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在被问到为什么杨姐会带着东西从阿兵的房间里走出来时，杨姐说自己是去收房的，

"不是房子买不起，而是租房更有性价比。"文 / 巴九灵加入 " 租房大军 " 的中年人2017 年房地产还在高歌猛进的时候，互联网上出了一篇文章：《35 岁还在北京租房的中年人，是不是很 " 失败 "？》文中描述了一群中年北漂，因高房价和严格的限售政策而买不起属于自己的温暖小窝，不得不拖家带口，四处租房，他们自嘲甚至被媒体打上 "Loser" 的标签。这在一定程度上反映了安土重迁的中国社会对 " 家庭 " 的传统观念：只有买了房子，才算真正组建了家庭，才算真正在一方扎根，是一个 " 成功 " 的人。然而七年过去，中年租房群体的比例和特征又悄然发生了变化。贝壳研究院发布了一组有趣的数据：2023 年全国 40 座重点城市中，35 岁以上的租客占比超过 35%，相比 2021 年增幅为 4%-6%；在北京和上海，分别提高到 45% 和 40%。小区门口贴满出租信息如果算上 30 岁以上群体，中年人占整个租房市场 55% 以上。而通常被认为是租房 " 主力 " 的 30 岁及以下的年轻人，占比持续下降到 45%。越来越多的中年人加入了 " 租房大军 "。数据还显示，三居室租赁成交占比达 27.2%，首次超过一居室。而在一线城市，租赁精装修房源超过 70%，较 2021 年提升近 10%。可见，这波中年人租房比例的增长大都以家庭为单位，同时注重租房的品质和幸福感。其中，" 卖房换租 " 成了一个显著的趋势。有调查显示，新的租房家庭可能有自己的房子，不少还是 2018 年后在房价和利率高点 " 上车 " 的。他们把自己房子挂牌出售，然后寻求地段和配套更好的房源。这么做，无非考虑到两点：一是资产贬值的前提下，背房贷的不安全感超过了居无定所的不安全感。从 2022 年开始，中国房价就开始了阴跌。2023 年的 12 月，一线城市开启了连续 3 个月的下幅。核心资产的贬值，反映的是宏观经济的剧烈波动，它加剧了居民的不安全感，损害了消费信心。身背巨额房贷，一旦失业断供，对于一个普通家庭而言是灭顶之灾。因此降低杠杆率、套取现金更具安全感。二是租金呈现不断下降的趋势。2023 年全国重点 50 城住宅租金微跌 0.3%，2024 年上半年跌幅扩大至 0.9%；在过去一年里，一线城市租金连续下滑，北京和上海的租金分别同比下幅 5.94% 和 5.15%；易居研究院数据显示，今年 6 月，上海平均租金下降至 2019 年来新低。到了 8 月份，房租收入比（月租金 / 月收入）相比 2022 年下滑 15 个百分比，租客的资金压力大大减轻，像一套三年前在静安区租金 12000 元的三居室，如今只要 8000 元。很多人回过头来思考，加杠杆分期买房，总持有成本还是挺惊人的，举个例子，100 万元的贷款差不多要付 100 万元的利息。自己每月为一套郊区新房还八九千的贷款，转眼却发现市区五六千的整租房子面积更大，周边配套齐全，上班办事也更方便。与此同时，卖掉房子后把现金存银行，利息也能补贴大部分房租。房贷和租金之间 " 利差 " 不断扩大，成为了租房客群后移的重要因素。改写一句流行的话：不是房子买不起，而是租房更有性价比。房产中介公司门外的租赁出售信息租房市场繁荣的基础租金持续下降是有依据的。在房地产行业狂奔的前二十年里，租房只能长期作为房地产市场的附属品。当房价一直涨，无论是投资还是投机，大都等着赚差价，甚至以前众多炒房客的房子，常年都是空置的。空置房屋数总量到底有多大，各路专家的估算差异很大，最保守的估计是 6000 万套到 8000 万套——这是一个惊人的数据。但是随着宏观经济转向和政策调控，房价开始 " 祛魅 " 和分化，从中期看，房东会 " 以租代售 "，即把大量原本赚差价的空置房投放到租房市场中。另一个变量是官方的廉租房和保障房，预计在 2025 年其供应量迅速加大，间接的影响是一个城市的租金很难上涨，并保持一定时间的稳定。因为明文规定一年内此类房的租金上涨不得超过 5%。如果供应量足够大，涨租金就不是普通房东说了算的。最近，各大银行还下调了存款利率，一年期定存为 1.1%，5 年期为 1.55%，根据《上半年重点 50 城租售比调查》的数据，目前全国租金回报率为 2.03%。也就是说，现在买套房子出租，收益要比把钱存到银行的利息高，甚至高于 1 年期国债利率，略低于 10 年期国债利率的 2.23%。这是否意味着，随着楼市刺激政策层出不穷，将出现大量的投资者通过买房出租的方式 " 理财 "？虽暂无定论，但租房供应在未来几年里保持高位，大概率是跑不了了。换言之，一个房产流动性较差的时代，正在为租房市场的扩大奠定基础。当年日本的租赁市场就是在后泡沫经济的大环境中崛起的。1990 年代日本房地产泡沫破裂后，房屋建造下滑明显，但一个奇怪的现象是，房地产占 GDP 的比重却一路上升，直至次贷危机前的 12%。房地产再度扩张的背后，是租赁业务的发展。以日本著名开发商三井不动产为例，泡沫前的工程业务超过 70%。到了 2010 年，该业务掉了 30%，取而代之的是租赁业务。咨询者向中介机构咨询关于日本房产的情况其他发达国家的房地产市场转型，也基本上经历了类似的路径：泡沫破裂—经济下滑—人口逐渐流失—房价下滑传导致租金下滑—租房市场起势；接着经济复苏—新人口涌入—房价和房租同步上升—租房市场开始繁荣。我们还发现，一个经历周期反复调整和市场长期博弈的成熟地产市场，其租房率基本稳定在 1/3。例如，日本家庭租房率长年保持在 36%；美国保持在 31% 至 37%；在英联邦国家，1/3 的人口选择租房；在欧盟，荷兰租房率 31%，法国 35%，奥地利 45%。德国甚至达到 55%，冠绝欧盟，在柏林、汉堡等大城市，80% 的居民倾向租房。与此同时，专业的机构化管理和运营成为显著的特征。租房市场的完善：保障租客权益当然，租房市场并非完全以市场规律运行的。发达国家的租房市场之所以能蓬勃发展，离不开国家的 " 调控 "，强调租客权益大于房东的权益。毕竟租客在市场中属于弱势的一方。在西方语境中，" 调控 " 充满政治色彩，但事实证明，恰恰是拥有世界上调控最严的住宅租赁市场的纽约和柏林，跻身于机构投资规模最大、租房率最高的城市。其基本逻辑是，当充分保障权益，租户住得满意，长租或续租的概率就高，可有效减少空置期。发达国家对于租房市场的监管措施五花八门，最常见的有三类：立法保护租约、严格控制租金和防止 " 恶意 " 涨租。法国，一名正在查看公寓出租信息的女性▶▷立法保护租约。不管是在中国还是发达国家，租客常常会碰到住了没多久就被房东单方面解约的情况，导致居无定所。所以，保护弱势群体为理念的基础上，保护租约，成为发达国家租房市场的监管核心。以日本为例，90% 的租客会选择 " 普通租约 "，租期通常为一到两年，到期后自动续约，其间房东不得以 " 无正当理由 " 解约。而德国、法国等地的租房合同一般是无限期的，房东想单方面解约，条件非常严苛，所以经常会看到一租就租十年二十年的 " 钉子户 "。▶▷控制租金上限和过快上涨。德国每年会根据地段、房屋状态等因素，出台一个当地的租金基准价，如果房东的目标租金超过基准价 50%，最严重会面临 10 年监禁。有些 " 聪明 " 的房东会弄隔断，每个房间单价低但总租金高，那么对不起，如果总租金超过基准价 20%，同样会被处以最高 5 万欧元的罚款。德国房东想要涨租金，必须满足租金 15 个月不变，3 年内不得超过 20%，一些严格的区域会限制在 15%。2019 年，德国柏林地区曾出现租金一季度大涨 7% 的情况，结果政府直接行政干预，立法冻结租金水平 5 年。德国的邻居——法国，同样有一套方法。法国政府规定，每年租金只能涨一次，且根据每季度公布房租参考指数 IRL，即便年年涨，涨幅也极其微小。提到法国，小巴曾旅居法国多年，对法国的租房制度印象颇深。除了一些在欧洲地区类似的控租金政策，法国还有不少对中低收入群体的保障政策和人文关怀，且是 " 真金白银 " 的投入。比如，法国有着全欧盟老百姓都羡慕的制度——租房补贴，全称 " 法国家庭补助基金 "，这笔支出占法国 GDP 的 1.5%。房补能占租金的 1/3 甚至 1/2，补助对象包括失业者、多孩家庭、学生、自雇人士等等，甚至连留学生都能享受，当时小巴租的一居室租金达 600 欧元，但每月能收到 200 多欧元的房补。法国巴黎典型的 HLM 公寓楼法国还有一个神奇的 " 冬歇期 " 禁止驱逐令，规定每年 11 月 1 日至次年 3 月 31 日，房东不能驱逐租客，不能断水断电，即使房客拖欠房租、房东启动法律程序也不例外，以让弱势群体在冬天可以躲进温暖的被褥。总之，租房市场普遍存在的诸如空置现象严重、居住体验差、安全隐患、合同纠纷等问题，基本上在发达国家皆以制度性监管得到解决。当然在中国还有极具特色的 " 租售同权 " 问题，这就涉及复杂的社会改革问题了。租房时代要来了？国家支持发展租房市场的政策，几乎年年有。近几年较为代表性的是 2021 年 7 月首次在国家层面明确住房保障体系的顶层设计，强调加快建设保障性租赁房，以及在 2023 年 7 月，央行和银保监会发布了住房租赁 " 金融 17 条 "。今年的 8 月 9 日，央行发布了《2024 年第二季度中国货币政策执行报告》引起较大关注，报告罕见地大篇幅提及房地产，并专门讨论未来的租房市场。很多人将其视为中国将步入后房地产时代的开端，即 " 租房时代 "。文中有两句话划了重点。一句是 " 住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向 "，另一句是 " 租金是影响住房价值的核心变量 "。大意是要努力提高租售比（或租金回报率）。诚然，建立一个繁荣的租房市场，首先是房东有利可图，愿意把房子租出去，即存在一个较高的租售比。想提高租售比，要么是买到了更便宜的房子（房价跌得厉害的三四线城市的租售比自然要高许多），要么是提升物业和服务水平从而吸引愿意支付更高租金的租客。商场外，出租、售房信息然而在市场化的环境中，不是想提高租售比就能提高的，它只是房价变低和租金上涨的结果，而非原因。一个基本规律是，房价是由买得起的 20% 人来决定的，而租金是由买不起房的 80% 人来决定的。所以一个地区的租金，最终取决于大量的流动人口和租客的购买力。换言之，一个成熟的租房市场，是一面反映一个地区综合实力的镜子，包括了商业新业态、完善的法规制度、可观的劳动收入等维度。而当租房不仅仅被视为买房的 " 中转站 "，也反映着我们这一代人对尝试打破传统居住观念、重塑新的生活方式的积极思考和探索。居住的自由，正是我们面对人生无限种可能性时的选择自由。毕竟人生短暂，又何必陷于囹圄。我们呼唤租房时代的到来，本质上是在期待着一个经济体迈向成熟、自由和包容的时代。本篇作者 | 徐涛 | 责任编辑 | 何梦飞

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编辑:冯兴国

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