清盘，但由于清退的房源不停出现，导致售楼处无法全撤，一直保留着 5 名销售人员在内的十几人团队常驻。同样的情况也发生在其他城市。苏州一位房地产项目负责人告诉经济观察网，10 月以来的楼市行情本来是开发商清盘的好时机，但由于清退率居高不下，导致一些遗留项目迟迟无法收尾。清退房源彭玉所在的项目共有三期，从开盘至今已有四年多的时间。按照原计划，项目本应于 2022 年年底清盘，由于市场成交下行，清盘时间一再延迟。为此，项目多次更换营销负责人，但没有奏效。好在该项目总价低，虽然销售不及预期，但今年 6 月最后一期交付时，整体去化率也达到 90% 以上。下半年，项目方开始集中火力以现房形式销售剩余房源。趁着 10 月以来的楼市上行趋势，项目去化得到了提升，不过，想要实现清盘并不容易。目前，项目剩余的 50 多套房源全部为清退房源。" 有好几次差一点就卖完了，但不断有清退房源出来，总也卖不完。" 彭玉说。她销售该项目 4 年多，在她十几年的从业生涯中，从没在任何一个项目待过这么长时间，项目的第一批销售大部分离职或转到其他项目了。在项目销售的过程中，购房者一般通过支付订金的方式锁定一套房子，不同项目收取的订金不同，以北京为例，御翠园项目认筹金额是 50 万元，北京宸园的认购金是 20 万元，顺义等郊区的项目认筹金仅需 2 万元。这些认购金均可以退。购房者缴纳认购金后，需要在开发商规定的期限内支付首付款，不同项目给期限不同。去化率较差的项目首付期较长，彭玉所在项目的首付期是半年；去化率较好的项目首付时间较短，黄欢所在项目的首付时间只有 3 天。周二是房地产销售人员的传统休息日，但自今年 " 十一 " 假期以来，黄欢没有休息过一天。黄欢所在的项目共 14 栋楼，已开盘 11 栋，大部分已经卖完。按照原计划，项目方计划在 11 月 6 日下午新推一栋楼，但由于已经推出的楼栋尾盘总是清不掉，经过反复考虑，最终决定延期加推。这个项目在新推一栋楼前，会先积累到与房源数量相当的认购量，再择日开盘，客户根据认购顺序选房。由于前期认购量较大，项目方乐观地估计 2024 年底可以全部清盘。但在项目销售后期，清退量较大，尾盘总是清不掉。在房地产销售过程中，清退房源的情况较为常见，但 2024 年清退率明显上升，黄欢所在项目的综合清退率接近三分之二。她说，现在认购多少套已经不重要了，最终得看网签量。苏州一个高端楼盘的负责人告诉经济观察网，目前项目接近清盘，综合算下来，退定比例超过一半，尤其是下半年以来，呈现快速上升趋势。武汉一个豪宅项目的销售负责人告诉经济观察网，他所在的项目是武汉最畅销的项目之一，每次开盘即售罄，本来 2023 年最后一次开盘已经全部卖完，但由于不断有清退房源，至今还有两套没有卖出。原因上述头部房企北京区域营销负责人介绍，她负责的一个项目共 300 多套房子，分两期开盘，2023 年底接近清盘。由于项目总价较高，多为置换客户，项目方设定的首付期是 6 个月。，计划 2024 年春节后项目收尾，团队转移到其他楼盘。但让她没有想到的是，几乎每个月都有清退房源，有的月份四五套，有的月份两三套，虽然数量不多，但很愁人。" 目前还剩下五六套没有网签。" 该负责人说，新的计划是今年年底团队撤走，为了保证目标顺利实现，剩余的几名销售人员每天都在与老客户保持沟通。在她看来，清退房产生的原因很多，但 " 首付凑不齐 " 是最大的原因之一。多数购房者需要卖掉老房子付首付。但由于市场下行，很多客户在约定时间内无法按时交首付，房源只能清退。对项目方来说，清退也具有一定的灵活性，如果已经有替补客户，项目方会马上同意客户的要求；如果还没有找到新的客户，项目方会协商给予一定宽限期来挽留客户，但通常客户态度会比较坚决。上述营销负责人告诉经济观察网，大部分客户不愿意便宜卖掉自己的房子，或者出售老房子的价格没有达到新房的预算。黄欢所在项目的清退房源中，有很大一部分是因为客户看中了别的项目。其中一位客户，已经交了首付，但要求退房，虽然项目方设置了各种门槛予以挽留，但最终还是退了。黄欢了解后得知，这位客户买了附近一个竞品的项目，两个项目相距不远，定位差不多，黄欢所在的项目户型设计更好一些，但竞品项目性价比更高，同样的面积总价比黄欢所在的项目便宜 400 多万元。" 对方项目位置比我们稍微差一些，备案价也低，我们是九折销售，对方是八折销售 "，黄欢说，对这类客户，项目方也无计可施，因为 400 万元对购房者来说不是小数目。不同于黄欢和上述营销负责人的项目，彭玉所在的项目属于刚需盘，清退客户主要有两类。一类是之前交了认购金，但因为房价下跌，同样的预算可以买到更好的房子，所以不愿意买了。彭玉说，项目方以特价房折扣挽留，但大部分客户都无法留住。另一类是后悔型客户，尤其是第一次置业的客户，听置业顾问介绍并看了样板间后，很容易冲动认购。但过了一段时间冷静后，开始考虑房子的实用功能，比如通勤距离、周边配套等等，容易反悔。隐忧彭玉所在的项目，首期开盘正值疫情时，由于地价相对便宜，加上当时市场转冷，所以按照备案价 8 折销售。根据前期测算，如果按照原计划三年清盘，项目可以获得 15% 左右的净利润。结果，项目没有按时清盘。为了尽早清盘，从 2023 年开始，项目开始加大促销力度，售价进一步下调至备案价的 7 折左右。如果 2023 年可以清盘，扣除增加出来的财务、营销和行政等成本后，预计仍可以获得 5% 左右的净利润。彭玉说，进入 2024 年后，项目方已经不再保利润，目标是减少亏损。上半年，虽然对外销售仍按照 7 折，但特价房已经将售价下调至备案价的 6.3 折左右；7 月开始，售价统一下调至备案价的 6 折。"118 平方米三居室的备案价是 410 万元，之前卖 350 万元，现在是 250 万元。" 彭玉说，之前出台新政时，项目方曾试图减少折扣来实现提价，但实际效果并不好，这一轮楼市新政，项目不仅没有提价，还进一步加大了促销力度，因为实在拖不起。一个房地产项目的销售人员通常有十几人，再加上相关人员，需要一个 30 人左右的团队，维持这样一个团队运行是一笔不小的开支，而且项目销售还需要推广、外部渠道，这些都是刚性支出。彭玉说，她的销售业绩较好，公司原计划在项目清盘后让她去一个高端项目做销售，一方面可以接触更高端的客户，另一方面也可以增加收入。但项目滞销打乱了她的职业规划，在项目一待就是四年多。上述营销负责人告诉经济观察网，她负责销售的一个项目，由于清退房源持续不断，项目部无法撤出，需要维持一个三到五人的团队，成本大幅增加。由于她所在的公司在北京的项目较多，按照正常的营销节奏，一个项目清盘后，项目团队可以接手下一个项目。一旦团队无法脱身，会影响下一个项目的开盘，以及下一步的投资计划。该营销负责人说，有些土地本来应该拿的，但考虑到一旦拿地，还得组建新的项目团队，可能也就不拿了，现在不比往昔，没有十足把握，没有哪家开发商愿意扩大编制。在她看来，一个项目是否能按预期清盘，会影响到企业下一步的投拓计划。2024 年以来，该营销负责人所在的房企大幅减少拿地，一方面是因为之前的拿地规模较大，需要一定的时间消化；另一方面，对市场走势，开发商心里没底。黄欢说，想要减少请退房的产生，只能拼产品。就像所有消费品一样，同样的价格，你得做出更好的产品；同样的品质，你得做出更低的价格。（应受访者要求，彭玉、黄欢均为化名）koa12jJid0DL9adK+CJ1DK2K393LKASDad
编辑:王海
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